对话孟晓苏:新一轮“造富”时代来临,保障房让低收入群体再享“房改”红利

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏

出品｜焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

把新一轮房改的机会给到低收入家庭、新市民家庭和年轻人新家庭，不仅可以帮助他们实现住房梦，而且按照当年房改方案的做法，几年后产权型保障房可以和商品房并轨，就能够让低收入群体再享受一次房改红利，走上共同富裕的道路。”————孟晓苏

他是中国改革开放的亲历者，是中国住房制度改革的奠基人，以及若干金融创新产品的提倡者，亦是享受国务院特殊津贴专家。在工厂工作10年后成功考取北京大学，于1983年起任国家领导人万里同志秘书和办公室负责人。

从学者、政府官员到企业家等多重角色的转化中，孟晓苏一直是保障房建设的呼吁者。25年前，孟晓苏曾参与房改方案的起草，当时便提议建立“住房双轨制”，即市场供应商品房、政府提供廉租房。

彼时，中国受到东南亚金融危机影响，中央政府决心培育新的经济增长点，房地产进入了决策层视野，商品房“市场化”走上改革舞台，进而催生了全民买房的造富时代。如今关于“完善双轨制”的热议，让住房制度走到新的十字路口。

孟晓苏坦言，看到自己呼吁20多年保障房建设逐渐被中央和全社会接受，对未来住房制度回归正轨充满希望。与此同时，他又担心政策不能落实，心情并不轻松。

值此“新房改”热议之时，搜狐财经与原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏进行了一场两个多小时的对话，这位精神矍铄的70多岁长者，层层剖析当前楼市“病根”，详解其“新一轮房改”提议，鞭辟入里，言辞犀利。

此为专访系列的第一篇：第二篇为《对话孟晓苏：加大保障房建设、取消限购同时发力，楼市起来股市恢复就有希望了》

以下为对话精选：

25载推进路：当年房改方案中规定，我国住房供给制度实现“双轨制”

搜狐财经：您曾参与1998年房改方案的起草，当时关于保障房的建议是如何描述的？

孟晓苏：25年前我们在房改方案中写有一节关于保障房建设的建议，拟定大城市应该规模化建设保障房。在住房制度改革之前，我们国家实行的是福利住房制度，但是随着人口增多，福利房建设迟缓，人均居住面积反而下降很多。房改的基本思路，就是要把市场经济引到住房建设和住房分配领域当中。

此外，房改并不是只提商品化，而是在推动住房商品化改革的过程中，要提供两方面重要的住房保障措施：第一，把原有的福利公房卖给老职工，以成本价加上工龄折扣，给予老职工一次购房福利。这种做法使他们从公房租户变成房屋产权拥有者。

第二，房改方案中明确提出要在70多个大中城市建设保障房，包括廉租房，要由社区与地方政府审核确定保障房供应对象。房改方案可概括为“市场供应商品房，政府提供廉租房“。

搜狐财经：为什么当时的保障房计划没有执行下去？

孟晓苏：房改之后，房地产发展带动了我国经济，居民踊跃买房，原来的租住公房变成由职工购买的产权房。那时都是为房地产业的发展而欢呼，不像现在谈发展房地产就挨骂。

但是又走到另一个极端。主管部门认为靠房地产发展与市场化就能够解决所有问题。于是只重视商品房而忽视保障房，把房改方案中明确提出的“住房双轨制”给忽视了。管理层认为，不需要政府做什么，只需要督促开发商把商品房切小、把商品房价格降下来，就能解决普通居民的居住保障问题。

我调侃他们是“4斤的龙虾吃不起，一斤的龙虾你还吃不起”？“吃不起鲍鱼，还不能把鲍鱼给切小吗”？他们不知道低收入群体要吃的不是“龙虾”或“鲍鱼“，而是要吃“猪肉炖白菜”，“大葱炒鸡蛋”，他们需要的是保障房。

搜狐财经：保障房已经推行很多年，现在是被推向了新的高度。您觉得此前在推动保障房建设中遇到了哪些问题？

孟晓苏：保障房建设的最大成果是2008年启动的“3600万套”保障性安居工程，当时上级政府布置任务给下级政府，作为硬性任务下达到各地，解决了多年保障房缺失的问题，成效显著。但是后来发现，有些房子建出来变成了无效供给。

有些城市把保障房建在远郊区，有的省则把保障房建在小县城，套数指标虽然完成了，却形成了一些无效供给。这说明光布置任务不检查落实是不行的，仅靠号召地方政府干、没有央企去引领建设是不行的。

