46岁高龄“老破小”，启动重建，它是这样做到的！

大家有没有想过，如果自己家的房子“上了年纪”，要怎么处理才好？

有些人可能会选择直接出售，置换新房，但在当今的市场，“老破小”的价值已经不比从前，即便真的顺利出手，想到置换一套条件还不错的新房，恐怕还要贴进去不少资金。

△图片来源：摄图网

这时，如果能把原来的房子拆除，并在原地址建新房，直接完成原地置换，是不是一个好办法？

这两天，北京就开始尝试了这种新模式。

01

北京创新探索“原拆原建”模式

据媒体报道，北京丰台区马家堡路68号院2号楼近日正式启动“原拆原建”。

这栋楼建成于1977年，如今已经是46岁“高龄”，共4层高。由于建成年代较早，楼里还是共用卫生间和水房，也没能接通天然气，生活存在诸多不便，改造迫在眉睫。

△图片来源：网络

而根据最终定下来的“原拆原建”改造方案，2号楼拆除重建后将从原来的4层扩建至地上6层，增加电梯、无障碍通道等，适当增加室内使用面积，将厨房、卫生间布置在室内，改善居民居住条件。地下一层将用于商服空间，解决居民日常购物等公共服务需求。

从结果来看，楼栋居民无须搬离原住址就可以换新家，而且生活品质得到极大提升，绝对是一件好事儿。因此，最终居民对设计方案同意率达到100%。

这样的老小区改造方式固然合理，但很多人更关心的是，改造的钱从哪儿来？

△图片来源：摄图网

据了解，此次马家堡路68号院2号楼改造，采用的是政府主导，居民共同决策的方式。

根据丰台城市更新集团的说法，“资金方面，充分利用了市区两级政府补贴合计约1111万元，产权单位主要承担扩建地下室的费用，居民则主要承担增加室内面积的费用。”

也就是说，此次改造共有三方出资，政府部门提供一定的资金补贴，产权单位即开发商承担扩建费用，而这部分应该是大头，居民想住到更大面积的新房，也需要承担一些费用，最终实现了改建资金的平衡。

02

成都的“自拆自建”模式

这种老旧小区改造方式，在别的地方，是否有复制的可能性？

事实上，四川成都武侯区的中央花园二期，就有业主尝试去推动这样的事情。

这个小区也是时代久远，而且体量相当大，共有72栋楼3300多户，环境比广州的一些城中村好不了多少，因此，早在2018年，就有部分业主有了彻底重建的想法。

△图片来源：贝壳

但中央花园二期的改造方式，与北京马家堡路68号院由政府主导的“原拆原建”又有所不同，他们是由业主带头成立拆旧建新筹备组的“自拆自建”方式，即争取政府部门的允许，然后自己招募开发商负责改造费用。

然而在初步的申请政府部门许可上，他们就栽了跟头。原来，像他们这样的商品房，按照当时的旧改政策时并不属于改造对象。

△图片来源：贝壳

到了2022年，他们终于等到了政策的松动，官方表示只要业主同意率达到95%就可以启动改造。

不过，由于他们的改造方式需要业主也承担一定的费用，许多人一听要花钱就拒绝了。

无奈之下，他们又只能申请增加建筑面积，再由开发商出售多出来的面积以覆盖成本，无须居民再额外承担费用，如此一来居民的同意率是高了，但政府部门又不一定同意。

到了现在，他们依然还停留在前期阶段，等待着官方的回复，看起来距离正式开始重建，还需要不少的时间。

03

广州的老旧小区改造能否复制？

从成都的例子也可以看出来，老旧小区想要“原拆原建”的难度并不小。

其中最关键的，自然就是争取到政府部门的允许和第三方开发商的资金支持。

站在政府部门的角度，广州的老旧小区这么多，几乎不可能对每个小区都提供财政补贴；如果只是对个别小区进行改造，如何确定改造对象也需要谨慎考量。

而站在开发商的角度，则考虑的是利益问题。

老旧小区的拆除和重建需要的资金成本不少，而且还要花费巨大的时间和精力去推动居民签约，如果没有可观的利润，他们也没有足够的动力，

而即便是居民本身，要协商他们同意进行改造也并不简单，即便是不需要他们额外出钱，有些人嫌麻烦，有些人舍不得，还有人担心开发商不靠谱工程烂尾，他们就无家可住……

如果是你，你会同意这样的老旧小区改造方式吗？