万科的独特待遇

作者：丁一

出品：全球财说

深圳国资委高调“护子”，让最早喊出“活下去”的万科，在2023年的最后一个季度再次成为了万众瞩目的焦点。

然而，万科之所以能够成为焦点，也是付出了股债双杀、前三季度业绩不佳的代价。

对于仍位列房地产行业前三的万科而言，无论是面子还是里子，确实都需要好好维护。

背靠粗壮大树，深国资“护子”心切

被刷屏的是万科与境内外金融机构于11月6日举行的三季度业绩说明会，除分享最新经营情况外，深圳国资委的罕见发声引发诸多探讨。

会上，深圳国资委作为万科背后的大股东高调表示，“充分认可和信任万科团队的专业性”、“万科具有足够的安全性，没有财务风险、管理风险”、“是深圳国资体系重要成员”。

并且强调称，“如有需要或遭遇极端情况，国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，可以通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对”。

更为重要的一点是——“积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度”，想必这是庞大如中国恒大、碧桂园都未能享受到的独特待遇。

深圳地铁作为大股东代表，其董事长辛杰更是在会上亲自对减持传闻进行辟谣，并表示“对万科的实质性支持从未间断，未来更会加强，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起”。

深圳地铁及背后深圳国资委的罕见发声，媒体对于万科的支持也燃至高点。“必要时通过一切可能手段支持万科”、“重磅发声力挺万科”、“最强站台天团”、“不是一个人在战斗”等诸多挑动市场神经的文章刷屏。

可惜的是，次日万科A及万科企业并未能迎来投资者所期待的大涨。

11月7日，万科A在竞价阶段涨幅不足2%，开盘后震荡下跌，最终收跌0.33%，但成交量却达到161.02万手，在近一年交易中成交量居前。最新市值为1423亿元，高于保利发展的1330亿元，市值居于申万一级行业房地产第一名。

回看年内走势，年初至今万科A跌幅已达31.08%，在申万一级行业房地产的109只标的中，年内跌幅位居第12位。

不过值得高兴的是，万科包括“20万科08”、“20万科04”、“20万科06”等在内的境内债涨势喜人，其中“20万科08”一度涨超18%。

需要提及的是，深圳国资委力挺背书的背后，是10月末、11月初万科境外债的剧烈波动。此前，万科美元债20日跌幅超过30%。

Wind数据显示，目前万科存续境外债共计7只，其中5只美元债存续余额为29.53亿美元，另外2只存续余额为19.55亿元人民币。

上述7只境外债多于2024年、2025年集中到期，其中最近为2024年3月11日到期的6.3亿美元境外债，此外还有2024年5月25日到期的14.45亿元人民币、2024年6月7日到期的6亿美元。2025年5月12日、6月8日还将分别到期4.23亿美元、5.1亿元人民币。剩余2只存续境外债则分别于2027年、2029年到期。

万科曾对外表示，2024年到期的美元债折合人民币约110亿元，目前公司境外自有资金约10亿美元，剩余将通过分红、股权退出所获资金，以及通过银行端市场再融资进行偿还。

万科在业绩说明会上表示，2023年1-10月新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。并且，截至2023年三季度末，货币资金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。

其实，万科所述数据市场及机构均心知肚明，但由于此前诸多前车之鉴，万科的澄清不能缓解忧虑，市场对万科安全性的疑虑持续。

那么，深圳国资委的出面发声能否真正成为“定心丸”？万科喊出的“境内外债务一定如期兑付”又能否顺利完成？

长期仍存资金压力，拿地落后头部

股债双杀的同时，万科还交上了一份差强人意的业绩报告。

2023年三季报显示，万科前三季度实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%；实现归属净利润136.21亿元，同比下降20.31%。

单第三季度来看业绩情况更为不佳，实现营业收入894.16亿元，同比减少31.62%；实现归属净利润37.51亿元，同比减少22.53%。

如此净利润水平，较2020年时的第三季度是已腰斩。不过好在的是，房地产光辉难复已是所有人的共识。

那么还有什么数据值得关注？那就是负债。

截至2023年9月30日，万科的短期借款为36.45亿元，一年内到期非流动负债474.91亿元，长期借款2150.62亿元，应付债券602.24亿元。

粗略相加，万科的表内有息负债为3264.22亿元，同期持有货币资金为1036.80亿元。并且，万科还存有2489.37亿元的应付账款。

由于三季报并未披露万科的对外担保情况，《全球财说》查询半年报发现，截至2023年6月30日，万科的实际担保余额高达293.63亿元，实际担保总额占公司净资产比例为12.10%。

虽然，目前万科货币资金对短债覆盖较为乐观，但是长期来看资金仍一定程度承压，特别是在销售情况处于下行区间的情况下。

房地产开发方面，截至9月底，万科合并报表范围内有2955.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币4617.3亿元。

从克而瑞数据来看，2023年前10月，保利发展、万科、中海地产的全口径金额排名分列前三。

最新数据显示，2023年1-10月，万科累计实现合同销售面积2018.4万平方米，同比下降5.81%；合同销售金额3124.4亿元，同比减少10.99%。

中指研究院数据，2023年1-10月中海地产、保利发展、华润置地的权益拿地金额和全口径新增货值均排名行业前三位，在头部房企重仓核心热点城市的背景下，万科在拿地方面已处于劣势。

从具体数据来看，2023年1-10月万科拿地金额为280亿元，位列第8；拿地面积为209万平方米，位列第10。

不过，万科仍在交流会上表示，2023年在一二线城市新补充39个优质项目的情况下，依然实现了正向经营性现金流。

但是，从万科披露的公告来看，深圳国资委及深铁所给出的支持方案，第一条便是“承接万科在深圳的部分城市更新项目，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过人民币100亿元”。

第二条则是“深铁集团正在积极准备，将择机购买万科在公开市场发行的债券”。

上述支持措施，看似对万科在资金、负债方面进行大力支持，但更为真实的是，并未明确时间节点及具体数额。

同样的坚定、同样的话术，不同的背景、不同的力挺。那么万科能否迎来不一样的结局？唯有静待。

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