刚刚公布！东莞自建房审批新规！

今天，东莞住建局发布

《公开征求<东莞市人民政府关于

规范农房审批管理的通知>》

明确了农房审批要求

各部门的职能和分工

东莞农房审批要求

农房改建、加建、重建、新建

文件明确了农房审批有关要求

农房改建、加建、重建、新建均不得超过“一户一宅”权益，且改建、加建、重建农房不得超过4层；

新建农房原则上不得超过4层，首层及以上楼层主动退让用于院落、绿地、停车设施等的，在总建筑面积符合规定的，允许建筑层数限制放宽至不超过6层。

其中：改建指不增加原有农房建筑面积，改善农房使用功能；加建是在原有结构上加盖新的结构，原有结构不变化；重建指无法通过改建达到目的的建筑物拆除重新建设；新建指在经批准的宅基地上从无到有新建房子。

按照《管理办法》要求控制农房高度、层数、建筑面积，其中，首层层高不得超过4.5米，其它层不得超过4米。

强化农房风貌管控，避免出现超大农房，联户农房不得超过3户，总用地面积不得超过150平方米，总建筑面积不超过600平方米。用地面积超出部分鼓励用于院落、绿地、停车设施等。

建筑形态采用全坡屋顶或半坡屋顶，屋顶高度不计入总建筑高度。其中：全坡是指屋顶有单坡、双坡、四坡等形式，实现屋面全覆盖；半坡是指部分屋面做坡，而部分做平或未全覆盖。

2020年前通过审批的农房管理要求

2020年前通过审批的农房

文件也明确了管理要求

文件指出，鉴于2020年前各镇街的农房管理审批制度已不适应现行政策要求，为进一步统筹规范管理，自2024年6月1日起，对于《管理办法》出台前经镇人民政府批准且在“已批在建、未建农民安居房项目清单”内的农房，废止其农房报建批准文件。

其中已批未建的，一律按照《管理办法》重新办理有关手续后方可开工建设。已批在建的，一律控停并由镇街核查农房建设现状后采取分类处理，对于现状未超过《管理办法》规定的可按照《管理办法》重新办理有关手续；对于现状超过《管理办法》规定的按现状层数封顶处理。

对于建设完成的，原农房报建批准文件继续有效，但应尽快完成后续装修、收尾施工，杜绝烂尾情形。

本通知印发之日起违规抢建的，镇街“两违办”应按照《东莞市违法用地、违法建设联合执法实施方案》有关规定，组织对违法建设部分快速拆除。

目前文件正在征求意见

有意见可以于2023年11月17日前

将反馈意见发送dgjsjd@dg.gov.cn邮箱。

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东莞市人民政府关于规范农房

审批管理的通知

各镇人民政府，市府直属各单位：

为进一步做好我市农民安居房管理工作，根据《广东省农业农村厅自然资源厅 关于规范农村宅基地审批管理的通知》《东莞市农民安居房管理办法》有关规定，各镇人民政府负责属地农房建设的审核批准，各村在镇人民政府指导下负责属地农房建设的申请审查，并参与农房建设过程监督管理。为明确部门分工，落实属地责任，现就规范我市农房审批管理有关事项通知如下：

一、部门职责

市设立农房建设管理联席会议制度，统筹协调全市农民住房管理工作。

市农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报市自然资源局。负责完善优化“一户一宅”审查方式，指导镇街农林水部门做好“一户一宅”审查。指导镇街农林水部门落实“三到场”要求，即建房申请审查到场、批准后丈量批放到场、建成后核查到场。

市自然资源局负责指导镇街自然资源、规划管理部门依职责做好农房联审工作，指导镇街规划部门审查拟建房屋建筑方案是否符合《东莞市农民安居房乡村风貌导则》《农房设计通用图集》《管理办法》规定的风貌、面积、层数、高度等。指导镇街自然资源、规划管理部门划定农房禁建区、限建区和可建区。指导镇街自然资源、规划管理部门落实“三到场”要求。

市城市管理和综合执法局负责指导镇街城管部门审查申请人是否存在新增违建行为未处理，对申请人新增的农房建设过程中未经合规批准，或超出批准范围的违法用地、违法建设行为，指导镇街依据《东莞市违法用地、违法建设联合执法实施方案》有关规定，组织对违法建设部分快速处置。指导镇街城管部门落实竣工验收到场。

市住房城乡建设局负责牵头完善农房建设过程管控流程，编制农房报建审批建设管理工作指引。指导镇街农房建设过程管理、按图施工等，确保农房施工质量安全。指导镇街住建部门会同相关部门开展农房验收工作，落实镇街住建部门竣工验收到场。

