新楼市观察丨越秀崛起：成都无过客

成都新楼市 文丨季札

从点都德、大洗到唐宫，粤菜在成都肆意生长，唤醒了麻辣城市的另一种生活：本味。

这种返璞归真的相互认同，又何尝不像如今专注于居住品质的成都楼市？在人口2100万的超大城市里，无论哪个行业的头部阵容，内力皆源自实际触动人心。

11月8日，以“川越千里的力量”为主题，越秀地产启动成都2023年品牌发布。

面对一个“陌生”的越秀，人们关心的其实不止一场发布会。

陌生感，源于与过去的比较。

仅仅两三年前，即便从集团层面来说，越秀地产还是一家被批评跟不上行业速度，行事“保守”广州国资房企。

但在黑天鹅后时代，越秀地产逆市上行。依旧处于深度调整期的2023上半年，越秀地产交出了耀眼成绩单：半年实现累计合同销售836.3亿元，同比上升约71%，完成年度目标超六成。

今年春天，一向嗅觉灵敏的@兽楼处也注意到，越秀重手连连，“在北京五批次攻城拔寨，拿了不少现房比例太高的地”。

逆市提速，这是绝大部分同行无法做到的动作。

越秀地产的优势来自于两方面：大股东越秀集团+二股东广州地铁集团的双国企股东背景，融资渠道先天优越。其次，“地产+基金”操盘模式+国企合作+TOD+产业勾地的多重拿地模式，在保持三道红线“绿档”的条件下，能以较低成本快速拓展。

尤其是2021年中至今这段时期，绝大多数房企不得不面对融资渠道收紧，或现金短缺并减少拿地，越秀地产反而能积极出击。

换言之，如今的提速，正是因为一贯的稳定与蛰伏。这一点，在成都的布局与发展上体现得尤其明显。

这是越秀地产进入成都以来的项目：

有两个趋势很明显：第一，主城意识越来越强，在城南热区的动作越来越多；第二，除了成华和武侯项目是熔断地块之外，其他的地并不算贵。

决战主城意味着对城市格局的正确理解，而精于算计，意味着市场竞争中给客户的让利空间更大，更有利于购房者。同时，从联手合作伙伴到独立操盘，也透露出越来越多的自信。

市场，印证了越秀地产产品的成功：

成华区--越秀·天悦云萃：2023年9月27日首次取证，推出110套建面约126-173㎡纯板式、全四房精装房源，总价约336-570万，开盘即罄。

双流区怡心湖板块--越秀·曦悦府：首批次于2022年11月30日取证，目前已经取证了9次，共推出了848套房源。销量：在2023年7月地产常规淡季整体热度较低的情况下，越秀曦悦府却做到了逆势飘红，以到访1100组，成交1.2亿的瞩目成绩打破低迷市场界限，再一次证明流量红盘的市场担当。

武侯区--越秀·天樾云锦：南二环红牌楼板块，2023年3月11日，越秀在主城打造的首个楼盘——天樾云锦在单价3万+前提下，首开去化近8成。

成都市场对于房企的稳定性极为关注。稳定，也是越秀地产受到青睐的原因。

健康的财务状况，成为越秀地产稳定的基石。公司资金流动性充足，三道红线常年保持绿档。据半年报，“三道红线”方面剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍，均比2022年末时有所提升，特别是现金短债比。

其1年之内到期的短期债务录得117.13亿元，仅占总借贷的约12%。对应同比增加40.2%的现金及现金等价物及监控户存款余额492.5亿元，这意味着在债务偿付方面获得更大的优势。

越秀地产的国企背景，对于融资途径以及较低的融资成本的把控极为有效。资料显示，越秀地产2023年上半年加权平均借贷年利率为3.98%，较2022年的平均融资成本为4.16%同比下降13个基点。

在如此稳定的底盘之上，越秀地产仅上半年就在8个城市新增11幅地块，总建筑面积约为217万平方米。

这还不包含7月在成都怡心街道拿下的两宗优质地块，纯住宅、100%自持，清水限价均达29500元/㎡。

值得指出的是，越秀地产并非因规模需求而作出拿地决定。其秉持布局一线、强二线城市的策略，上半年拿地也基本围绕北京、上海、广州、成都、杭州、武汉、青岛和西安等城市。作为为数不多能保持正向销售增长的房企之一，越秀地产体现了一以贯之的谨慎。

坚持行稳致远、长期主义战略，越秀地产在2023年上半年登榜行业销售额排名第13位，2022年销售额是行业TOP20唯一的正增长，并连续多年位列广州房地产市场第一。其实对成都购房者来说，还有一些数据也更便于他们理解越秀的体量与稳定：资料显示，越秀地产仅在广州区域即拥有项目260余个，在售项目也超过40个。

随着在成都项目的增加，越秀地产在成都的品牌美誉度也在与之并肩而行。

集团董事长林昭远曾指出，越秀地产完成年度目标，“压力不大所以也无需用太猛的措施。”

但对于具体到每一个项目，越秀地产都以诚意的“压力”贯穿满满细节。

这场从广州到成都的千里“川越”，旨在将大湾区的产品改善基因注入中西部，以40年城市共生改善的精研成果，转化为对改善家庭关系的创新助力，从解决顾客家庭改善需求出发，以生活方式规划专家的定位，为千家万户带来理想中的好产品与好生活。

面对不断升级的品质生活需求，越秀地产中西部区域认真考量新时代下的购房者所需，重新定义产品改善标准。从聚合情感关系新场景出发，越秀地产以社会关系部落感为核，从城市、配套、社区、家庭四大空间着手，让每一类客户，每一个家庭关系都有解决的答案。

越秀地产中西部区域公司总经理助理詹立平认为，越秀地产始终坚持长期主义，在城市核芯积极回应着市民对美好生活的向往，为实现每一组家庭关系的改善和迭代而创新。“每套购房行为背后，都对应着一个家庭周期的重大变化，而产品的胜利，不是因为品质高，而是解决了当地城市社会的某种阶层需求冲突”。

“进小区不用立刻回家，才是更好的邻里有好社区。”基于此，越秀地产创研美好生活方式规划·熟人社区，以全家共享、园林社区配套、空间场景化为核心空间价值观，从做分龄人群配套到社区图书馆，从做景观节点到社区派对厅，从做归家动线到社区议事厅，为每一个社区打造专属会所和公区共享空间，为每一类家庭定制专属生活方式。

在本次发布会现场，越秀地产中西部区域公司总经理助理黄河以越秀天悦云萃为例，对越秀四大空间的产品设计进行了详细解读，也正是从客户家庭关系需求出发，聚焦生活方式改善落地的越秀·天悦云萃项目以“领先的规划、领先的社区、领先的产品”的理念又一次成功打造了一现象级红盘。

从一线到新一线，长期主义产品实力彰显。在成都怡心湖新项目即将亮相之际，这是越秀地产中西部区域公司吹响的又一次集结号。

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