中建系地产内战硝烟

文/乐居财经 许淑敏

摇中北京丰台郭公庄621宅地之后，中建东孚的工作人员相拥振臂高呼，他们等这一刻已经很久了。

中建东孚很幸运，首次进入北京市场拿下大热的朝阳小红门地块，这次又以75.9亿元摇中郭公庄621宅地。

但别忘了，隔壁同时出让的郭公庄614宅地由中海拿下，未来，中海发展与中建东孚的产品PK，已经无法避免。

同属于中建系，但内部博弈不少。尤其是在北京这一寸土寸金、地块稀缺的核心城市，中建系内部的地产平台，更是竞争激烈。

不止中建东孚，这几年，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和，甚至连中建股份旗下的城镇综合建设投资平台——中建方程，都进入北京布局，与中海展开了一番较量。

也不仅仅是拿地运气方面的比拼，中建系之间的竞争，已经延续到了产品力部分。他们都在各自打造流量产品，且多数已有较为出圈的案例。

“老大哥”守住了销售榜首的位置，而中建地产也正奋力赶超。

在北京，一场围绕着中海发展、中建地产的土地争夺之战，已然开启。

京城博弈

中建地产与中海发展，即将面对面“对打”。

10月底，北京丰台郭公庄百亿元“双子地块”落槌。中海发展以54.4亿元拿下郭公庄614宅地 L08养老用地，而中建东孚以触顶价75.9亿元摇中郭公庄621宅地 629商业用地 627教育用地。

这两宗地相邻，周围配套条件都差不多，未来入市，考验的是各自的产品力、运营能力。届时，免不了一番对比。

不计算配建部分，614宅地楼面价约6.25万元/㎡，搭配养老用地，需要较长时间的投入，而621宅地楼面价约6.81万/㎡，虽稍高一些，但搭配商服用地，利润还有提升空间。

中海发展是北京的“老大哥”，中建东孚也不遑多让。实际上，中海发展也参与了郭公庄621宅地的竞拍，只是最终运气不及中建东孚。

中海发展与中建地产旗下各个平台之间，关系微妙，虽同属中建集团，但内部竞争颇为激烈。

双方的主战场之一，便是北京。

上述的中建东孚，今年凭运气夺下朝阳小红门地块，首次进入北京。尽管最终入市的中建星光里去化率不算高，但中建东孚也算在北京立住了脚。

不止中建东孚，近两年，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和，甚至连中建股份旗下的城镇综合建设投资平台——中建方程，都进入北京布局，试图分一杯羹。

他们都在各自打造流量产品，且多数已有较为出圈的案例。

中建智地最猛，短短两年时间，拿下了通州、房山、顺义、朝阳等近10宗地块。尤其是房山区域，中建智地打造的京西印玥、学府印悦都是房山楼盘销售榜常客。另外，其在顺义打造的中建宸庐，望京打造的中建宸园等，都是豪宅项目，宣传不少。

中建壹品的项目，则主要分布在大兴、海淀区。去年，海淀的网红项目——中建壹品·学府公馆，正是由中建壹品负责操盘。

中建壹品·学府公馆盛况一时，开盘10个小时、714套住宅即售罄，更以112.3亿元销售额进入北京2022年商品住宅销售业绩榜TOP3行列。

2022年，北京另一个网红项目“中建玖合府”则出自中建玖合之手。开盘当天，412套房源实现“日光”，全部售罄，网签金额超过80亿元。这一波操作，让中建玖合在北京市场、崭露头角。

到了今年，中建玖合拿下的大兴西红门地块，已定案名为“中建玖玥府”，预计11月入市，市场对这个项目抱有厚望。

中建地产旗下各个平台争着抢夺北京市场份额。2022年，中建壹品、中建智地、中建玖合，都挤入了北京房企销售榜前十。

今年1-9月，中建玖合已不在北京房企全口径销售TOP30之列，仅剩下中建壹品、中建智地，分别以128亿、84亿的销售额居于第8、16位。

反观中海，仍居于北京市场权益口径销售榜首。去年，中海发展以395亿元的权益金额成为北京销冠；2023年1-9月，中海发展权益销售额442亿元，其在顺义的中海湖光玖里、海淀永丰的富华里，也基本都是销冠。

但随着中建地产旗下各个平台奋力追赶，中海发展竞争的压力亦与日俱增。

多主体并进

因为一场土拍的争议，北京改变了拍卖规则。

回溯今年3月份的北京朱辛庄地块的拍卖，吸引了多达42家房企参与报名参拍，其中，仅中建系，便有5家子公司参加。

中海发展、中建壹品、中建信和、中建智地、中建玖合均在此场土拍上亮相，虽然最终一无所获，但多家子公司齐上阵，确实加大了中建系的中签几率。

而后备受市场争议，北京也在4月份出台土拍新增，明确“禁止同一集团成员企业同时竞买一宗地块。”

