对话孟晓苏:新一轮“造富”时代来临,保障房让低收入群体再享“房改”红利

对话孟晓苏:新一轮“造富”时代来临,保障房让低收入群体再享“房改”红利

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏

出品|焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

把新一轮房改的机会给到低收入家庭、新市民家庭和年轻人新家庭,不仅可以帮助他们实现住房梦,而且按照当年房改方案的做法,几年后产权型保障房可以和商品房并轨,就能够让低收入群体再享受一次房改红利,走上共同富裕的道路。”————孟晓苏

他是中国改革开放的亲历者,是中国住房制度改革的奠基人,以及若干金融创新产品的提倡者,亦是享受国务院特殊津贴专家。在工厂工作10年后成功考取北京大学,于1983年起任国家领导人万里同志秘书和办公室负责人。

从学者、政府官员到企业家等多重角色的转化中,孟晓苏一直是保障房建设的呼吁者。25年前,孟晓苏曾参与房改方案的起草,当时便提议建立“住房双轨制”,即市场供应商品房、政府提供廉租房。

彼时,中国受到东南亚金融危机影响,中央政府决心培育新的经济增长点,房地产进入了决策层视野,商品房“市场化”走上改革舞台,进而催生了全民买房的造富时代。如今关于“完善双轨制”的热议,让住房制度走到新的十字路口。

孟晓苏坦言,看到自己呼吁20多年保障房建设逐渐被中央和全社会接受,对未来住房制度回归正轨充满希望。与此同时,他又担心政策不能落实,心情并不轻松。

值此“新房改”热议之时,搜狐财经与原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏进行了一场两个多小时的对话,这位精神矍铄的70多岁长者,层层剖析当前楼市“病根”,详解其“新一轮房改”提议,鞭辟入里,言辞犀利。

此为专访系列的第一篇:第二篇为《对话孟晓苏:加大保障房建设、取消限购同时发力,楼市起来股市恢复就有希望了》

以下为对话精选:

25载推进路:当年房改方案中规定,我国住房供给制度实现“双轨制”

搜狐财经:您曾参与1998年房改方案的起草,当时关于保障房的建议是如何描述的?

孟晓苏:25年前我们在房改方案中写有一节关于保障房建设的建议,拟定大城市应该规模化建设保障房。在住房制度改革之前,我们国家实行的是福利住房制度,但是随着人口增多,福利房建设迟缓,人均居住面积反而下降很多。房改的基本思路,就是要把市场经济引到住房建设和住房分配领域当中。

此外,房改并不是只提商品化,而是在推动住房商品化改革的过程中,要提供两方面重要的住房保障措施:第一,把原有的福利公房卖给老职工,以成本价加上工龄折扣,给予老职工一次购房福利。这种做法使他们从公房租户变成房屋产权拥有者。

第二,房改方案中明确提出要在70多个大中城市建设保障房,包括廉租房,要由社区与地方政府审核确定保障房供应对象。房改方案可概括为“市场供应商品房,政府提供廉租房“。

搜狐财经:为什么当时的保障房计划没有执行下去?

孟晓苏:房改之后,房地产发展带动了我国经济,居民踊跃买房,原来的租住公房变成由职工购买的产权房。那时都是为房地产业的发展而欢呼,不像现在谈发展房地产就挨骂。

但是又走到另一个极端。主管部门认为靠房地产发展与市场化就能够解决所有问题。于是只重视商品房而忽视保障房,把房改方案中明确提出的“住房双轨制”给忽视了。管理层认为,不需要政府做什么,只需要督促开发商把商品房切小、把商品房价格降下来,就能解决普通居民的居住保障问题。

我调侃他们是“4斤的龙虾吃不起,一斤的龙虾你还吃不起”?“吃不起鲍鱼,还不能把鲍鱼给切小吗”?他们不知道低收入群体要吃的不是“龙虾”或“鲍鱼“,而是要吃“猪肉炖白菜”,“大葱炒鸡蛋”,他们需要的是保障房。

搜狐财经:保障房已经推行很多年,现在是被推向了新的高度。您觉得此前在推动保障房建设中遇到了哪些问题?

