深圳地铁驰援超100亿元，万科短期无碍，8100亿存货决定未来命运

围绕万科是否会“暴雷”的争议可以划上休止符了，至少短期内不用再讨论这个话题。深圳国资在万科线上沟通会上的表态以及之后的实际动作表明万科短期内稳了，为何这么说呢？先来看下深圳国资是怎么说的，一共提到了两点。

一是承认万科是深圳国资重要的成员。深圳国资并没有夸张，万科确实是最重要的国有资产之一。深圳国资委通过深圳地铁持有万科27.18%的股份，为万科最大的股东，持股比例远多于第二位的单一持股股东。

二是深圳国资委和深圳地铁会采取一切合法方式力挺万科。有“亲爹”在就是不一样，比起恒大、融创等民营房企万科的背景决定了受到重视的程度不同。

深圳国资委的领导表示极端情况下会“在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险”。大股东深圳地铁董事长则说不仅不会减持万科股票还要借更多的钱给万科并承接万科的部分项目。

如果你以为深圳国资委和深圳地铁只是说说场面话就大错特错了，助力万科的第一个措施在会议结束后不久就来了。

万科公告深圳地铁决定承接万科在深圳的一部分城市更新项目，为万科注入超过100亿元的流动性。什么意思呢？

现在大城市不都在搞“城中村”改造吗？这些项目短期内是挣不到钱的，投入的资金不少给企业带来了较大的流动性压力，深圳地铁直接从万科那花了超过100亿元买下一些城市更新项目。大家不要小看这100亿元，万科一年内到期的借款为36.45亿元，100亿元是短期借款的2.74倍。

资本市场对本次会议的反应非常积极，万科在境内外发行的股票和债券的价格均有大幅回升。

以我们熟悉的股票为例，11月6日万科A上涨超过6%，港股股价更是一度上涨超过10%，最终以涨7.25%收盘。这让前期做空万科，尤其是加杠杆做空的空头损失惨重，部分境外仓位甚至一天遭遇爆仓。

获得深圳国资委和大股东深圳地铁力挺后万科短期内不会有任何问题。

实际上万科原本就和恒大、融创的房企不一样，拥有国资背景的万科向来就走得比较稳，不愿意把杠杆拉得很高使其前几年甚至为此丢掉了百强房企榜首的位置。

恒大、碧桂园销售额原本是比不过万科的，但在高负债、高杠杆模式下在2019年前后均对万科实现了反超，由此可以看出万科为了求稳、求安全显得有些“不思进取”。这种“不思进取”的好处是负债率相对较低。

万科目前的离岸美元债余额为29.53亿美元，远低于恒大的201亿美元，2024年到期的美元债有两笔，本金合计12.3亿美元，对于万科这种级别的企业来说真不算什么。

此外，万科的美元债利率很低，最低的一期只有年化3.15%，这个数字甚至比工商银行和华为在境外发行的美元债利率还要低，而其他房企的美元债利率往往在8%至12%之间。

万科的短债比、现金负债比、资产负债率等财务指标较为稳健，加上近期官方给的背书，短期来看这家国内体量最大的混合所有制房企没有任何“暴雷”迹象。

说完短期聊聊长期。万科是否会步恒大们的后尘呢？要根据房地产市场的恢复状况来判断。

截至2023年9月底万科的“存货”为8147亿元，占万科总资产的一半。对房企而言“存货”就是建好了还没卖出去以及建造到一半的房子。

很多人不明白房企赚的钱去了哪里，除了分红外主要就是在“存货”里，房企们用赚来的钱买了更多的土地、建造了更多的房子，企业资产规模扩大的同时流动性风险也在加剧，销售不力意味着积压在房产项目里的钱不知何时能够收回，现金流危机就此出现。

几家大型房企的“存货”数量均很高，恒大为1.19万亿元、碧桂园为8827亿元、融创是6343亿元，国企保利也超过了8000亿元。

因此，长期来看包括万科甚至是保利、中海这样的纯国企开发商面临的问题实际上与已经“暴雷”或者在悬崖边缘徘徊的民营房企一样，都是“存货”能否卖得出去。

今年前十个月万科的合同销售额为3124.4亿元，比去年同期的3467.7亿元下降了9.9%。要知道2022年国内房地产市场已陷入萧条，2019年至2021年1-10月万科的合同销售额都在5000亿元以上，2020年达到历史高峰，为5450.7亿元，销售额下降得非常明显。

地产行业何时修复是所有房企最为关心的事情，“存货”卖出去了什么问题都能解决，供应商款项、美元债投资款、银行借款以及最重要的“保交楼”都将迎刃而解。

万科老大郁亮在会上用了三个“买”来总结现在的楼市现状，分别是能买、需要买和想买。在郁亮看来能买和需要买不在话下，现在的住房需求依然庞大，老百姓需要买房；“能买”方面，今年8月以来出台了诸多支持刚需和改善型住房需求的政策，老百姓有能力买房；唯一的不利因素出在“想买”上，需要等待消费者信心恢复，郁亮预计明年下半年情况会好起来。

郁亮把“存货”是否能卖出的关键因素定在“想买”上，在他看来“能买”和“需要买”是没有什么大问题的，可情况真是如此吗？

我国的城镇化率已经达到60%以上，想再上一个台阶不是不行但需要很长的时间，城镇化的减缓让老百姓对住房的需求总量下降；同时，居民部门的杠杆率早已不是十年前的水平了，不少家庭已经加不动杠杆了，还有多少“余力”能被挖掘出来买房呢？

目前，房企们“存货”总量的数量级已经达到了10万亿级别，即便房地产行业恢复后也不是所有“存货”都能消化完的，也许万科能够恢复元气但其他房企就没有那么幸运了。

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