危旧楼改造“原拆原建”可行吗？探访丰台46年老楼拆除重建现场

近日，北京市丰台区马家堡路68号院2号楼启动“老楼拆除重建”工作，这座46年的老楼将在原址拆除重建。记者了解到，该项目的居民征询率、参与率、签约率均达到100%，90户居民将在大约两年后住进新家。

在我国，危旧楼改造多以拆迁安置、抗震加固等为主，但随着社会发展形势的变化和楼体自身条件的限制，上述两种方式都存在一些困难。“原拆原建”这种方式过去也曾被提及，但由于缺少政策依据，始终无法落地。2020年6月，北京印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，该意见被称为“178号文”，打通了“原拆原建”落地的制度堵点。

根据178号文的规定，“原拆原建”的改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担。居民要拿出多少钱？能住上多大的房子？属于什么产权？能不能拿到新房本？可以进行二手房交易吗？丰台这一次的成功经验能否复制和推广？11月9日，新京报记者探访了这处老楼原址拆除重建现场。

11月9日，丰台区马家堡路68号院，即将进行“原拆原建”的一栋老旧危楼。 新京报记者 陶冉 摄

由4层变6层，加装电梯，居住面积有增加

记者在现场看到，马家堡路68号院2号楼的73户居民目前已经全部搬空，附近的17户平房也被纳入此次改造，共90户居民将在大约两年后搬回新居。

“原拆原建”是指把老旧楼房进行大规模拆除，在原址上再建新楼。根据目前进度，拆除工作将在今年年底前完成，明年初启动重建。

此次重建将该楼从原有的4层扩建为地上6层，限高17米，增加电梯、无障碍通道等设施，适当增加室内使用面积，确保每户都有独立厨房、独立卫生间，改善居民居住条件。同时，将扩建出地下一层，增加商服，满足居民日常购物需求。

11月9日，丰台区马家堡路68号院，小区内一栋老旧危楼旁的平房。 新京报记者 陶冉 摄

新京报记者在现场的户型图上看到，此次改造设计了A、B、C三类户型，除C户型面积稍大一些外，A、B户型的套内面积都在30平方米左右，建筑面积约40平方米，较过去每户15.7平方米的使用面积有所增加。平面图上清晰地规划出了每类户型的起居、卧室、厨房和卫生间的区域，楼梯和电梯间也在楼层平面图上清晰标注，从居住功能上看较为完备。

地下一层为新扩建区域，物业办公室、配电室、弱电室、社区物业配套用房等都在这一层。据了解，未来地下一层将增加商服，满足居民日常的基本购物需求。此外，新楼建成后，还将配备专业、正规的物业，让居民真正享受到现代小区的便利。

11月9日，丰台区马家堡路68号院，老旧危楼2号楼内张贴的告知书。 新京报记者 陶冉 摄

46年“筒子楼”条件恶劣，居民期盼改造

马家堡路68号院2号楼建于1977年，已经有46年“楼龄”。外观的朱红色是前些年才刷上去的，4层小楼看起来与周边其他居民楼无异。但只要一进入内部，计划经济时期的年代感便扑面而来。

这里就是人们印象中的“筒子楼”，一共4层，每一层都是一条大走廊，居民的房子分布在走廊两侧，一共住了73户人家。走廊仅有约1米宽，细长、逼仄、昏暗，走廊两侧靠墙摆满了各家的灶台，一根管子连通屋内的煤气罐。每层居民共用一个卫生间，男女混厕；共用一个水房，每户一个水龙头，方便水表计费。

在这里居住了30多年的孙女士回忆，一到做饭的时间，走廊里就人挨着人，有人路过要侧着身子才能挤过去。一个走廊里，煎炒烹炸同时招呼，很“壮观”。一家做什么菜，整个一层都知道。

11月9日，丰台区马家堡路68号院，老旧危楼2号楼内的大走廊。 新京报记者 陶冉 摄

据西罗园街道花椒树社区书记周琳琳介绍，这里原本是革制品厂，上世纪70年代时这栋楼是企业的办公楼，后来随着企业发展、人员规模扩大，就改成了单身宿舍。到后期，年轻人逐渐成家，有了孩子，这里开始愈发拥挤。

今年60多岁的张先生在上世纪90年代中期就搬到了这里，算是最早一批住进来的居民，张先生的孩子就是在这里出生的。他住在4层，15.7平方米的空间里最多的时候挤了六口人，“屋里就一张大床、一张小床，再摆一张吃饭的桌子，就满了。”

拥挤尚能忍受，但最近这些年频繁出现的房屋漏水问题让张先生很苦恼，楼板也面临断裂风险，“有不安全感，也没什么隐私”。

周琳琳说，在确定原址重建以前，社区和产权单位都没有什么好办法，只能挨家挨户发防火毯，每层都配10个以上灭火器。

“说要原址重建，我们都100%同意、100%签约，能住进新家，这是我们的共同诉求。”张先生说。

11月9日，丰台区马家堡路68号院，老旧危楼2号楼的内部情况。 新京报记者 陶冉 摄

居民自筹为主、政府补贴为辅，居民将拿到正式产权

2006年革制品厂破产，这栋楼的产权单位变为丰台区房管中心，也就是现在的丰台城市更新集团。集团副经理杨晨辉介绍，房子年代久远，问题和隐患都比较多，居民的各种诉求非常强烈，但在当时，除了修以外没有更加合适的改造方式，直到2020年6月“178号文”印发。

178号文规定，“原拆原建”的改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担。这为“原拆原建”找到了政策依据和推进的抓手。

11月9日，丰台区马家堡路68号院，老旧危楼2号楼内的走廊上，一位居民走过。 新京报记者 陶冉 摄

具体到丰台的这次改建，资金由居民、政府、产权单位三方共担。总造价大约在4000万元，其中市、区两级财政补贴1100多万元，产权单位负责地下一层的出资，剩下的都由居民自筹。这样一来，过去政府全盘操办的模式就变为了居民和政府共同决策，居民自筹为主、政府补贴为辅的全新模式。

改造后，居民手中的房本也将从租赁房本变为个人的经济适用房房本，拥有正式产权。后期，根据居民个人意愿，可以通过“经改商”手续，变成个人商品房，不影响二手房交易和买卖。

目前，90户居民都已签署改建协议，进入收款阶段。收款工作从11月6日开始，到8日已经有54户居民交纳了首付款，进度过半。据了解，首付款为23万元，已经占了全部房款的绝大部分。此外，两年重建期间，居民需要自行解决过渡问题。

11月9日，丰台区马家堡路68号院，老旧危楼2号楼内的一位居民正在清理家中物品。 新京报记者 陶冉 摄

丰台区房管局老旧小区办负责人王成钢介绍，丰台区老旧办、丰台城市更新集团等从2020年9月，也就是“178号文”印发3个月后便开始着手推动，经过长达两年多的漫长沟通才最终成形。

一开始，让居民转变思想是非常困难的。居民们的质疑从“你们是不是要赚钱”到工程质量、水泥沙子是否达标，事无巨细。工作人员一直重申，这是政府工程，不是开发商行为；是为了解危，不是为了赚钱。改造过程中，审计将全程介入，严控造价，确保老百姓的每一分钱都花在刀刃上。

新京报记者 姜慧梓

编辑 陈静 校对 杨许丽