在此之前，中海发展、中建地产同时参与竞拍地块的现象并不少见。

尤其是2022年北京第四批集中供地之时，中建系几乎全员出击，包括中海、中建智地、中建玖合、中建信和、中建东孚及中建方程均有报名参拍。

像是朝阳平房乡45号地块，中海发展、中建智地、中建玖合、中建信和、中建东孚同时报名竞拍，而中建智地、中建玖合竞争朝阳崔各庄奶西地块，中建玖合、中建东孚则竞争朝阳平房乡44号地块。

但凡地块优质，中建系内部也没有太多让步的说法。去年中，北京顶流太阳宫地块出让时，中海疯狂举牌多轮，但运气不及中建玖合，其以66.8亿元摇中了地块。

今年2月，中建东孚拿下的朝阳小红门地块，吸引十余家房企争夺，其中，中建信和也包含在内。

他们之间也偶有合作，比如中建信和还联合中建方程拿下门头沟永定镇地块，中建信和与中建壹品联合拿下的海淀区北沙滩地块。

据乐居财经不完全统计，这两年，中海发展连同中建地产，在北京市场拿地金额至少超过867亿元。其中，中海拿地金额逾404亿元，而中建地产拿地金额逾462亿元，略胜一筹。

在北京土拍新政之后，中海发展和中建系几乎鲜少同台竞争了。但是他们依然很活跃，中建玖合、中建壹品、中建智地、中建东孚都各有所获。

北京作为核心一线城市，寸土寸金，地块越发稀缺，竞争者却众多。中建系人士曾对相关媒体表示，对于各局地产、中海发展之间的竞争关系与投资逻辑，还没有明确的考量，但大概率是“以中海为主”，或者是“总部协调”。

北京地块太过抢手，中海发展作为操盘经验丰富的“老大哥”，又是中建集团旗下主要的房地产发展平台，对于热门地块更是势在必得。

因此，中建地产能够在北京市场抢到地块，并不容易。一旦抢到、摇到地块，都会表露出激动之情。

因为比起土储丰富的中海发展，中建地产各个局在北京的项目储备都不多，像是中建玖合，截至2022年末，已无剩余未开发土地储备。今年至今，中建玖合也仅仅在北京拿到了大兴西红门6006等地块，除此鲜有其他扩储动作。

不过，北京土拍新政似乎有所松动迹象。像是前述郭公庄621宅地的竞拍，中海发展、中建东孚都同时报名参与了。

后续中海发展、中建地产同时竞争地块的现象，大概率又会重现。

竞争待解

中海发展与中建地产之间的同业竞争问题，属历史遗留问题。

早期，中建集团旗下的房地产业务包括中建地产、中海发展和总公司下属各工程局及设计院运营的房地产业务。此时，中建下属工程局的地产业务并未并入中建地产。

后来，中建集团为了整合除中海发展以外的地产业务，新成立了中建地产，此时中建八大局旗下地产业务也囊括在内。

而十年前，中建集团内部进行整合，将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海发展。

“中国建筑原则上拟不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营的房地产发展业务除外。”当时重组公告如此表述。

“原则上”这一词，并非确定性的描述，因而带来了变数。

曾有消息传出，中建八大局旗下地产业务得以保留的原因是，中海发展只愿意整合八大局院地产的项目，不愿意整合项目上的人员，内部分歧过大使得整合计划流产。

也有业内分析过，因为建筑业毛利率低，各个工程局需要地产业务来平衡业绩与报表，否则数字就会很难看。这也造成了中建集团旗下中海发展，与多个不同的中建地产品牌并存的奇怪现象。

未能整合，因此内部博弈依然存在。

中建地产与中海发展同属于中建集团旗下房开平台，免不了要竞争。尤其是这些年，中建地产旗下八个工程局的地产业务不断扩张，大有慢慢赶超中海的势头。

要知道，2019年，中建集团上市平台中国建筑，在“房地产开发与投资业务”上，只提及了中海。但到了2020年，中建地产的合约销售额也被提及。

再到2021年，中国建筑还提及中建地产的拿地情况。可见，中建地产的地位正逐渐上升。

2022年报显示，中国建筑全年新购置了土地100宗，总购地金额1847.2亿元。其中，中海发展新增土储40宗，购地金额1107.2亿元，而中建地产新增土地60宗，购地金额740亿元。

在拿地宗数上，中建地产已经赶超了中海发展。而且中建东孚、中建壹品等地产品牌，也被重点列出。

中海发展与中建地产呈现胶着的竞争态势，或亟需破局的办法。尤其是在北京市场，中海发展、中建地产竞争愈发激烈。

联想至前段时间，原华润置地总裁吴秉琪调任至中建党组成员、副总经理，或许能发挥一些作用。

吴秉琪地产操盘经验丰富，又曾带领华润置地华北大区冲刺过业绩，对于北京市场很是熟悉。

他的履新，是否会对中海发展、中建地产带来改变，也许值得期待。