过去在国家靠中房集团公司等央企引领全国住房建设的时期，每年都把住房建设指标分配到230多个城市，同时将资金带往各地，请地方政府拿出好地来建设住房，地块不好的就暂不给投资。那时发挥出央企的引领作用，提供出的都是很为适用的房屋。

房地产发展的“病根”：忽视“住房双轨制”，多年来保障房供给严重不足

搜狐财经：这轮被定义为“新一轮房改”恰当吗？

孟晓苏：媒体把中央关于加强保障房建设、让商品房回归市场本位的要求概括为“新房改”，我看很贴切。

面对商品房市场两年深跌，不少专家认为靠“小打小闹”政策不管用，需要出台有力度的系统性的大政策。今年4月份和7月份两次中央政治局会议，不仅讲明要“适时调整优化房地产政策”，而且都明确要求“规划建设保障性住房”、“加大保障性住房的建设和供给”。

我国房地产市场出现的许多问题，包括房地产调控政策走了很大弯路，究其根本原因，就是因为没有落实“住房双轨制“，多年保障房提供严重不足。面对商品房价格上涨让低收入家庭难以承受，便只想到用打压商品房价格来解决问题，出台一系列抑制房地产市场化的政策措施。忽视“住房双轨制”是调控走弯路的“病根”。特别是在前年与去年，在“灰犀牛”说法影响下，各个部门都来争相打压房地产，形成“政策合成谬误”，把房地产业打了个半死。

搜狐财经：您觉得房地产的新模式应该是怎样的？

孟晓苏：从中央文件中可以明确看到，房地产新模式的核心就是“住房双轨制”和“租售并举”。有些人把它解读为“取消公摊”、“取消预售”，还有将“低碳”当成房地产发展新模式，都不是主流认知，不是核心内容。

我国房地产市场前年销售额是18.2万亿，去年暴跌到13.3万亿。今年从前9个月的数据看，还继续往下跌。今年的销售额应比去年丢掉的5万亿还要多，这对国民经济健康发展的损害很大。

作为单一产业的市场规模，我国房地产业已高居全国各个产业之首。房地产市场低迷影响到相关产业，影响到国民经济发展，影响到了中央和地方财政税收，又让依托于土地担保和质押的地方债陷于风险之中。

在这种情况下，中央重新明确房地产定位，并要求向新的发展模式过渡。同时把保障房建设再次提出来，这些政策方向都找得很准。落实房地产新模式就需要成规模地建设保障房。

搜狐财经：因为此前的政策过猛，而导致目前的房地产问题？

孟晓苏：政策本身的偏差没那么大。国务院早在2017年就提出“两个为主”，要求构建“以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障”的住房供应体系。2018年中央经济工作会议又提出“要完善住房市场体系和住房保障体系”。中央和国务院的要求一直都是很清楚的。但是执行层面却与中央精神相左，甚至背道而驰。

特别是从2011年以来，用“限购、限贷”方式进行地产调控，试图采取限制市场需求的做法，暂时性解决房价上涨过快的问题，结果却是越压房价越涨。

事实证明，房地产业是拉动我国经济发展的老黄牛，而不是影响经济发展的“灰犀牛”。正是有人祭出打压房地产的一系列政策，才影响到中国经济发展，这才是中国经济的“灰犀牛”。

搜狐财经：有人说，我们现在是摈弃了香港模式，学习新加坡模式。对此，您怎么看？

孟晓苏：中国走住房市场化道路确实是跟发达国家与地区学的，包括对英国、德国、法国、新加坡、韩国和香港地区的政策经验，我们本来都把握得恰到好处。

香港模式主要是“居者有其屋”计划，规定香港50%家庭可以享受保障房。香港模式还有一个优点，就是保障房与商品房可以并轨，几年后补交一些费用，就可以把保障房纳入商品房市场流通，这是香港模式的好处。香港模式的问题在于把房屋设计得过度狭小，产权型的“居屋”建筑面积仅40-60平方米，租住房“公屋”使用面积平均仅15平方米。

新加坡模式也值得我们学习，它大规模为居民提供保障房，让“组屋”保障到80%以上的居民家庭，而且房屋面积适用，从一卧房到五卧房都有。新加坡规定“组屋”不能与商品房并轨，是因为它国家小、土地资源紧缺。假如他们让保障房能并轨到商品房，多年以后新加坡就没有保障房了。所以它规定不能并轨，其保障房价格大约是商品房价格的1/3左右。

