100%使用率，有没有猫腻？

最近，楼盘的推销话术又变了：“我们的房子100%使用率”。

而且，有些楼盘还在广告里打上了这些标语。

除了荔湾这个自称“广州首个使用率100%的项目”，楼主的朋友圈有不少销售、中介发布的楼盘广告也含有100%使用率的字眼。

使用率，是指商品房套内地毯面积与其商品房销售建筑面积之比。

在这之前，市场上根据户型的设计，使用率各有不同，一些楼盘能达到80%的使用率，已经是业界良心。

使用率达到100%相当于“零公摊”，这里面有没有猫腻？

号称“100%使用率”

缘于这份公告

最近销售频繁提起的“100%使用率”，缘于今年8月1日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》公告。

其中提出，为改善群众居住品质，拟对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

这份意见稿中有两个亮点：

一是，将住宅套内半开敞空间半计容的比例，由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。

二是，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。原来进深不大于2.4米。

所以，在这之后设计出来的房子号称可以超过100%使用率，就是因此而来。

真正了解意见稿的人可能很清楚是怎么回事，多出来的面积就在飘窗和阳台里；不了解的人可能会在销售的引导下，以为在卖的户型就是100%的使用率。

主流媒体调查

“100%使用率”是这样来

昨日，南方plus发布了一篇调查文章《“得房率”超100%，是馅饼还是陷阱？》，对几个号称使用率100%的楼盘进行调查。

南方plus截图

文章提到，今年4月，武汉城建在荔湾区白鹅潭以摇号的方式拿到一块地。数月后，保利发展与其合作推出了一个对外宣称“广州首个得房率100%”的项目，命名为花语和岸。

按照规划，花语和岸项目将建设6栋楼，其中4栋30多层的高楼，1栋17层的小高楼，1栋5层叠墅。平层包括86-142平方米的三至四房。根据广州市住建局公布的备案数据推算，该项目取得预售证的多个户型预测得房率均为76%左右。

在南方记者的调查中，该项目从86平方米的三房两厅户型，到最大面积142平方米的四房两厅户型，设计师以同样的手法，把窗改成厨房，把“阳台+花池”改成卧室。这些也就变成了销售口中的使用面积超过100%。

南方plus截图

不过，该项目超过备案使用率的面积，不能直接作为套内实用面积写进购房合同，而是由开发商“赠送”给业主。

这种利用飘窗和阳台进行改造获得的面积，部分购房者可能觉得好用，空间得到扩展。但对于喜欢宽敞明亮的购房者，改造后房子的采光和视野会变差，功能转换后，飘窗和阳台的价值被降低。

换一句话说，就是你得到什么，相对应就会失去什么。

南方plus截图

营销手段引起质疑

改造风险留给购房者

除了荔湾项目，广州许多在售或即将开盘的项目都加入了“100%使用率”的宣传队伍。

面对刚需群体，赠送的面积虽不能写进购房合同，但这些“多出来的使用面积”正好切中市场的需求痛点，对提高楼盘人气、促进成交的效果立竿见影。

一些“大胆”对外宣称高使用率的楼盘成了这两个月来广州楼市营销的“大赢家”。

不过，这些营销手段引起了二手业主的质疑。

“楼主说楼市”留言截图

当前，市面上的住宅使用率板楼约80%，塔楼约75%。从市场上看，改善性住宅一般都会设计成板楼，使用率高的房子也卖得贵些，总价更高。

从这个方面讲，只是住房性价比问题。但从法律层面讲，高使用率只是营销噱头，成本和风险都留给购房者。

有专业人员指出，业主购买了房屋，对房屋进行装修和适当改造，是业主的权利，但是业主对房屋的权利不是没有边界的。这些装修改造不能破坏房屋本身的结构特别是承重结构、防水要求等，否则容易引起相邻权的纠纷。

南方plus截图