万科A升了，广州万科、万溪客户还是“慌了”

万科的境外债风波项目“惊魂未定”，

11月6日，深圳国资委发声为万科站台，让万科从“宝万之争”以来最难的价值保卫战，总算稳住。

10月底，万科遭遇密集看空，股债罕见异动。

同时，客户恐慌，甚至房价跳水。

如今国资出面，深圳地铁出面，两大巨头双双给万科“撑腰”。

但是，市场信心，业主信心，才是最难挽回的东西。

比如万科近期在广州的项目甩卖，让购房客下手的速度，又减缓了。

万科到底怎么了？

事件起因是10月底，万科部分境外美元债跌幅达14%-28%。

同时，其收益率大幅上升，特别是2024年到期的两支美元债，到期收益率飙到48%、58%。

也就是说，如果现在购买这几支债券，等几个月后到期兑付，就能躺赚50%左右的收益。

了解债券市场的都知道，高收益必然伴随着高风险，这么高的收益率，只有在几乎必然暴雷的“垃圾债”身上才会出现。

而万科境外债券短时间内飙升，意味着境外市场已开始不看好万科。

这并不是什么好兆头。

前车之鉴，就是暴雷的恒大、碧桂园和融创等头部房企。

暴雷前，均出现过美元债暴跌的信号。

稳健，一直是万科对外的品牌成色。

若是万科暴雷，市场对房企的最后一丝信心，将消失得荡然无存。

而且，一段时间以来，万科股价也有一路跳水，今年以来累计下跌35.67%，创下了2014年12月以来的新低。

10月31日，万科A盘中股价下探至11.22元/股，几乎回到2015年12月“宝万之争”时的水平。

好在，万科迎来了国资委的大力支持。

面对股债的波动，11月6日，万科召开三季度业绩说明会，境内外超过150家金融机构参会。

深圳国资委表态，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。

万科是深圳国资体系的重要成员。深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上。

从近几天股价来看，万科“辟谣”后，资本市场有所回温。

万溪多个项目持续跌价

股价涨了些，但业主的信心却并未恢复。

或许受市场消息影响，以广州为例，万科不少项目都在紧急出货。

要知道，销售额不振，再多的现金流都会有耗尽的一天。

于是，万科甩出了促销的王牌。

最劲爆的，莫过于万科万溪在花地湾的广信资产包项目。

有网友在小红书爆料，万科金域曦府单价4.5万/方， 楼层面积任选，95方总价425万；

万科朗庭单价4.8万/方， 楼层面积任选，79方 总价376万。

有渠道销售介绍，金域曦府相当于调了12个点，朗庭相当于调了10个点左右。

这个价格，几乎是近两年历史新低！

万科金域曦府，说起这个盘，察叔还是感觉挺惋惜的。

这个曾经一度是荔湾芳村片区的“王炸”项目，吹风价一度去到8万/平方米，2021年，金域曦府一鸣惊人，开盘便遭到“疯抢”，成交量跻身当时国庆全市楼盘第一名。

万汇天地朗庭、臻园售楼处

2022年，万科金域曦府成交金额达到74.79亿元，名列广州当年一手住宅销售金额排行榜的第四位，成为了荔湾区最热销的项目。

万汇天地朗庭、臻园售楼处

从价格来看，去年年末价格就降到了5.5万/平方米。

没想到，一年过去，单价又跌一万。

而曦府、朗庭的客户们对项目降价，反而更加不敢出手。

有网友连忙问：“万科是不是要暴雷了，这么急着出货？”

也有网友表示：花地湾要卷死，这个价格买家根本不用急，万科据说也要bao雷，到时候图便宜楼都不知道收得顺不顺心。

也难怪网友担心再跌价和交付问题，不知道大家有没有发现，越降价，购房者就越不敢抄底，更加保守。

而项目的幕后开发商广州万溪，是万科集团旗下的全新事业平台，是目前国内少有的集不良资产盘活、存量房运营、城市更新、综合开发为一体的专业房地产公司，拥有广州核心地段待开发土储逾200万㎡，折合货值逾2000亿元人民币。

2017年，万科以551亿元拍下广信资产包，其中最有名的，就是万科金域曦府的前身，广信留下最有名的房产——玉兰苑烂尾楼。

按照原规划，玉兰苑包含有会所、学校、幼儿园以及人工湖园林，该规划在1998年的时候非常超前，在广信破产后，玉兰苑也成了芳村最有名的烂尾楼，并原状保留了20年。

从整个价格走向来看，整个荔湾广信资产包地块货量非常大，光是万科就有刚需上车盘朗庭、高端住宅产品线——臻园、中海浣花里，还有附近不远的改善住宅保利置地的锦上印，竞争非常激烈。

加上，万溪在花地湾同一个地块开发出刚需、改善和豪宅几种不同的项目，而密度这么大，感官上就比较难区分出价值，只能往性价比方向走，利润支撑就更加难。

附近住宅太多，虽然白鹅潭板块有规划万象城、太古里等商业项目，产业方面并无太多的人口支撑，住宅项目又肉眼可见的疯狂扩张。

僧少粥多，万科花地湾板块，未来很可能成为下一个广钢新城。

升值空间局限，同样的购房客户就更没有安全感，更可能往更有产业和地段优势的东部天河、海珠、番禺走。

当年广信资产包在整个广州的开发货量还很大，市场下行，给这些存量货值的开发投入和去化，万溪“不成功便成仁”的压力可想而知。

除此以外，万科广州位于白云新城万科臻山府5.8万/㎡起，也打起了“骨折”。

为什么万科急于出货？

从财报业绩来看，今年万科的销售额度，在前三季度累计实现销售额2806亿元，同比下降10.8%；

至10月底销售额提高至3124亿元，尽管规模位居行业第二。但月均约312.4亿元，距离投资者预估的350-360亿元现金流平衡点仍有一定差距。

从现金角度，至9月底，万科货币资金1037亿元，扣除预售监管资金后只有600亿元。

再看具体的项目，目前，万科深圳共有4个在售项目，除了宝安万科未来之光仍有货量，其余都在尾盘阶段了。在广州也仅有8个项目。

去化紧张，万科也不得不紧急想办法回流现金。

“黎明前总是最冷的时候”

国资委站台并力挺！

地球人都在救万科，挽回楼市最后一颗“定心丸”。

深圳地铁、深圳国资委无疑给予市场传言有力反击。

但如郁亮所说，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。

只有销售端恢复，实现正向“造血”，万科乃至全行业才能真正走出风暴。

目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。

恢复信心其次需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。

郁亮判断，到明年下半年，商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑的叠加过程就能基本结束。

这场“做空”的闹剧，似乎正在收场！