万科的“后台”,够强够硬!

作者:邓新华

万科的“后台”,够强够硬!

万科美元债价格近期大幅波动, 11月6日,万科召开线上会议,与金融机构交流,深圳市国资委、深圳地铁领导参会力挺万科。

万科的“后台”,够强够硬!

这个会议非常值得关注。万科能不能渡过这一波劫难、房价下一步怎么走,从这个会议或许能看出些微端倪。尤其是万科董事会主席郁亮对房地产未来的一些判断,非常有参考价值。

01 万科的后台太强大了

10月17日,惠誉将万科部分债券的评级从“BBB+”下调至“BBB”。11月初,万科境外美元债一度“崩盘”,一些100美元面值的债券,价格跌到七八十美元。同时,万科股价也下行。这种情况,引发了许多投资者、购房者的猜疑和担忧。

本次万科的会议,网友戏称,不仅“爸爸”来撑场了,“爷爷”也来撑场了,力度太巨大了。

可以推测,肯定还有比“爷爷”更高的意志,在力撑万科。

要知道,在恒大崩盘、碧桂园苦撑待变的当下,如果一向以“稳健”闻名的万科也出现违约,那很有可能引发整个房地产行业的连锁爆雷。谁都知道,万科不只是万科,它还是一个象征。

万科债券价格的大幅波动,并非没有依据。

万科的三季报显示,万科前三季度营业收入同比下降14.3%,净利润同比下降22.94%。从整个房地产行业来看,10月份单月销售额同比下降33.5%,环比下降7.5%。

还有一个重大的因素:汇率变动。

万科的“后台”,够强够硬!

这一年多来,人民币相对于美元贬值幅度不小,这意味着万科需要付出更多的人民币来换成美元以偿还美元债。

所以针对外界对万科债务违约的担心,万科方面表示,“货币资金1037亿,在手现金对短债覆盖倍数2.2X。剔除预收监管资金后600亿。”

请注意“剔除预收监管资金后600亿”。现在的形势下,不是说你手头有很多现金,市场就能相信你可以按时还债的。为什么?因为你有的现金,不一定能动得了。

比如旭辉控股集团,2022年中报数据显示拥有311亿元货币现金,同期的一年到期债务仅195亿元,看起来没啥还债压力,但到了11月,旭辉公告称,“目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息,并寻求境外债务的全面解决方案”。

旭辉控股集团董事长林中曾在内部信中提到:“‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取,导致房企的流动性进一步承压,这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用”。

因为“保交楼”是硬政策,所以,不少地方加强了资金监管。在一般人看来,加强资金监管不是好事吗?但经济有其规律。过于严格的资金监管,反倒造成了企业债务违约风险大增,这又降低了企业的融资能力,反倒不利于“保交楼”。

碧桂园目前的困境,强资金监管也是因素之一。所以一些地方看情况不对,也对资金监管做了一些调整。

万科特意点出“剔除预收监管资金后600亿”,就是告诉外界,自己还能动用高达600亿的资金。

万科的“后台”,够强够硬!

这还不够。深圳国资委和深地铁还表示:

1、绝对不减持;2、承接万科一些项目,为我万科注入交易金额预计超过100亿元;3、发动国有企业支持万科发债;4、在公开市场买入万科债券;5、协调金融机构融资

总之,就是告诉债主大人们,将用“一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对”,你们就别担心了。

为什么要强调市场化、法治化手段呢?

一方面是因为深圳不愧是改革特区,对市场较为尊重;更重要的是因为,如果采取行政手段强行解决问题,有可能引发市场恐慌蔓延,甚至引发房地产行业连锁反应。

看起来,别的企业眼里的天大劫难,在万科这里,由于有强大的后台,也只是一道寻常的槛。

02 亮又信心满满了?

相信万科能够让债主大人们放心了。

可是,整个房地产行业怎么办呢?并不是每家企业都像万科那样,有个好“爸爸”、好“爷爷”。不要说民营企业没有,许多国有开发商也没有。因为,现在大部分地方财政紧张,不像深圳政府那么有钱。

所以他们的希望还是要寄托于整个行业走出困境,而这需要房地产方面加快出台更多的放松政策。

那么行业何时才能走出困境?郁亮给了一个判断。

郁亮认为,“现在需要解决三个问题,想买、能买、需要买”,也就是,政策要给行业和购房者买的信心和条件。“一个总在出问题的行业,很难有行业信心。”

郁亮还说:“每轮房地产市场调整,都需要有合理时间。现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加,预计明年这个错峰就结束。”

这啥意思?房子要建成售卖需要时间。前几年是开工高峰期,目前正好是高峰期的房子建成售卖,又恰好遇到需求不振,所以开发商千难万难、叫苦不迭。但是,这一两年,房地产投资下滑,很多地方土地都卖不出去,未来新房供给肯定是大幅下降的。如果那时候需求有所恢复,就会形成有利于开发商的新的错峰。

郁亮判断错峰将会在明年结束,可以说是非常乐观了。目前社会上绝大部分舆论都不看好房价止跌。

如果郁亮乐观的的判断是对的,那么,对于房企来说,目前最重要的是不要倒在黎明前。

万科的“后台”,够强够硬!

和郁亮有点相似,最近宏观经济学者高善文也做出了乐观的判断。

高善文认为,目前经济正在修复疫情的“疤痕效应”。小城市恢复得比大城市快,因为小城市在疫情中没有大城市的“疤痕效应”那样严重。随着时间推移,资产负债表逐步恢复、消费活动的恢复和加速是可以维持的,直到它恢复到相对长期来看更加正常和更可以维持的水平。

高善文认为,即便什么都不做,经济也会慢慢有所恢复的。这个时候,最怕出紧缩性政策。“可以不刺激消费,可以不刺激经济,但需要非常审慎地考虑其他政策的紧缩性效应。”

当然,郁亮、高善文的乐观,是否能成为现实,还得看政策面的抉择。作为普通老百姓,我们只能期望,经济能够再度走向宽松、扩张,如此才有中华民族的美好未来。

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上一篇 2023-11-09
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