Q3产业园区运营力20强！开园数量上升区域集中，无百万方园区入市 | 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 梁秀杰、上官萍萍

责编 | 韩玮烨

据国家统计局公布，我国规模以上工业增加值9月同比增速为4.5%，而7月为3.7%，6月为4.4%。可以看出，7 月主要经济指标回落后，在宏观政策逆周期调节力度加码下，9月主要经济指标明显回暖。

生产方面，采矿业和制造业增速反弹带动规上工业增速触底回升。9月制造业增速为5.0%，6月为4.8%。

从宏观经济走势看，中国经济持续进入全面复苏阶段，部分制造业生产回暖。预计随着经济复苏的深入推进，园区经济也将在经历疫情冲击后迎来新的发展阶段。

通过研究产业地产相关数据，睿和智库发现如下三大趋势：

1、区域产业发展诉求越发强烈。各地政府迫切需要构建经济发展的动力核，对留企业、造产业的诉求越来越迫切，对加强产业集聚，促进集群发展，形成完整的制造业产业链的产业发展意识越来越清晰。

2、企业专业服务需求越发多样化、纵深化。产业园区不再仅是一个行业、一类载体空间，需要的也不再仅是一个龙头企业，而是一套产业孵化体系，一个系统化能实现自我更新循环的“热带雨林式”产业生态体系，这个体系可以承载企业发展所需要的各类服务和资源。

3、产业地产逐步从“开发”向“服务产业”回归过渡。以往“重开发、轻运营”的发展模式导致当前园区“存而不优、大而不强”的低效资产大量存在。产业地产从不动产开发的一个细分赛道，到如今转向从产业服务要增量价值，园区运营方的的运营力真正成为突围存量市场的核心竞争力。

榜单说明

榜单解读

1、数据分析：三季度新开园数量上升，区域较集中

根据睿和智库不完全统计，2023年三季度全国新开产业园数量为42个，较二季度增长了62%，集中分布在江苏、广东、河南、山东、上海、云南等地区，占总开园数量81%，其中江苏省新开园10个，广东省5个，河南省4个。在城市排名中，广州、上海、郑州、成都、昆山、苏州、柳州位居前列。

图表1-2：2023年第三季度新开产业园项目省市分布情况

数据来源：睿和智库整理

据睿和智库不完全统计，2023年三季度全国新开产业园项目总建筑面积达412.75万方，其中20万平米以上体量园区共8个，其中上海和郑州分别占两个。此外，无百万方大体量园区入市。上海市浦东新区未来出行产业园以36万方位居榜首，福建泉州奥飞智能卫浴产业园34万方排在第二位，江苏常州市武进区恒耐·创智天地28万方排在第三位。另两个超20万方的项目分布在江苏省南通和湖南省彬州。

图表3：2023年第三季度建筑面积超20万方的产业园区一览

数据来源：睿和智库整理

2、标杆企业分析：

1）联东U谷：规模效应的背后，必然是杰出的运营力支撑

作为产业地产龙头性企业，联东通过标准化产品快速复制的发展模式，在全国大规模拓展迅速扩张，据官方披露，目前已在全国76座城市投资运营产业园区超过370个，定义了曾经产业园区建设以资源为王，作为不动产开发赛道之一的蓬勃发展期。

从以往“重开发”角度，与其他产业地产商相比，联东的四大优势：经验优势。联东做产业园区之前是做实体产业，从实体转型做产业园区，更了解企业客户需求；模式优势。已经形成了从选址、定位、产品设计到招商、运营服务等体系化、标准化运作；规模优势。已成为国内产业园区里开发规模最大的；产业价值。帮助政府实现中小企业的聚合，提高地方税收和帮助解决区域就业。

现阶段每个产业都在经历周期性调整，而园区作为产业发展的基本载体空间一定会受到影响与冲击。但早在2019年联东U谷就已布局轻资产输出业务，开拓多元的价值增长模式。

据官方信息披露，目前联东U谷已通过管理输出的方式，为包括北上广深在内的30余个城市、超80个产业园区提供产业赋能，通过精准的产业定位和丰富的产品设计，帮助实现合作产业园区的提档升级，推动区域产业集聚发展。

