房地产生死之战：做空万科者惹不起深圳国资委

万科不是碧桂园，更不是恒大，万科不能垮。

作者：今纶

面对处于风口浪尖上的万科，深圳国资委出手力挺：

11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。深圳国资委在会上表态，如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

而除了深圳国资委表态之外，万科的股东深圳地铁董事长辛杰也在会上直言，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言，深铁已备好百亿交易为万科注入新流动性。

万科发生了什么？深圳为何力挺？此举对中国房地产市场和深圳意味着什么？

01 万科被造谣做空

首先来说说万科发生了什么。

10月底，万科部分境外美元债跌幅达14%-28%，同时，其收益率大幅上升，特别是2024年到期的两支美元债，到期收益率飙到48%、58%，万科部分境外美元债渐渐滑向“垃圾债”行列。

与此同时，万科旗下多只债券产品的标准券折算率在近几日接连遭遇下调。

也就是说市场似乎传出了对万科不利的消息，所以有人开始看空并做空万科。

而且一段时间以来，万科是债券折算率和股价双跌。截至11月3日，万科A盘中股价一度下探至11.07元/股，收盘价为11.27元/股，今年以来累计下跌35.67%，创下了2014年12月以来的新低。

这么跌下去，对于万科是非常可怕的，因为大家都很清楚，一旦一家房企被传出负面，大家不敢买这家的房子，现金流就会枯竭，等于一个人渐渐失去呼吸功能。

碧桂园就是前车之鉴，因为销售跟不上，导致债务还不上，负面消息迭出，进一步影响销售，从而形成整个企业的螺旋式下跌。

万科面临危机，但是万科不是碧桂园，更不是恒大，万科不能垮，有三大理由决定了万科会“软着陆”。

02 万科实现正向现金流

第一，万科业绩没有大家想象的那么差。

万科2023年第三季度报告显示，1-9月，集团累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%；前9月万科合同销售金额为2806.1亿元，与去年同期相比，下降幅度是10.82%。

业绩下降是事实，但在可容忍范围内。

11月2日，万科发布10月销售公告，实现合同销售金额318.3亿元，同比持平，并连续2个月销售近320亿元，截至1-10月，累计实现合同销售金额3124.4亿元。而从行业数据对比来看，10月百强房企单月销售额同比下降33.5%，近半数百强房企同、环比双降。

万科如果能在降本增效上做得更好一些，还是可以持续减少外部冲击的。

第二，金融机构对万科的信心还在。

今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；现金流层面，过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。

据万科披露，截至3季度末，公司在手资金1037亿，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内公司已无境外债务到期，境内待偿还信用债仅3.8亿。

而且，万科表态：公司对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场不需要为此担心。

自己说什么不是最重要的，但是融资平均利率仅3.64%确实说明金融机构对万科还是信任的。

03 深圳国资委力挺，万科上涨

第三，深圳国资委确实强大。

深圳市国资委在会上表示充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。深圳市国资委强调，国资国企有实力也有能力支持万科防范和应对各类风险。

我给大家仔细分析一下这段话：

首先是说万科靠谱、没问题，其次是说万一有问题我有手段应对，最后是强调“国资国企有实力也有能力支持万科防范和应对各类风险”。

这等于是押宝万科绝对没事，而且是押上了深圳市国资委的声誉，所以资本市场迅速给出了反应：万科A盘中一度涨超7%。

做空万科者也知道，深圳市国资委确实是他们惹不起的。

2023年6月，深圳市国资委曾发布《深圳市属国资国企2022社会责任报告》，这是深圳市国资委连续第六年发布社会责任报告。数据显示，深圳市属国资国企总资产突破5万亿元，营业收入突破1万亿元，85%的净资产集中到以基础设施公用事业为主体、金融和战略性新兴产业为两翼的“一体两翼”领域，“千亿骨干国企”增至10家，上市公司增至37家，资产证券化率也于同期突破60%，位于全国前列。

而且在万科三季度业绩说明会上，深圳国资委党委委员叶新明表示，“万科是深圳国资体系重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润在深圳国资中占比超过3成，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响”。

这意思最明白不过了，不是狠话，但字字句句铿锵有力，就是奉劝造谣做空万科者不要挑衅。

万科股东深圳地铁也表示，将坚定与万科站在一起。大致说了三层意思：不减持；合作要加大，至少100亿；你们要抛债券，我就买。

根据万科2022年年报，截至2022年12月31日，深铁集团持有万科A股股份3242810791股，占万科股份总数的27.88%。

深铁集团是深圳市国资委直管的国有独资大型企业，实力不容小觑。

也就是说，深铁集团既是万科的股东，也是万科的“兄弟公司”。

04 生死之战只能赢不能输

深圳国资委、深圳地铁力挺万科是完全有必要，我也认为必须要力挺万科，为什么？

万科和恒大、碧桂园都不一样，基本上万科是没有犯什么重大错误的房地产稳健企业。

恒大激进扩张，通过恒大理财坑人这些事，万科没有。

碧桂园大规模进军三四线城市，因战略性错误导致困境的事，万科也没有。

万科是那个不断给行业敲警钟的企业。

2019年6月28日，万科在深圳举行2018年度股东大会。

万科董事会主席郁亮提醒，这个黄金时代快要结束了，白银时代开始了，尽管还是贵金属，它的含金量已经下降。

2018年国庆长假之前，万科在深圳大梅沙召开了两天的秋季例会，会场的屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。实际在这个会议上，万科提出了三句话，第一是“活下去”，第二是“活得久”，第三是“活得好”。

万科是最早对房地产危局有警惕的大型房地产企业。

所以，此前每次房地产行业遭遇困境，万科基本都是手持大笔现金，准备“捡漏”的状态，但是这一次，似乎无漏可捡，但自保应该没有问题。

这样一家企业如果被谣言击中而倒下，对于整个地产行业的打击实在过大，会进一步加重普通民众对行业的怀疑，进而甚至影响本已处于低位的销售，最后倒下的不是万科，而是很多本来就在挣扎的中小房企。而这些房企倒下，则意味着失业增加，以及银行压力山大。

所以力挺万科，帮助万科走出困境，不仅仅是深圳的事儿，也是房地产行业的生死之战，只能赢不能输。

房地产行业当然有健康有序发展的必要，因为去泡沫化之后的房地产市场依然有购房、换房需求，只是相比泡沫期少很多而已。

站在深圳经济发展的角度，也必须力挺万科。因为“万科总资产、营业收入、利润在深圳国资中占比超过3成”，而且万科不仅仅是深圳的地产企业，它还密切关联着深圳的金融机构。在信贷总量上，截至2023年9月末，深圳市本外币各项贷款余额9.18万亿元，同比增长8.9%；前三季度贷款增加6730.95亿元，同比多增1201.76亿元。

这其中相当一部分是包括万科在内的地产企业的贷款，万科之安危，对于金融城市深圳而言，确实是不容有失。

愿万科顺利渡过难关，希望更多人保住工作，一切平平安安。