市政务服务数据管理局负责“农民安居房审批管理系统系统”日常维护，按照需求更新、完善系统。

市供电、水务局负责指导镇街水电部门在农房开工前凭农房建设批准文件安装临时水电设施，在农房建设完工后凭农房验收意见文件安装正式水电设施。

市不动产登记中心负责指导镇街依据相关文件，落实不动产登记确权工作。

市民政局负责指导镇街审查申请人是否为住房困难家庭户。

市信访局负责完善咨询信访渠道，收集市民诉求，结合诉求内容和上述部门职责分派相关市直部门、属地镇街。

二、规范审批

农房建设审批总体按“村核准申请—部门联审联办—镇人民政府审批”三阶段实施。各部门按次序根据下述职责在规定时间内进行审查，具体详见《东莞市农民安居房报建审批建设管理工作指引》。

审批职责和审查内容

村负责做好“信息公示—资料审查”工作，需将申请人提交的信息形成《农房建设公示表》在村公开栏上进行公示。审查申请资料是否真实有效，申请人在本村范围内是否符合“一户一宅”原则，宅基地是否经批准，用地位置和面积，农房的面积、层数、高度是否符合要求。

镇街农林水务部门审查申请人家庭“一户一宅”，即在本镇街范围内所享受的宅基地权益是否符合《东莞市农民安居房管理办法》要求，即宅基地用地面积是否超150平方米，申请建设及已建成农房建筑面积是否超用地面积4倍；复核村组是否对宅基地和建房申请审核公示,报建地块是否存在占用“林地”，是否存在《广东省河道管理条例》《广东省水利工程管理条例》《东莞市古树名木保护管理办法》等涉河道管理范围、水利工程管理范围、古树名木保护范围的情况。其中，“一户一宅”审查包括宅基地面积及地上房屋建筑面积的审查。

镇街自然资源部门审查报建地块是否符合土地利用总体规划要求，是否完善建设用地审批手续，是否存在占用“永久基本农田”。

镇街规划管理所审查拟建房屋建筑方案是否符合《东莞市农民安居房管理办法》规定的面积、层数、高度的要求，是否符合属地乡村风貌管控要求，报建地块是否符合城市总体规划，是否符合属地三区的建设要求，申报红线坐标与宅基地批准用地红线坐标是否相符等情况。

镇街城市管理和综合执法部门审查申请人是否存在新增违建行为未处理。

镇街住房城乡建设部门审查施工图纸与拟建房屋建筑方案、《农房建设批准书》的相关内容是否一致，施工合同、施工保险、施工企业派驻项目施工管理人员的任命文件和身份证、农房工程质量安全监管登记表等资料是否符合要求。

镇街人民政府是农房管理的责任主体，负责属地农房建设的审核批准，不得下放、委托审批，应当切实履行属地责任，加强农房管理工作的领导，建立健全管理机构，配备充实管理人员，强化农房建设分区管控，加强农房建设全流程监管。对涉及农房建设的新增违法用地、违法建设行为，依据《东莞市违法用地、违法建设联合执法实施方案》号有关规定，组织对违法建设部分快速拆除。

各镇街部门原则上按上述职责分工，也可结合属地报建审批的实际需要，研究制定辖区内报建管理细则，另行明确属地各部门职责，经镇人民政府审议通过，报市农民住房管理工作联席会议备案后实施。

有关要求

农房改建、加建、重建、新建均不得超过“一户一宅”权益，且改建、加建、重建农房不得超过4层；新建农房原则上不得超过4层，首层及以上楼层主动退让用于院落、绿地、停车设施等的，在总建筑面积符合规定的，允许建筑层数限制放宽至不超过6层。其中：改建指不增加原有农房建筑面积，改善农房使用功能；加建是在原有结构上加盖新的结构，原有结构不变化；重建指无法通过改建达到目的的建筑物拆除重新建设；新建指在经批准的宅基地上从无到有新建房子。

按照《管理办法》要求控制农房高度、层数、建筑面积，其中，首层层高不得超过4.5米，其它层不得超过4米。

强化农房风貌管控，避免出现超大农房，联户农房不得超过3户，总用地面积不得超过150平方米，总建筑面积不超过600平方米。用地面积超出部分鼓励用于院落、绿地、停车设施等。

建筑形态采用全坡屋顶或半坡屋顶，屋顶高度不计入总建筑高度。其中：全坡是指屋顶有单坡、双坡、四坡等形式，实现屋面全覆盖；半坡是指部分屋面做坡，而部分做平或未全覆盖。

各镇原有农房已形成临街悬挑统一风貌，如继续执行“农房建设正射投影不得超出宅基地用地红线”规定，并严重影响街道立面整齐度及美观的，应在镇农房建设通用图集上进一步细化明确，对需要进行统一悬挑的主要路面、区域范围进行标定、划分，悬挑部分计入建筑面积且总建筑面积必须遵守“不得超过用地面积4倍”原则。

三、特殊情形

2020年前通过审批的农房管理要求

鉴于2020年前各镇街的农房管理审批制度已不适应现行政策要求，为进一步统筹规范管理，自2024年6月1日起，对于《管理办法》出台前经镇人民政府批准且在“已批在建、未建农民安居房项目清单”内的农房，废止其农房报建批准文件。其中已批未建的，一律按照《管理办法》重新办理有关手续后方可开工建设。已批在建的，一律控停并由镇街核查农房建设现状后采取分类处理，对于现状未超过《管理办法》规定的可按照《管理办法》重新办理有关手续；对于现状超过《管理办法》规定的按现状层数封顶处理。