单不说每个企业战略发展是否具有前瞻性，在睿和智库看来，规模效应背后除了高周转的杠杆逻辑，长期锻造的当然还有企业的经营管理能力和立于市场的核心竞争优势。而在当下经济形势下，企业的核心优势永远是利器、是弹药、是护城河，不管是曾经的“重开发”或是当下的“重运营”，尽管方向调整了，但永远是我们企业生存和发展的核心要义。

2）中南高科：满足基本盘后的核心能力输出，符合当下行业发展格局

近两年，工业用地成交面积连续同比下降，多数产业企业投资意愿低迷。在这种情况下，中南高科逆势扩张，在6月底，5天时间内，接连在全国7座重点城市落地7个项目。

在不确定性中寻找穿越周期的确定性，亦收缩亦扩张。中南高科始终专注于制造业产业园区赛道，选择区域深耕，敢于逆势扩张的背后，是价值创造的内核，是能为区域经济做赋能和服务的信心。

从整个行业的角度来说，当下这个阶段，国资在土地、资金等方面具备相应的优势，但在园区招商运营方面相对薄弱，而市场化企业则具备相对优势的招商运营能力。未来，园区市场一定是国企、民企发挥各自优势，资源互补的发展格局。

在招商方面，中南高科除了满足自身基本盘业务，对外专门创立的“灯塔瓴科”品牌，盘活存量资产、助力政府平台公司招商，已落地多个案例。此外，搭建产业经纪人线上D-LINK招商系统，也是未来市场化的产业园区运营商真正从开发转向运营的一种非常重要的体系和模式。

在运营方面，中南高科产服拥有全国80+城市的企业服务中心和一站式线上平台，能够上门与企业面对面沟通需求，提供1对1诊断咨询。2023年三季度新增海关备案、医疗器械许可证申请、变更进出口经营权、印刷许可、固定投资备案、应急预案、办学许可证资质咨询与指导7项企业服务，不断满足客户多元化、纵深化的需求。

行业动态

1、政策层面：一揽子政策措施助力,奏响加快建设“制造强市”最强音

在经历疫情冲击后，“拼经济”成为2023年国家发展的主旋律。作为经济大盘的压舱石，工业增长无疑将被放到最重要的位置。各省市政府纷纷重提“工业立市”、“制造强市”战略目标，出台制造业新政策，抢占先进制造业集群高地，通过提升制造业高端化、智能化、绿色化、集群化、服务化、生态化水平，塑造产业发展新优势。

图表4：2023年第三季度全国部分地区“制造强市”政策一览

数据来源：睿和智库整理

2、资本市场：未来产业园REITs规模将进一步扩充

截至9月30日，全市场共有28只REITs，园区基础设施REITs共占9席之地。另外还有3支排队入场中，分别是华泰紫金南京建邺产业园REIT、博时津开科工产业园REIT和易方达广州开发区高新产业园REIT。

经过睿和智库调研发现，现有9只产业园REITs的底层资产主要以科技类产业园项目或孵化器为主，用地性质主要系工业用地，所在区位优越，多数项目资产位于国家级产业园区内，且所在城市经济发展水平较高。这些项目均已成熟运营3年以上，出租率基本在85-100%。租户业态多样，信息技术、制造业为主要组成，具有产业集聚效应，且现金流表现优越，整体资质较优。

图表5：产业园区REITs底层资产经营数据

数据来源：Wind，睿和智库整理

整体来看，作为最先纳入到公募REITs当中的产业园区，目前公布的发行数目依然有限。产业园区是产业集群的重要载体和组成部分，但是当下国内产业园区已进入存量发展时期，而产业园REITs带来的现金回笼，无疑为盘活现有的存量资产，解决产业园区的周转率困境注入了强力的注心剂。所以，把握政策动态，规范项目运营标准，提升REITs获批概率，才是众资产方的突破存量周期的应有之举。

榜单说明

图表6：产业园区运营企业运营力指标体系

1.榜单数据截至2023年9月30日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道；

4）榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。