开挂！老黄埔旧村、旧城改造轮番上阵，逆天改命有戏了？

估计家人们都有这样的感觉，今年尤其“金九”之后，番禺频繁有网红新盘补仓，黄埔却鲜有新面孔，总觉得缺了点意思。

不过在旧改方面，黄埔却时不时传来好消息，继珠江村、庙头、水西元贝片、双沙等旧村以及鱼珠旧城等项目之后，老黄埔C位的港湾一村二村也在蠢蠢欲动。

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13.14公顷,老黄埔C位旧改

港湾一村二村，位于黄埔大沙地片区，中山大道东、港湾路、大沙地西路等道路环绕，并紧靠老牌商业黄埔潮楼、广医五院等，妥妥的老黄埔C位。

△港湾一村二村区位示意

而且，地铁5号线大沙地站出站即到，不仅是名副其实的地铁上盖，而且还能不换乘直达金融城、珠江新城，这地段是真的没什么可挑剔。

日前项目公布了旧改控规调整征求意见公示，主要是港湾一村二村已纳入2023年城市更新项目年度计划，须进一步提升片区生活空间品质、完善公共服务配套设施。

具体改造范围东至港湾路、南至中山大道东、西至珠江涌、北至港湾西三街，面积13.14公顷。

这个体量，放在黄埔算是相对偏袖珍的旧改，不过它和黄埔绝大部分项目属于旧村不同，虽然它也叫“村”，却属于旧城改造项目。

港湾一村二村实际是房改房小区，前身是1980-1990年代广州港职工的生活区、宿舍区，同样来源的还有港湾三村、四村、五村……但不在此次改造范围。

△港湾一村二村周边配套

现场所见，经历30多年的风雨洗礼，这些房屋外墙早已出现岁月的痕迹，长排小高层的格局，既有原本宿舍区的影子，又有“72家房客”的味道。

△港湾一村

走在港湾一村，除了一排排整齐的旧楼之外，内部也自带了黄金港湾幼儿园、港湾小学，所以这里的孩子上学都不用离开小区。

而港湾小学正门外的广场，也是小区内为数不多的成片公共活动空间，偶尔可以看到有街坊在这里舒展筋骨。

△港湾小学前广场

随着居民近年来的生活水平提升，不少人家中都添置了小车，但几十年前的旧小区缺乏停车位的规划，所以街坊们基本都只能把车停在小区道路上，有消防安全隐患。

在小区外围，还有一个广州港文化宫，目前已显破旧，但曾经也是不少黄埔街坊心中的玩乐胜地。

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同意率早破9成,居民盼加快推进

事实上，港湾一村二村的改造，早在2019年就举行过意愿投票表决，据称当时不到半个月时间，同意率就达90%，翌年纳入黄埔区城市更新年度计划。

2021年，城市更新展示中心动工，项目实施方案通过区政府一级会议，似乎迎来推进拆迁改造的曙光。

但直到目前，小区并未见有任何要拆改的迹象，建好的展示中心也大门紧闭，外立面也出现了斑驳的痕迹。

今年9月，有居民在人民网领导留言板留言，希望官方层面可以支持加快推进港湾一二村项目，让原住户早提住上新房，提升人民群众的幸福感。

官方则回应项目已纳入广州今年城市更新年度计划，实施方案已通过区城市更新领导小组一级会，目前正加快推进控规调整及实施方案批复等相关工作。

其后项目也确实迎来了实质性进展，先是10月底项目实施方案获批并公示，紧接着是11月项目控规调整公告。

控规调整，主要有这几点变化：

改造范围内总计容建面由46.81万㎡调整至34.36万㎡，减少了12.45万㎡；

根据用地权属边界优化规划一、二纵路及规划二横路线位；

增加22项公共服务设施、9项市政公用设施、1项交通设施；

港湾一村内小学用地增大，幼儿园调整至港湾二村内；

部分靠近港湾路的商业/商务用地调整为二类居住/商业用地。

这次，应该真的动迁在望了吧？

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老黄埔改命的关键

另外，早已有消息传出，港湾一二村改造项目由越秀集团、开发区人才教育工作集团、广州港集团联手操刀，不过KK在现场没有发现相关的蛛丝马迹。

多方联手，一定程度上反映了项目的重要性，除了因为它的地段，也和它是老黄埔连片更新改造的关键拼图脱离不了关系。

△港湾一村

港湾一二村西南侧就是下沙珠江村，2021年底私宅签约率达99.5%，今年8月合作企业成功变更为中交四航局，其后首开区顺利动工建设。

继续往西是鱼珠旧城改造，3栋回迁房在稳步推进建设中，并在近期举行摇号分房活动。

往东，则有安置区已动工的新溪村，以及即将收官的文冲石化路以西……

正是过去长期以来，老黄埔一带主要都是旧村、旧小区的面貌，城市形象短板明显，未能很好发挥地段价值。

所以这些项目推进顺利的话，未来几年，从黄埔/天河区界至老黄埔石化路，这个连片的区域将会先后迎来城市界面的焕新，对老黄埔区域价值的提升，意义不小。

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旧改转化，楼价或破6？

u1s1，就港湾一村二村这样几十年楼龄的房改房，市场价值并不高。

但KK在链家网却发现，目前港湾一村在平台挂出的10套房源，竟然有6套报价超4万/㎡，最高达4.88万/㎡！

而在过去的7、8月份，小区成交的3套房单价也只有3万-3.44万/㎡不等，挂牌超4万/㎡不是一般的飘，这不排除有部分人打“旧改牌”，有没有人接受这价钱去换以后的回迁房就不好说了。

参照周边的一手楼价，万科城市之光均价约5.65万/㎡，中鼎君和名城珺合府约5.3万/㎡，差不多是老黄埔的标杆。

△万科城市之光

相比之下，港湾一二村比珺合府更近地铁，比城市之光更近天河，理论上改造以后的价格应该会更高，老黄埔有没有机会凭此，再次冲击6万+/㎡？