拉预期，广州出牌！有用么？

｜广州房产摄|保利天瑞 188平户型图

爆个料：

广州土拍，要取消地价上限了。

简单理解，就是以后拍地，将不再设置封顶价、限制溢价率，上不封顶，价高者得。

消息真不真，大家只要看下一次挂地，出让文件有没有删去地价上限等内容，就可以确认了。

溢价率不受限制，地价没有上限，热门地块竞争激烈，价格必然会被一路推高。

接下来的土拍，抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲，而是地王。

这对广州，会造成什么影响？

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回答这个问题之前，我们不妨先回顾一下，广州以往的地价规则——

2021年4月，第一批集中供地，溢价率被限制在45%。

当时，广州有好几宗地块封顶摇号，其中黄陂地块甚至吸引了320组竞买人到场摇号，光是保证金就有1300亿。

土地市场的火爆，并不利于稳楼市的预期，所以，地价又被砍了一刀。

2021年9月，第二批集中供地，广州直接把溢价率收紧到了15%，并且沿用到今年10月。

总的来说，随着集中供地政策的推行，控地价已然成为了广州土拍调控重点，并且趋于严格。

｜天河梅花铝地块

这主要是为了防止过热的土地市场，传导到楼市，贯彻房住不炒的精神。

限地价的规则，一定程度上减少了房企们非理性重金抢地的情况，也让热门区域、热门板块的地价、房价回归到较为合理的水平，同时，也给开发商留出了一定的利润空间。

所以，我们也看到，前三季度的广州土拍，出现了房企组队打新的场面。为了提高热门地块的中签率，很多都用上了马甲。

说是马甲倒也不完全准确，有的是财投，有的是帮手，有的是神秘的小号，从股权上看，都和参拍房企没有直接的关联，不违反禁马甲规则。

但，懂的都懂。

比如番禺迎宾路、新光，比如天河员村，“卡拉米”幸运摇中后，扭头就和知名房企合作了。

部分企业，即使有很强的拿地意愿，运气不够，也只能充当陪跑NPC。

以后就不同了。

不限价，意味着土拍没有摇号，马甲也就没有意义了。

房企们抢得再疯都ok，价高者得，纯纯拼财力。

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当然，这并不是广州取消地价上限主要原因。

据@经济观察网消息，9月底，自然资源部就已经给各省市主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。

虽然只是「建议」，但济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安、厦门等城市已经跟进了。

广州，很有可能成为第一个落地执行的一线城市。

我们直接看数据。

2023年1-10月，广州一共出让了47宗涉宅用地，其中：

摇号：11宗；

流拍：4宗

终止：7宗

另外25宗，除天河世界大观地块，拍出了7%的溢价外，都是底价成交。

外围、非核心地块，拿地的主力是央企，国企，以及城投，大多带着任务来的。

据@好地研究院数据，今年1-10月，广州土地出让金为951.5亿，同比下降了7.6%；总成交建面555.2万方，同比降幅为22.8%。

｜来源：好地研究院

这代表，原有调控规则已经不能很好发挥效应。

取消土地最高限价，让地价回归市场，一方面有利于财政，另一方面是为了提振土地市场情绪。

很多高价地的意义，并不在于地块本身，而在于其溢出的带动效应。

比如梅花铝地块，刚刚过去的10月被抢到了封顶，最终中铁建摇中了。

地块成交总价597862万元，折合楼面价52714元/平，位列全市第四，天河第二。

比隔壁的燕塘地块，还要高出1872元/平。

这么高的地价，做什么样产品才是对的，卖什么价格才是合理的，将来能卖成什么样，还很难说。

但地块成交的那一刻，已经完成了最重要的使命——挑动了市场情绪，壮大了板块声势，也给周边的项目抬了轿。

隔壁的越天和，地刚拍完没多久，就宣布全线涨价2%了；

拍完地一个月，热度也保持的很好，成交量位于板块首位。

放开地价限制，热门地块的价格，还会被推得更高。

地王多了，房价预期也就被拉上去了。

当然，这是比较极端的情况。

在销售端尚未出现持续性、实质性转暖的情况下，房企们再心动，相信还是会保持理智，及时刹车。

当下的市场，很多地块能保住成交就已经不错了，要在意的是下限，而非上限。

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但有几个现象，是无法避免的。

一是，优质地块竞争会更加激烈。‍

长久来看，放开松绑上限，有利于开发商的集中度。

有能力在一线城市核心区拿地的，活得越滋润；

拿不到的，中小企业、民营房企，就更难了。

类似番禺新光、番禺客运站、好又多、荔湾羊城食品厂等一些“小而美”的地块，价格不高，大家原本都还能来碰碰运气，现在只能靠财力了。

优质地块，如果国企央企也心动上手了，基本上就没机会了。

但补仓需求摆在那里，团队也不能没有业绩，只能退而求其次，找代餐，找平替。

不过，对近郊区来说，这也是个推销自己的好机会。

二是，倒挂会逐渐被抹平，好地段新房价格被推高，买家捡漏机会变少了。

像今年摇号的羊城食品厂地块，在15%溢价率的限制下，成交地价是3.22万/平。

保利入局后，打造了荔湾花语和岸项目，超高实用率，白鹅潭核心，万象城附近，还有学校，开盘各种折扣叠起来，4.55-5.4万/平。

而附近的人气二手恒荔湾畔，7月成交成交的一套98平三房，价格去到了5.3万/平。

而以当时抢地各方的“狂热”程度，如果当时没有限制溢价率，羊城食品厂的地价肯定是要高出不少的。

自然，也做不到现在这个价格了。

对比起来，还是很香的。

类似的例子，还有天河中铁物流园地块，也就是现在，以高赠送出圈的保利天瑞。

去年年底，保利的拿地价格，是45915元/㎡，而天瑞均价是8万+，最低也有7字头的价格。

而同在汇景新城板块的二手，挂牌均价去到了10万+，同样是倒挂。

所以，天瑞的价格，市场是很认的，去化速度非常快，开盘推的一百来套货，好一点的单位都是秒光的。

对于买家来说，花同样甚至是更少的钱，能买到品质更好，实用率更高的新盘，很难不心动。

随着地价限制放开，热门地块的价格，必然会被推高，面粉价贵，面包也注定不会便宜到哪里去，倒挂红利也很难再有了。