诸葛科技：10月土地市场持续低温，一线城市收金涨势可观

01. 供需：10月土地市场供需规模双升，一线城市成交可观

10月土地市场供应加快，成交规模稳中趋升，楼面价震荡走高。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年10月供应规划建筑面积为7602.53万㎡，环比上升27.79%，同比下降16.25%；成交规划建筑面积为4202.45万㎡，环比小幅上升5.23%，同比降超50%；成交楼面价为6849元/㎡，同环比分别上涨55.31%、19.24%。在土地市场供应节奏有所加快以及部分城市力推优质地块的带动下，10月土地成交动力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水平，土地成交端仍然具备较大的上升空间。

近期，关于“土地限价机制逐渐退出土拍市场”的呼声日渐高涨，截至目前，已有成都、合肥、济南、厦门等多城对新一轮土拍实施规则调整，不再设立最高限价，恢复“价高者得”。预计随着取消地价上限等此类调整逐步落地，土拍整体热度有望上升，成交也可能会迎来上升期。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地、商业/办公用地，下同。

分等级城市来看，10月一线城市土地市场成交活跃度上升显著，二线城市供需趋稳；三四线城市供应虽在持续增加，但成交动力相对不足。其中，一线城市供应收紧，成交显著上升，收金可观。数据显示，2023年10月，一线城市供应规划建筑面积同环比双双跌超60%，成交规划建筑面积同环比分别上涨3.65%、159.89%，土地出让金较上月翻倍。

二线城市稳态凸显，土地供应规模稳中趋降，成交规模与上月基本持平，收金小幅下滑。数据显示，2023年10月，二线城市供应规划建筑面积同环比分别下跌12.68%、2.72%，成交规模环比微增0.75%，同比下跌约40%，成交楼面价虽然较上月有所回落，但仍赶超去年同期10%左右。

三四线城市土地市场供应力度持续加大，成交成色相对欠佳，呈现“量降价稳”特征。数据显示，2023年10月，三四线城市供应规划建筑面积环比涨超70%，成交小幅下降4.42%，收金约664亿元，较上月增加1.46%。

02. 热度：溢价率、流拍率双双回落，一线城市热度小幅领先

10月土地市场延续低温，溢价率小幅回落，流拍加速改善。数据显示，2023年10月全国主要地级市溢价率为3.58%，环比下降0.55个百分点，同比上升2.36个百分点；流拍率较上月下降近4个百分点至13.1%。今年以来，土地市场热度大致呈现“先升后降”态势，自二季度以来，溢价率下行趋势显著，不排除是受房企销售回款不佳的影响，资金压力犹存，溢价空间明显被压缩。与此同时，底价成交现象增多，流拍现象有所改善。

分等级城市来看，10月各等级城市热度全部回落，但均高于去年同期的溢价水平。其中，一线城市溢价率5.1%居首，较上月下降1.31个百分点，已连续下降了2个月；二线城市次之，10月土地溢价率为2.91%，较上月下降1.21个百分点；三四线城市溢价率最低，为2.4%，较上月小幅下降0.4个百分点。

一线及三四线城市流拍率有所下降，二线流拍持续加剧。其中，三四线城市流拍率最高，达14.54%，较上月下降近6个百分点，但仍略高出去年同期0.3个百分点；二线城市次之，10月流拍率为12.26%，已连续2个月呈现上升态势；一线城市最低，为2.5%，同环比均降超3个百分点。

整体来看，一线城市表现较佳，热度领先于二线、三四线，且流拍率处于最低位；三四线城市虽然面临的热度及流拍压力均较大，但改善效果较为显著；然而二线城市当前土地市场承压突出，溢价水平几乎与三四线比肩，流拍现象持续加剧。不过，近期厦门、济南等多个二线城市已取消了地价限制，接下来，土拍热度有望回升，对二线城市土地市场的表现仍然充满期待。

03. 城市：10月8城土地收金超百亿，上海678亿元领跑

核心一二线城市收金表现持续突出，土地出让金TOP20城市中一二线城市占比超8成，上海、北京收金领跑。从10月城市土地出让金分布来看，华东地区土地出让活跃度较高，尤其是上海市及江浙两省收金更显亮眼。其中，上海678亿元收金大幅领跑，于本月开拍的第三批次土拍成交17宗地，触顶率近半，热度不容小觑。同为一线城市的北京，在10月开启的多轮土拍中，不乏热门地块，如10月31日出让的2宗丰台郭公庄地块，共吸引了中海、华润、金茂、大悦城等多家房企报名，平均溢价率高达11.37%。此外，苏州、无锡、南京、广州、常州以及西安6个城市的收金表现也不俗，10月土地出让金均超百亿。

04. 地块：徐汇区龙华街道地块约240亿成为年内上海总价“地王”

从地块成交总价TOP10榜单来看，重点一二线城市全覆盖，其中北上广3个一线城市共占据8宗，南京、苏州各上榜1宗宅地。从溢价情况来看，8宗溢价成交中7宗触顶，另外2宗底价成交。其中，上海市徐汇区龙华街道地块以240.16亿元位居成交总价首位，该地块由上海西岸开发联合中海以底价竞得，楼面价35674元/㎡，该地块超过了闵行区梅陇社区约75.49亿元的出让金，成为年内目前上海土地市场总价最高的地块。北京丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目1518-621、629、627地块位居成交总价第二，成交价为75.9亿元，该地块吸引了中建东孚、中海、华润、金茂、大悦城、首开等6家房企报名，经过现场27轮竞价触达地价上限进入摇号环节，最终由中建东孚摇中，成交楼面价45093元/平方米。

另外，除北上广8宗高价地外，南京和苏州还各上榜了1宗宅地，其中，南京建邺区兴隆街道兴隆大街以北、螺丝桥大街以西地块被绿城69亿元收入囊中，苏州竹园路绿化地南、大轮浜绿化地西地块被金茂摇中，成交价34.93亿元。

05. 房企：国央企持续担当拿地主力，10月中海稳居拿地金额首位

国央企持续担当拿地主力，“跨界”企业现身土拍市场或为“地产新势力”。从10月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，中海本月拿地积极性持续较高，以270.83亿元高居权益拿地金额首位，近期中海拿地势头很猛，凭借资金等方面的优势，抓住拿地窗口期，加速重点城市布局，核心一二城市仍然是其主站场。上海西岸开发权益拿地金额120.08亿元位居第二，资金全部投入于联合中海摘得的上海徐汇区龙华街道这一高价地块。华润、招商、保利三大品牌头部国央企延续稳健的拿地姿态，本月分别凭借100.86亿元、97.19亿元、94.38亿元跻身权益拿地金额前五。

此外，可以看到，在本月众多高价地的“抢夺战”中，对房企资金实力的考验变大，多数地方城投类企业跌出TOP15。与此同时，在房地产行业格局重塑之际，一批地产跨界者开始“异军突起”，如本月东方雨虹全资控股公司北京虹曦置业以40.14亿元竞得北京丰台区南苑棚改地块等，不排除这一现象或将成为土拍市场的新趋势。