一财社论：房地产市场需要平稳健康发展的重塑与重构

市场新格局下，房企如何迎应万难，牵动市场敏感神经。

最近市场公认的优质房企万科，一度出现股债双杀行情。随着万科大股东深铁、深圳国资委及万科先后表态，及央行等四部委联合召开房企座谈会了解融资需求等，对市场情绪有所安抚。

当前监管层就楼市也做了密集表态，最新的是央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，央行将积极配合有关部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。

而这一系列政策安抚能否奏效，尚有待观察。但市场的脆弱性是依然存在的。

市场本质是配置和管控风险，市场通过交易来将风险配置给专业的、具有风险承载能力的市场主体。如今市场常显恐慌，反映市场通过自发扩张的秩序找不到不同偏好的市场主体，也就是在特定的市场交易结构上，市场参与主体的风险偏好趋同，使市场失去了风险交易功能。

具体到楼市，房产的流动性和交易自由度是风险管控最基础、最核心的保障功能。楼市的风险无法通过市场价格进行有效配置，那么就不得不需要一个强大的非市场主体进行信用输出，以覆盖已袒露但无法通过市场价格反映的那部分风险敞口。

若没有这样一个担责主体，楼市就会失去交易功能和流动性，房企就会因为资产无法正常交易和运转，而无法获得充足的经营活动现金流维持其正常运转。

当前楼市的一大问题就是，自2021年进入周期右侧即买方市场，人们看到一个个过往的明星企业涉险，而且有些政策还牵制了楼市交易和定价自由，导致房企无法通过市场进行风险交易和自救。

同时，市场对万科等优质房企也表现出相当的不信任，也有一部分原因在于房企的运营模式。

中国房地产行业的运营和信用等模式，是以俗称炒楼花的预售制为基础，正是预售制使中国房企的资产负债率远高于国际同行，且引发相当复杂的责权利不对等的问题。

卖方市场下，由于供不应求，房产建成后不愁卖，对房企来说只要拿到地就不愁卖，整个地产金融授信都围绕预售制打开。但在一段时期内，预售资格缺乏有效政策监管约束，预售资格不断往开发的前端靠，行业内存在房子还没建成资金就被挪用的现象。这样的做法，使得房产开发风险转移给了缺乏风险承载能力的买房者。

随着楼市进入买方市场，保交楼压倒一切，这导致房企无法自由支配购房者预售款，使很多开发商在账户上虽有大量现金，但不受约束的自由现金流并不多，不一定能覆盖即将到期的债务本息等。

事实上，在买方市场，房企必须要痛苦地从资产管理向负债管理转型，此时资产普遍面临的就是变现能力问题，名义上的资产再值钱，无法及时有效变现，对房企来说就是压力和风险。因此，买方市场的资产如同冰棍效应，变现时间越长越需要计提更多的折价损失。

为此，当前房企需做的应是不断增强对市场的感知能力，并进行商业模式由资产管理向负债管理的重塑重构，积极主动压低自身资产负债率到实体企业的平均水平。同时，积极争取楼市的自由交易权和定价权，提高其经营活动现金流，构建以自由现金流为标准的流动性管理机制。

进入买方市场的楼市，输血式的风险缓释只是权宜之计，要让楼市和房企真正凤凰涅槃、健康发展，不论是监管层还是企业，关键是要为楼市的有效出清扫除障碍，并为房企的重塑重构营造向善的市场和制度环境。