对于建设完成的，原农房报建批准文件继续有效，但应尽快完成后续装修、收尾施工，杜绝烂尾情形。

本通知印发之日起违规抢建的，镇街“两违办”应按照《东莞市违法用地、违法建设联合执法实施方案》有关规定，组织对违法建设部分快速拆除。

住房困难群体的农房管理要求

无房、简易房、危房或属于住房困难家庭，应保障其基本住房需求，实际只拥有1处无证宅基地地上旧宅的或不符合相关报建要求、两规不符等特殊情况）。经镇街核查情况属实，由镇街人民政府讨论并报请市人民政府“一事一议”审定后，允许其以市人民政府审定同意后的镇街联席会议纪要方式批准使用农房建设用地，建筑层数原则上不得超过2层，家庭成员人均居住面积如低于30平方米的，允许其建至3层。其农房的建设批准手续、工程质量安全监管手续、办理不动产权证手续办理要求与《工作指引》一致。住房困难家庭按《管理办法》界定。

拆迁置换用地建设的农房管理要求

农村村民因配合征地拆迁等政府工作原因，被拆除旧房后以异地置换方式获得土地，但目前无法报建的，其合理住房需求由镇街安排存量未分配的拆迁安置房、回迁房、农民公寓等予以保障。如上述途径无法解决的，且确需新审批宅基地建房的，由镇街人民政府讨论并报请市人民政府“一事一议”审定后，按省宅基地用地审批和市农民安居房建设审批相关规定予以处理。其农房的建设批准手续、工程质量安全监管手续、办理不动产权证手续办理要求与《工作指引》一致。

四、过程监管

农房建设全过程接受镇街有关部门、村的监管。农房建设施工牌核发之日起，村工作人员应以不低于一周一次的频率对本村的在建农房进行日常巡查和监督检查，建立台账，做好隐患闭环管理。村工作人员在日常监管过程中发现存在安全隐患的，报送给镇街住建部门及其他有关部门。

镇街有关部门、村要对农房用地红线及建筑占地红线确认、基础施工、二层梁板施工、屋面及梯间屋顶施工、工程完工等五个关键工序的施工情况进行重点管理和过程把控。村要在监管平台台账填报关键工序检查情况，镇街住建部门需对检查情况进行审查确认。其中，基础底板支模、二层梁板施工、屋面及梯间屋顶等环节，村工作人员应主动到场检查，主要检查：拟浇筑基础底板尺寸是否超批准占地面积、拟浇筑梁板是否与图纸相符、检查一层已施工部分是否与图纸相符、建筑主体是否按图施工、是否存在施工质量安全隐患。符合要求的，由村将有关情况报告给镇街住建部门，镇街住建部门可结合工作实际自行安排抽查，并对村检查情况进行审核确认。对不符合要求的，由村或镇住建局发出整改通知书。工程完工后，由村部门工作人员通知住建部门共同到现场对农房按图施工情况进行核查。符合要求的，由村与镇住建部门共同督促申请人完成申请验收工作。对不符合要求的，由村或镇住建局发出整改通知书。

镇街水电部门在农房开工前凭农房建设批准文件安装临时水电设施，原有正式水电设施的要及时调整为临时水电设施，在农房建设完工后凭农房验收意见文件安装正式水电设施。应积极配合相关部门对违规建设或未验收农房进行停水停电。

镇街住建部门应加强施工全过程检查，依据现场违法违规事实，按照《东莞市建设工程不良行为的记分标准》进行计分，按照《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》等法律法规进行停工整改处理。对超出审批范围建设的，镇街住建部门采取相关措施后限期仍未整改的，报送镇街“两违”办，由镇街“两违”办牵头组织有关职能部门依法快速处置。

五、工作要求

市各部门要依职责出台相应农房审批管理细则，明确农房审批内容、方式、途径和管理要求等，指引镇街具体开展工作，防止出现审批把关不严不准。要按照管理职责建立巡查机制，定期开展督导督查工作，加强农房建设全流程监管指导，原则上每季度不少于一次。要依据职责做好有关政策咨询解释工作。咨询电话：市农业农村局；市自然资源局；市城管局；市住建局：。

镇街各部门要按照“谁审批、谁负责，谁主管、谁负责”原则，依职责做好农房政策解读、信访回复、问题处理工作，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为。镇街各相关部门要公开电话接受市民咨询、诉求。

各村应落实网格责任，健全监管机制，常态化对辖区内农房工程进行巡查，对新增违法用地、在建农房违法建设的早发现、早报告、早制止。

现行《管理办法》若与本《通知》相冲突，按本《通知》相关条款规定执行。

附件：东莞市农民安居房报建审批建设管理工作指引

东莞市人民政府

2023年 月 日

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