央行再提适时优化调整房地产政策！还将放大招？

在八九月期间经历政策洗礼的房地产市场，还有望再迎来一波房地产政策吗？

11月9日，央行发布中国区域金融运行报告，其中提到“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展……”

这是继今年8月以来，央行再度提到“适时调整优化房地产政策”。在此之前，7月份召开的中共中央政治局会议，首次提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求……”此后如公众所见，全国房地产市场迎来了密集的房地产利好政策。

此次央行再度发声，是否意味着房地产市场还有望进一步出台更多大招？

央行再发声

适时调整优化房地产政策

《中国区域金融运行报告》由中国人民银行货币政策分析小组撰写于2023年11月9日，文中涉及区域经济金融运行、各区域板块经济金融运行、区域经济金融展望及专题四大部分。

在开篇内容摘要中，央行提出：“按照党中央、国务院决策部署，精准有力实施稳健的货币政策，加大逆周期调节力度，全力做好稳增长、稳就业、稳物价工作，为实体经济提供更有力支持。保持流动性合理充裕，保持信贷合理增长、节奏平稳。继续发挥好已投放的政策性开发性金融工具资金作用，增强政府投资和政策激励的引导作用，有效带动激发民间投资”。

“完善市场化利率形成和传导机制，发挥政策利率引导作用，持续释放贷款市场报价利率改革效能和存款利率市场化调整机制重要作用，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”。“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”等等。

事实上，“适时调整优化房地产政策”已经是老生常谈。有关“适时调整优化房地产政策”的最早表述，可追溯至今年7月。

今年7月24日，中共中央政治局召开会议强调，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

在此会议之后，全国多地开始落实政策，各部委和各大城市密集表态，各地稳楼市调控政策加速发布。从7月24日开始，截止8月底，全国房地产进入密集政策发布期，累计房地产调控超过120次，刷新同期历史纪录。

到今年8月18日，央行等三部门在研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作中再提出，“调整优化房地产信贷政策，继续推动实体经济融资成本稳中有降……”以后，更让全国的房地产政策发布次数达到今年以来的至高点。

从8月25日住建部、央行、金融监管总局下发通知，将首套住房“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，8月31日央行、金融监管总局再下发通知，下调首套、二套住房贷款首付比例下限，并下调二套房贷利率加点下限；从一线城市广州率先落地执行低首付及利率，到率先放开黄埔番禺花都三区的住房限购、增值税“五改二”等等，全国多部门、众城猛“卷”房地产政策。据中原地产研究院统计数据显示，9月全月，全国各地累计发布房地产调控策高达175次。

现状

前10月，超200省市已优化地产政策

在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来，目前全国楼市围绕支持刚性和改善性住房需求的支持政策基本已经应出尽出。

根据中指研究院不完全统计，10月全国有43省市出台政策46条，各地政策出台频次放缓，部分城市继续落实首套住房“认房不认贷”，上海、杭州等地优化限购，北京、上海等多个城市优化公积金贷款住房套数认定标准。截至10月份，在2023年1-10月，全国已有超200省市优化调整了房地产政策。

今年已出台的房地产政策涉及哪些？

从时间线看，在今年8月之前，出台房地产政策的主要集中在二三四线城市，当中以公积金政策最为密集和普遍，主要措施包括优化提取条件、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款的额度等。其次是购房补贴政策；部分城市还优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等等，皆为增加购房客户的房贷额度，适当减轻其还贷压力。

截至今年8月中旬，全国已有郑州、青岛、苏州、金华、南京、常州、东莞、西安等超20城放松限售政策，取消限售的城市有哈尔滨、常州、廊坊、衢州、福清等几个城市。同时，青岛、合肥等18个省市放松限贷；深圳、贵阳等7个城市放松限价；超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。

上一波出台的政策仍在持续执行当中，缘何央行此时又再提出“适时调整优化房地产政策”？

从中国区域金融运行报告可见，2022年全国商品房销售面积、销售额同比都是下降，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区的降幅在25.1%至40.9%之间。在70个大中城市，2022年全国75.7%的城市，即53个城市新建商品住宅销售价格同比下降，只有17个城市的新建商品住宅价格实现上升，当中东北地区所有城市的新建商品住宅价格皆同比下降。二手住宅销售价格同比方面，2022年全国91.4%的城市，即64个城市的二手住宅价格同比下降，只有6个城市实现二手住宅价格的上涨。

今年以来，在房地产政策频频出台推动下，全国房地产市场成交有所好转，但或仍未达到预期。2023年1-9月，全国商品住宅销售79311亿元，同比下降3.2%。10月份市场或有更明显好转的数据，但与过往的成交仍有一定距离。

业界声音

购房政策有进一步宽松导向

有助市场行情提振

一切或有迹可循。

在这次央行再提出“适时调整优化房地产政策……”之前，11月7日下午，中国人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和房地产企业融资需求。据悉，参会企业包括万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等。

今年以来，从中央到省、市，不同决策部门多次召集房企座谈已成惯例。是否这次再提调整，也因从座谈中汲取到相关建议？这一次还有望有新的房地产政策出台吗？

“面对现在低迷、复杂的市场环境，相信央行会响应中央的号召，给予开发企业更多地在资金借贷上的便利，如增加借贷金额、降低融资成本，帮助企业更好地渡过难关”。美联物业全国研究中心何倩茹认为，在个人方面，相信很多城市都还有降低首付比例和放贷利率的空间。

易居研究院研究总监严跃进分析，《中国区域金融运行报告（2023)》应该属于常规性的报告，但结合此类表述，对于后续房地产政策依然是有启发的。他认为，各地11-12月份依然会有各类政策出台，总体上继续围绕激活合理住房消费需求进行，“我们认为，当前购房政策将有进一步宽松导向，有助于促进预期稳定和市场行情提振”。

在肖文晓看来，下一步央行的政策着力点，预计还是会以“金融十六条”等供给端的支持政策为主，通过“第二支箭”和“第三支箭”加大对优质房企的金融支持，缓解企业经营的资金面压力。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前全国多数城市政策已基本放开，仅剩10个左右核心城市存在限制性政策。从政策效果看，多项政策落地对市场活跃度产生积极影响，但带动效果持续性偏弱，短期需求端政策仍有进一步优化空间，如进一步降低居民购房成本，下调核心城市首套、二套首付比例、降低交易税费，调整北京、上海普宅认定标准；逐步优化限价政策，让高品质改善项目恢复市场定价，带动核心城市房价企稳等。

陈文静认为，从供给端看，第一，当前政策继续强化对房企的融资支持，10.30-31日中央金融工作会议强调“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，未来在加强房地产企业监管的同时，也将进一步加大对房企的资金支持，落实“一视同仁”；第二，支持房企盘活存量资产，支持盘活存量闲置地块；第三，加快“三大工程”建设，推动建立房地产业转型发展新模式，各地城中村改造、保障性住房建设等的配套政策有望加快跟进落实。

那么，广州还有再进一步放松政策的空间吗？

肖文晓认为，在9月份系列“稳楼市”政策落地之后，广州的房地产调控环境已经是北上广深之中最为宽松的城市，首套房、二套房及二手房均有利好惠及，短期内进一步加码的可能性不大。

同样，严跃进亦认为，广州近期总体上以消化既有的房地产政策为主，“但若是后续市场需要，在普通住宅标准的调整、进一步放宽限购政策等方面，依然会有动作”。

采写/摄影：南都·湾财社记者 邱永芬