我国有我国的国情。我们要学习这些国家与地区经验中有用的部分。包括要学习香港保障房规模比例，能让50%左右的大城镇家庭享受保障房优惠，我国中小城市地价不高的，保障房覆盖范围就没有那么大。但是同时要吸取香港把城市规模搞得过于狭小的教训。我国还要学习新加坡保障房经验，但不需要像新加坡那样把保障房比例搞得太高，更不需要规定商品房和保障房永不并轨。正因为我国当年的房改房后来被允许进入商品房市场，随着经济发展与货币运行，让房改老职工们凭着房子成为百万富翁甚至身家千万，走上了共同富裕的道路。这就是你们所说的“造富”吧？这是我国房改方案设计所带来的可喜成果。

国企央企要全面退出竞争性房地产领域，回归保障房建设

搜狐财经：曾经，您掌舵的中房集团也推行过保障房。就价格而言，保障房本身就是保本微利，如何处理企业盈利和普惠大众的平衡？

孟晓苏：国家设立房地产国有企业不是为了盈利，而是为了实施公共服务职能。国务院明令国有房地产企业要退出竞争性房地产领域，结果落实不了。国务院的要求提了几年没有人听，反而都跑到上海去高价抢地。这不是背道而驰了吗？

其实保障房建设本身规模很大，适合央企去做。特别是如果中央财政愿意大笔出资，哪家央企不愿意去承接这么好的建设任务？保障房虽说开发企业不能赚钱，但是不会亏本，而且市场销售可靠，投资风险很小。

保障房建设能有效拉动相关产业发展，不是只有开发商品房才能拉动相关产业与企业。保障房不能偷工减料，建筑品质和建筑质量一点也不能减，更要注重质量。保障房的建设过程、材料生产过程都有不少收益，对钢铁、建材、建筑行业、家居、家电等行业来说，业务量与收益率一点也不少。

搜狐财经：有专家称，未来民营企业可能会极度萎缩。您怎么看待未来这种房企的竞争格局？

孟晓苏：这是错的。不论中央再怎么讲“两个毫不动摇”，要求国企央企退出竞争房地产领域，总会看到一些人坚持认为商品房就应该是国企做，坚持认为民营企业要退出房地产领域，甚至也要从其它领域退出。这是和中央唱反调。有人还鼓动政策从根本上转变，鼓吹“国进民退”，方向都是错误的。

正确的方向就是市场归市场，保障归保障，国企央企房地产企业要全面退出竞争性房地产领域，回归保障房建设。

当然，国企央企要退出也得慢慢退出，但是退出的大方向必须明确。有些国企央企已经改造成为股份制上市公司，有的改制好几轮了，股权已经在资本市场上充分流通了，还自称是国企？这样也不对，它们已经是混合所有制的市场化企业。

保租房REITs迎发展东风，保障房并轨或让新市民享受新轮福利

搜狐财经：建保障房的核心问题是资金。您之前也提到，可以发行10年国债。租赁房可以发行REITs持有，可以偿还国债利息与本金。您如何看待REITs在其中的作用？

孟晓苏：现在已经有四支REITs进入到保租房领域了，未来还要进入其他租赁房领域。其中有些租赁房并不在政府和平台公司手里，而是由民间资本持有运营的长租公寓。我国REITs将能成为租赁房主要持有机构。但是即使REITs在中国有再大的发展，也不可能持有全部保障性租赁房。

我认为一部分保障性租赁房，还是要在租户本身具有能力的时候，允许他们购买房屋产权。购买价格也应当是按照保障房的优惠价格，而且已经交的租金可以冲抵房价，就相当于当年老职工购买公房所享受的“工龄补贴”。也就是说，让现在租住公租房的“一低两新家庭”，未来可以用房改价买到租住房屋。这种房屋未来再适当补交一些必要费用，就可以进入到商品房市场。这样就可以让他们和当年享受房改福利的老职工们一样，享受新一轮房改的福利，走上共同富裕的道路。

搜狐财经：您如何看待新轮超大、特大城市城中村改造？

孟晓苏：我们经历过好几轮城中村改造。城中村改造必须要以改革的精神、用改革的方式来进行。

现在的城中村改造不一定能走出原来“征地拆迁”的老模式。如果要走出老模式，那就要充分尊重农民群众的集体土地所有权，保住农民利益的“底线”。这就需要按照十八届三中全会提出的要求，让农村集体建设用地可以和城市土地一样“同等入市、同权同价”。如果这样做了，城中村改造就能够取得真正的成功。否则就会走走停停，不会取得多大成效。

对话黄立冲:新轮房改下保障房会超过商品房,房屋金融属性和财富增值效应会降低