房地产经济哲学的“政策效应”

或者是放开或者是放松楼市限购的条件，放开或放松总有一个“在路上”，本轮楼市新政的出台遵循了“两点论”，既考虑了稳楼市、“保交楼”和激发楼市活力的现实需要，也迎合了“住房不炒”、稳楼市和稳经济的预期目标，全国城市在楼市调控中因地制宜、分类施策，该放开的放开，该放松的放松，从疫情过后或从今年9月份以来，楼市新政已初见成效，多个城市楼盘的带看量和交易量出现了逐渐反弹回升的势头。

从目前热点城市陆续发布的楼市新政来看，北上广深、杭州和成都主要采用了放松措施，武汉、南京和青岛等10多个新一线城市主要采取了放开措施。超一线城市北上深或将紧随广州限购调整的步骤，但全面放开的可能性不大，局部调整则是大概率事件，比如：放松远郊区域购房的社保年限要求和非户籍、单身人士购房的硬性指标。

超一线、一线和二线城市放松了部分区域的限购，降低了非本市户籍人口购房资格的门槛，放松和放开政策性约束，有助于人们购房需求的释放，提振房地产市场的活跃度，带动区域楼市成交量的回升。广州市在超一线城市中最先对住房限购政策进行了调整，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云部分城区、南沙等区执行限购外，其余城区不再设置限购条件，同时将个人销售住房时增值税的征免年限调整为2年，以往仅花都、从化两个区有满2年免征增值税的优惠。

超一线城市接连释放政策宽松的信号，9月底，广州宣布解除对部分区域的限购，10 月 24 日，上海金山区解除了单身限购。北京和深圳有望跟进广州的放松政策，将调整范围聚焦在城市的外围区域，不会直接取消全面限购的要求，但会适当降低购房门槛和税费，缩短社保缴纳年限将是其中的一项‘量化宽松’政策。

一线城市的成都和杭州出台了类似北上广深的楼市新政，对非核心城区的限购实行放开，对核心城区的限购实行放松。成都市有12个区、3个县、5个县级市，天府新区直管区、高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房的限购，统一为一个限购区域，其它区域不再审核购房资格，像无户籍居民只要缴纳6个月的社保，就可以在限购区域购买一套住房，在限购区域范围购买144平方米以上的住房时不再审核购房资格，满足居民对改善型住房的需求。

杭州市没有完全解除限购，采取了分区解除限购和全面放松的“双管齐下”做法，但没有对144平以上的大户型实行类似成都的解除限购措施，主要原因是杭州市核心城区的大户型不愁销路，千万级豪宅的销量明显高于成都。杭州有10个区，住房限购范围由原来的上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，像无户籍居民只要缴纳1个月的社保或1年的个税，就可以在限购区域购买一套住房。

在宏观经济反周期调节的工具箱中，既有调紧的政策工具，也有调松的政策工具，在经济遇冷、楼市低迷的周期阶段采用调松的政策措施，在经济过热、楼市旺盛的周期阶段采用调紧的政策措施。地方政府在疫情之前打出了抑制楼市投资行为的组合拳，在疫情之后则打出了激发楼市消费行为的组合拳。

或者是放松或者是放开限价，放松或放开限价总有一个“在路上”，如果放宽和放开限购的政策力度不足，达不到稳楼市的预期目标，那么不排除采用力度更大的放宽或放开限价的措施，二线城市实行放开限价的可能性大于一线城市，非核心或非中心城区实行放开限价的可能性大于核心城区或中心城区。

热点楼市城市尽可能地采取放松房价的措施，非热点楼市城市尽可能地采取放开房价的措施。近日，作为非热点楼市城市的浙江省丽水市发布了楼市新政，除了购房补贴和信贷优惠的措施以外，其中一个备受关注的“双限”调整措施浮出水面，根据丽水发布的新政，在商住地块出让时取消“双限”，完善备案价的调整机制，市区在售的商品住宅项目和限价商品房可以申请备案价10%以内的下浮价格，预售期超过一年的项目可申请备案价15%以内的价格下浮和5%以内的价格上浮。

丽水市目前的限价商品房已允许降价销售，像原备案价2万/㎡的商品房现在最多可以申请到1.7万/㎡的备案价，丽水房价在浮动范围内可以下跌或上涨，但跌幅不超过15%，涨幅不超过5%。预计杭州市非热点楼市的临安区将会采取放松或放开限价的调控手段，不再对新领出预售证的楼盘实行严格限价，临安不会是杭州非限购区放松或放开限价的唯一城区，富阳等非热点楼市城区也会跟进临安区的做法。

楼市调控“一城一策”，“一区一策”，热点楼市城市或城区和非热点楼市或城区的楼市新政将有所不同。在热点城市和热点城区的楼市中，一手商品房限价，二手商品不限价，在一手商品房和二手商品房之间出现了“价格剪刀差”，楼市双轨制形成了房价的剪刀差，双轨制激发了楼市的投机行为，有违住房不炒的政策初衷，造成了“劫贫济富”的不公平现象。目前已有多个非热点楼市的城市陆续取消了限价，商品房归商品房，保障房归保障房，商品房限价的全面退出似乎是早晚的问题。

从放松或放开限购、限贷到放松或放开限价，楼市市场化的力度逐步加强，杭州临安区出台了商品房价格浮动的指导机制，取得双限地块的开发商可以按原流程申报售价，取得非双限土地的开发商可以自行申报售价。杭州正在扩大在非限购区取消商品房限价的范围，对限购区商品房的价格允许一定幅度的浮动比例，在今后的土地拍卖时对限地价、限房价的“双限”政策进行适当调整。取消限地价意味着出价高者拿地，取消限地价意味着取消限房价，放开地价意味着放开房价，放松地价意味着放松房价。