观点直击 | 贝壳三季报：楼市止跌修复，要与开发商建立非零和博弈关系

观点网 11月8日，贝壳发布2023年三季度经营数据，并在晚间召开业绩电话会。

下半年以来，房地产政策密集发布，尤其在住建部等三部门印发文件，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策后，换房成本降低，改善性需求得以加快释放。

贝壳管理层在电话会上提到：“三季度，二手房市场在政策预期和政策落地的支持下，较六月有所修复。其中二手房交易在7月和8月两个月均环比个位数增长，市场在政策预期下实现止跌和修复。”

进入9月，“认房不认贷”政策在各城市相继落地，在下调首付比例、下调房贷利率、放松限购等政策的共同作用下，单月的交易量环比取得增长，达30%以上。南京、合肥、武汉、杭州等地的交易数据在政策释放后出现强劲的修复。

据贝壳研究院数据，北京、上海二手房价格指数7月即开始走稳，两个城市价格指数在9月较7月分别上涨了1.6%和1.9%。全国多数城市价格指数虽仍在下跌，但在9月跌幅均有收窄。

三季度，新房市场也随二手房市场的变化有所反弹。8月新房认购出现双位数环比修复，9月贝壳平台新房认购数据环比增长40%，同比增长超过15%。而过去九年，9月的同期认购数据均为环比下跌。

季报数据显示，三季度，贝壳存量房业务GTV为4390亿元，在去年同期一线城市的高基数影响下同比下跌2.2%，前三季度GTV同比增长28%。存量房业务单季度净收入为63亿元，业务贡献利润率升至48.7%的高位，同比提升了2.6个百分点，环比提升了3.1个百分点。

新房业务GTV为1921亿元，同比收缩幅度小于市场，前三季度新房业务GTV同比增长13%。净收入为59亿元，贡献利润率同比微增至25.1%。

在今年第三季度，家装家居总交易额为人民币33亿元，同比增加65.6%。新兴业务及其他的总交易额为人民币207亿元，同比减少16.0%。

整体而言，在第三季度，贝壳总交易额为人民币6552亿元，前三季度累计GTV同比增长23%净收入为人民币178亿元，同比增加1.2%；毛利率为27.4%，同比提升0.4个百分点。三季度净利润同比增长63.4%至11.7亿元，经调整净利润同比增长14.4%至21.59亿元。

家居家装业务：基础能力搭建夯实

今年7月，作为推动目标实现的一步，贝壳宣布了一体三翼战略，吹响了一站式新居住服务平台的号角。

经历了过去两年防范风险、降本增效的阶段，于贝壳而言，也是时候链接更多行业里的伙伴，一起迈向一站式新居住服务的新阶段，推动人、物、服务的标准和规则落地。

季报显示，三季度，贝壳家装家居合同额达33亿元，同比增长65.6%；收入32亿元，同比增长72.1%，贡献利润率保持在29.1%。家装家居业务驶入发展快车道，贝壳具备不与房产交易服务业务趋势挂钩的极强自发生长势能。电话会上，贝壳解释，三季度家装收入增幅扩大，主要系竣工交付节奏加快。

随着贝壳产品设计、组货等基础能力的搭建夯实，领跑城市的经营正循环不断推进。北京、上海、杭州等10城连续二三两季度城市层面经营利润盈利，合同额规模前十城市中经营利润为正的有7个。

新兴业务及其他的净收入由2022年同期的8亿元上升202.7%至24亿元，主要由于租赁住房管理运营服务的净收入增加。公司整体第三季度门店成本和其他成本的总额总体同比稳定。公司毛利同比增长2.6%，达到49亿元。毛利率上升至27.4%，而上年同期为27%。

非房产交易服务业务的收入同比增长112%，占比进一步提升至30%以上，对比去年同期该占比为15%。

截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。就在11月7日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启“公积金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住门槛，共同推动住房租赁市场的发展。

2023年第四季度，贝壳预计净收入总额将介乎于人民币180亿元至人民币185亿元，由2022年同季度上升约7.5%至10.5%。

新房业务：与开发商建立非零和博弈关系

关于与渠道的合作，今年新房市场渠道渗透率是持续提升的。市场波动下开发商心态会比较频繁地发生变化，但长周期看，双方已经形成了相对稳定平衡的合作关系。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在当晚的业绩电话会中提到：“从贝壳的角度，我们希望与开发商建立的是一种非零和博弈，共同为客户创造增量价值的关系。”

他表示，现在客户对新房产品满意度低是市场动力不足的核心原因之一。贝壳希望通过对客户更前端深度的理解，数据上的交互和深挖，打造满足客户对居住体验需求的产品，牵引改善需求释放，实现居民未来居住体验的跃迁。

“产品力优质的新房项目也确实在目前的市场里仍可以做到一房难求。”市场分化也指明了未来新房市场的发展方向，具体而言，贝壳将会在几个方面发力。

首先，是与开发商建立新型合作伙伴关系。开发商在经历区域公司高度自治向集团统管的转化，贝壳也会加强建立开发商总对总的多层次深度合作。

第二，因城施策。

第三，是精细化的运营管理，加强新房基础设施，包括楼盘字典、生态标准化流程系统和产品能力的搭建。

数据显示，三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比保持在46%。开发商预付佣的“快佣”项目占比保持在54%的高位。三季度新房现金收入比进一步上升至1.21，回款连续9个季度超过新房收入。前三季度新房应收账款周转天数为52天。

彭永东在业绩电话会中表示，从内部看，贝壳今年一直在对长期的未来进行思考和布局，叫做“翻越第二座山”，翻山的本质原因是人们从关注“买到房子”的时代，回归到了关注“住”这件事本身，贝壳也要从“交易”为核心进化到“怎么让大家住的更好”，后者是一片蓝海。

三季报显示，截至2023年9月30日，贝壳门店数量为43013家，较上年同期增加3.9%。截至2023年9月30日活跃门店数量为40903家，较上年同期增加3.0%。

截至2023年9月30日，经纪人数量为429352名，较上年同期增加6.6%。截至2023年9月30日活跃经纪人数量为399048名，较上年同期增加7.1%。

2023年第三季度的移动月活跃用户数量平均为4920万名，而2022年同期为4240万名。