孟晓苏:保障房建设的最大成果是2008年启动的“3600万套”保障性安居工程,当时上级政府布置任务给下级政府,作为硬性任务下达到各地,解决了多年保障房缺失的问题,成效显著。但是后来发现,有些房子建出来变成了无效供给。

有些城市把保障房建在远郊区,有的省则把保障房建在小县城,套数指标虽然完成了,却形成了一些无效供给。这说明光布置任务不检查落实是不行的,仅靠号召地方政府干、没有央企去引领建设是不行的。

过去在国家靠中房集团公司等央企引领全国住房建设的时期,每年都把住房建设指标分配到230多个城市,同时将资金带往各地,请地方政府拿出好地来建设住房,地块不好的就暂不给投资。那时发挥出央企的引领作用,提供出的都是很为适用的房屋。

房地产发展的“病根”:忽视“住房双轨制”,多年来保障房供给严重不足

搜狐财经:这轮被定义为“新一轮房改”恰当吗?

孟晓苏:媒体把中央关于加强保障房建设、让商品房回归市场本位的要求概括为“新房改”,我看很贴切。

面对商品房市场两年深跌,不少专家认为靠“小打小闹”政策不管用,需要出台有力度的系统性的大政策。今年4月份和7月份两次中央政治局会议,不仅讲明要“适时调整优化房地产政策”,而且都明确要求“规划建设保障性住房”、“加大保障性住房的建设和供给”。

我国房地产市场出现的许多问题,包括房地产调控政策走了很大弯路,究其根本原因,就是因为没有落实“住房双轨制“,多年保障房提供严重不足。面对商品房价格上涨让低收入家庭难以承受,便只想到用打压商品房价格来解决问题,出台一系列抑制房地产市场化的政策措施。忽视“住房双轨制”是调控走弯路的“病根”。特别是在前年与去年,在“灰犀牛”说法影响下,各个部门都来争相打压房地产,形成“政策合成谬误”,把房地产业打了个半死。

搜狐财经:您觉得房地产的新模式应该是怎样的?

孟晓苏:从中央文件中可以明确看到,房地产新模式的核心就是“住房双轨制”和“租售并举”。有些人把它解读为“取消公摊”、“取消预售”,还有将“低碳”当成房地产发展新模式,都不是主流认知,不是核心内容。

我国房地产市场前年销售额是18.2万亿,去年暴跌到13.3万亿。今年从前9个月的数据看,还继续往下跌。今年的销售额应比去年丢掉的5万亿还要多,这对国民经济健康发展的损害很大。

作为单一产业的市场规模,我国房地产业已高居全国各个产业之首。房地产市场低迷影响到相关产业,影响到国民经济发展,影响到了中央和地方财政税收,又让依托于土地担保和质押的地方债陷于风险之中。

在这种情况下,中央重新明确房地产定位,并要求向新的发展模式过渡。同时把保障房建设再次提出来,这些政策方向都找得很准。落实房地产新模式就需要成规模地建设保障房。

搜狐财经:因为此前的政策过猛,而导致目前的房地产问题?

孟晓苏:政策本身的偏差没那么大。国务院早在2017年就提出“两个为主”,要求构建“以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障”的住房供应体系。2018年中央经济工作会议又提出“要完善住房市场体系和住房保障体系”。中央和国务院的要求一直都是很清楚的。但是执行层面却与中央精神相左,甚至背道而驰。

特别是从2011年以来,用“限购、限贷”方式进行地产调控,试图采取限制市场需求的做法,暂时性解决房价上涨过快的问题,结果却是越压房价越涨。

事实证明,房地产业是拉动我国经济发展的老黄牛,而不是影响经济发展的“灰犀牛”。正是有人祭出打压房地产的一系列政策,才影响到中国经济发展,这才是中国经济的“灰犀牛”。

搜狐财经:有人说,我们现在是摈弃了香港模式,学习新加坡模式。对此,您怎么看?

孟晓苏:中国走住房市场化道路确实是跟发达国家与地区学的,包括对英国、德国、法国、新加坡、韩国和香港地区的政策经验,我们本来都把握得恰到好处。

香港模式主要是“居者有其屋”计划,规定香港50%家庭可以享受保障房。香港模式还有一个优点,就是保障房与商品房可以并轨,几年后补交一些费用,就可以把保障房纳入商品房市场流通,这是香港模式的好处。香港模式的问题在于把房屋设计得过度狭小,产权型的“居屋”建筑面积仅40-60平方米,租住房“公屋”使用面积平均仅15平方米。

新加坡模式也值得我们学习,它大规模为居民提供保障房,让“组屋”保障到80%以上的居民家庭,而且房屋面积适用,从一卧房到五卧房都有。新加坡规定“组屋”不能与商品房并轨,是因为它国家小、土地资源紧缺。假如他们让保障房能并轨到商品房,多年以后新加坡就没有保障房了。所以它规定不能并轨,其保障房价格大约是商品房价格的1/3左右。

