城市居民到农村“买房”又“盖房”，拆迁补偿款归谁所有？

本报记者 刘岩

随着生活水平提高，不少城市居民将目光转向农村，开始在农村置地购房。而后，无论是为了改善居住环境还是未来投资，不少购房者对房屋进行修缮或者加盖建筑物。但是这样购房是否合法？房屋征收后，拆迁补偿款到底如何分配？近日，长春市绿园区人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。

2018年11月，拥有城镇户籍的购房者王某与原房主刘某签订《协议书》。协议约定，原房主刘某将整个院子以及60平方米有证房以1000元的价格卖给王某，王某有权在院内盖房，如涉及征收所得款项与原房主无关。购房后，王某在院内建房，花费12.6万元。后房屋所在地块被征收，在王某不知情的情况下，原房主刘某与房屋征收办签订了拆迁补偿协议，取得补偿款92.2万元，补偿范围除包含原房主出售的宅基地外，还包含购房者王某自行加盖的建筑物。王某认为，自己在购买的院内加盖房屋，赔偿款应有自己一半，遂将刘某诉至法院，请求法院判令确认双方签订的《协议书》有效，刘某赔偿自己损失。

经查明，二人签订的《协议书》中约定的房屋所在地块系农村集体土地，原房主刘某已将1000元购房款返还王某。

法院审理认为，购房者王某系城镇户籍，其与原房主刘某签订《协议书》，约定购买刘某所有的农村集体土地上的房屋及相应地块地上物，违反相关法律、行政法规强制性规定，系无效行为，二人因此而取得的财产应相互返还。原房主刘某已返还王某1000元，而刘某取得房屋等地上物已被拆迁，无法返还，应当按拆迁补偿协议上约定价格归刘某所有。按照法律、行政法规规定，农民的住宅不得向城市居民出售，禁止城镇居民在农村购买宅基地，购房者王某明知自己为城镇户籍，仍以1000元低价购买并私自建造房屋用以套取拆迁补偿款；原房主刘某为完全民事行为能力人，违反法律、行政法规强制性规定将自己在集体土地所建的房屋等设施向城市居民出售，二人双方均存在过错。由于刘某取得的拆迁款项中含王某自建房屋拆迁所得部分，考虑到双方过错及利益平衡原则，刘某从王某自建房屋获得的拆迁补偿款20.4万元中，扣除王某自建房屋花费12.6万元，差额部分7.8万元法院认为应酌情由二人各获得50%，即王某应获得其中的3.9万元。综上，法院判决购房者王某与原房主刘某于2018年11月6日签订的《协议书》无效，刘某立即给付王某拆迁补偿款16.5万元。