数据直击 新政后天津楼市三大机遇

今日下午，由天津市国资委举办“津约热土·城赢未来-2023天津国资土地招商推介会”在天津利顺德大饭店如期举行，本次活动将对国有企业重点招商地块及片区共计28宗项目进行推介，并与开发企业深入交流。

活动上，由克而瑞天津机构总经理肖遥解析本次新政后楼市走向，并对后续投资发展提出三大机遇。

直击 1

新政影响迅速 持续性渐弱

9月开始，包括天津在内的一二线城市楼市政策松绑加力提速，二线城市以放宽“四限”政策为主，多年未松动的限购和限贷均有调整，北上广深一线城市也落地认房不认贷政策。

这次楼市政策调整，力度大、多频次，全国房地产行业政策从“托而不举”转向“托举并用”。

新政陆续落地后，各城市都迎来不同的复苏行情。

一线城市新政刺激力度较小，认房不认贷落地后，积压需求释放，整体带动作用较小，部分城市10月销售面积还有一定的回落。

二线城市复苏反馈较为明显，天津等城市政策出台早，出现连续2个月成交面积环比上涨的现象，厦门、成都等城市9月下旬政策出台，签约滞后10月成交面积环比增长更为明显。

但，横向对比二线城市成交面积的环比增量，像天津在内的强二线城市，市场反馈更为明显，弱二线城市2个月增幅不足2成。

这也将影响投资市场。

除此之外，全国各城市都出现后续增长动力不足的现象。

就上图9、10月环比成交数据来看，10月增速减缓且部分城市出现市场回调的现象。

从线下反馈来看，国庆过后的一周，包括北京、广州在内，供应量开始锐减，后续信心有所不足；成交则是先走高后缓慢降下来，但整体成交水平仍然优于新政之前。

新政虽是一剂猛药，市场反应迅速但持续性不强，整体发展趋势仍需重点关注。

直击 2

楼市分化 投资收缩 聚焦核心

2023年楼市整体表现为，一季度热、二三季度成交延续筑底行情。

新房市场中，天津同比增幅达到33%，杭州、厦门同比增幅约2成；二手房市场，成都、北京、上海、 天津 四个城市1-10月成交面积过千万。

全国重点城市成交量涨跌参半，城市间楼市差异已经显现，9月新政助推城市间加剧分化，优势向一线和强二线城市聚焦。

除新房市场外，土地投资趋势也很明显。

今年1-10月房企投资减缓，土地成交建面、金额同比降幅不断扩大，行业降库存的脚步进一步加快。

结合22城土地成交金额数据，一线和强二线城市资金吸纳能力强，热门城市推地更加符合房企投资聚焦的需求，以核心地块为主，定价上也保障了房企合理利润空间，同时小批量、多批次供地节奏，也巩固市场热度。

投资10强房企保持 了更加积极的投资态度，央国企依然是投资主力。整体在拿地选择上，谨慎、聚焦是共识，拿地集中在一二线城市优质地块，投资占比超过8成，中海、招商、滨江、越秀等企业偏好更为凸显，高度集中于一二线核心城市，投资占比超过95%。

与过去投资“广撒网”的战略相比，2022 年以来企业投资分布的城市数量随着投资规模急剧收缩。

整体来看，土地供应和企业投资均相应地放慢脚步，城市选择上退出三四线、聚焦一二线是当下共识。

机遇 1

近城综合片区开发

对比全国重点城市，投资涌向一线城市及强二线城市；聚焦天津，土地市场资源回归核心 区，内部各板块的热度也出现分化，投资对城市资源的依赖度更高。

2023年天津环内涉宅用地供应占比接近50%，房子建设需要3-4年时间，也就是说未来5年，天津聚集环线发展，近城综合片区开发将借势发展。

天津市区人口密度高、醇熟的配套，更优的居住环境和居住舒适度，是近城综合片区开发楼市最大的底部支撑。

天津新房市场和二手房市场成交同样呈现回归核心的趋势，市区及区域中心逆势崛起量价齐升，成为楼市成交主力。

机遇 2

核心区产品换代

楼市从高歌猛进到回归理性，在天津，产品成为了王道。

高净值人群多元化、年轻化趋势凸显，对住宅的逻辑与判断发生变化，多样的空间结构、户型配置等成为备受青睐的新选择。

2020年，小户型主打极致开间，吸引年轻客户；

2021年，从高端到刚需盘，宽厅+落地窗搭配公建风外立面开始流行；

2022年，保交付下，高能实景示范区成为抢手货；

今年，小院、地下室、挑空、阁楼......新项目新产品正在抢夺顺销盘客户。

从开发维度看，房企将由规模回归产品，由实用性居住向生活化体验转变，才能实现高流量和高利润。

根据对2020年至今逐年的成交涉宅用地的利润空间测算可以看出，盈利项目个数占比呈现逐年提升，从2020年的46%提升至2023年的82%。

近两年企业拿地利润空间明显上升，新产品下，房企的高利润得以实现。

也正因如此，从去年年底，以产品力着重发展的房企，其代建项目不断增加，如泰达、龙湖、绿城等，凭借产品的质量、创新性，满足购房客户的需求。

机遇 3

高端产业导入片区

梳理天津近五年成交量复合增长率增长靠前的板块发现，价格、产业、改善三大要素影响近五年天津新房的购房客群。

产业，是推动经济增长的根本，是天津楼市发展的重要支撑力，有产业的区域才能有人才，有人才，才能支撑房价。

随着天津经济的发展和产业结构的调整，传统制造业逐渐减弱，高端制造业和高新技术产业成为天津经济发展新的增长点。

华苑高新区、空港等产业基础雄厚，创新投入高，也在进一步强化城市的资源集聚效应，在吸引人口流入的同时，对住房需求形成长期支撑。

ENDING

楼市分化加剧，聚焦核心区域成为当下共识，着重关注创新产品力、高新产业聚集区，已成为天津楼市量价的新动能。

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