我国有我国的国情。我们要学习这些国家与地区经验中有用的部分。包括要学习香港保障房规模比例,能让50%左右的大城镇家庭享受保障房优惠,我国中小城市地价不高的,保障房覆盖范围就没有那么大。但是同时要吸取香港把城市规模搞得过于狭小的教训。我国还要学习新加坡保障房经验,但不需要像新加坡那样把保障房比例搞得太高,更不需要规定商品房和保障房永不并轨。正因为我国当年的房改房后来被允许进入商品房市场,随着经济发展与货币运行,让房改老职工们凭着房子成为百万富翁甚至身家千万,走上了共同富裕的道路。这就是你们所说的“造富”吧?这是我国房改方案设计所带来的可喜成果。

国企央企要全面退出竞争性房地产领域,回归保障房建设

搜狐财经:曾经,您掌舵的中房集团也推行过保障房。就价格而言,保障房本身就是保本微利,如何处理企业盈利和普惠大众的平衡?

孟晓苏:国家设立房地产国有企业不是为了盈利,而是为了实施公共服务职能。国务院明令国有房地产企业要退出竞争性房地产领域,结果落实不了。国务院的要求提了几年没有人听,反而都跑到上海去高价抢地。这不是背道而驰了吗?

其实保障房建设本身规模很大,适合央企去做。特别是如果中央财政愿意大笔出资,哪家央企不愿意去承接这么好的建设任务?保障房虽说开发企业不能赚钱,但是不会亏本,而且市场销售可靠,投资风险很小。

保障房建设能有效拉动相关产业发展,不是只有开发商品房才能拉动相关产业与企业。保障房不能偷工减料,建筑品质和建筑质量一点也不能减,更要注重质量。保障房的建设过程、材料生产过程都有不少收益,对钢铁、建材、建筑行业、家居、家电等行业来说,业务量与收益率一点也不少。

搜狐财经:有专家称,未来民营企业可能会极度萎缩。您怎么看待未来这种房企的竞争格局?

孟晓苏:这是错的。不论中央再怎么讲“两个毫不动摇”,要求国企央企退出竞争房地产领域,总会看到一些人坚持认为商品房就应该是国企做,坚持认为民营企业要退出房地产领域,甚至也要从其它领域退出。这是和中央唱反调。有人还鼓动政策从根本上转变,鼓吹“国进民退”,方向都是错误的。

正确的方向就是市场归市场,保障归保障,国企央企房地产企业要全面退出竞争性房地产领域,回归保障房建设。

当然,国企央企要退出也得慢慢退出,但是退出的大方向必须明确。有些国企央企已经改造成为股份制上市公司,有的改制好几轮了,股权已经在资本市场上充分流通了,还自称是国企?这样也不对,它们已经是混合所有制的市场化企业。

保租房REITs迎发展东风,保障房并轨或让新市民享受新轮福利

搜狐财经:建保障房的核心问题是资金。您之前也提到,可以发行10年国债。租赁房可以发行REITs持有,可以偿还国债利息与本金。您如何看待REITs在其中的作用?

孟晓苏:现在已经有四支REITs进入到保租房领域了,未来还要进入其他租赁房领域。其中有些租赁房并不在政府和平台公司手里,而是由民间资本持有运营的长租公寓。我国REITs将能成为租赁房主要持有机构。但是即使REITs在中国有再大的发展,也不可能持有全部保障性租赁房。

我认为一部分保障性租赁房,还是要在租户本身具有能力的时候,允许他们购买房屋产权。购买价格也应当是按照保障房的优惠价格,而且已经交的租金可以冲抵房价,就相当于当年老职工购买公房所享受的“工龄补贴”。也就是说,让现在租住公租房的“一低两新家庭”,未来可以用房改价买到租住房屋。这种房屋未来再适当补交一些必要费用,就可以进入到商品房市场。这样就可以让他们和当年享受房改福利的老职工们一样,享受新一轮房改的福利,走上共同富裕的道路。

搜狐财经:您如何看待新轮超大、特大城市城中村改造?

孟晓苏:我们经历过好几轮城中村改造。城中村改造必须要以改革的精神、用改革的方式来进行。

现在的城中村改造不一定能走出原来“征地拆迁”的老模式。如果要走出老模式,那就要充分尊重农民群众的集体土地所有权,保住农民利益的“底线”。这就需要按照十八届三中全会提出的要求,让农村集体建设用地可以和城市土地一样“同等入市、同权同价”。如果这样做了,城中村改造就能够取得真正的成功。否则就会走走停停,不会取得多大成效。

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上一篇 2023-11-09
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