诸葛科技:10月土地市场持续低温,一线城市收金涨势可观

01. 供需:10月土地市场供需规模双升,一线城市成交可观

10月土地市场供应加快,成交规模稳中趋升,楼面价震荡走高。据诸葛数据研究中心监测,全国主要地级市2023年10月供应规划建筑面积为7602.53万㎡,环比上升27.79%,同比下降16.25%;成交规划建筑面积为4202.45万㎡,环比小幅上升5.23%,同比降超50%;成交楼面价为6849元/㎡,同环比分别上涨55.31%、19.24%。在土地市场供应节奏有所加快以及部分城市力推优质地块的带动下,10月土地成交动力小幅上升,但仍不及以往同期的成交水平,土地成交端仍然具备较大的上升空间。

近期,关于“土地限价机制逐渐退出土拍市场”的呼声日渐高涨,截至目前,已有成都、合肥、济南、厦门等多城对新一轮土拍实施规则调整,不再设立最高限价,恢复“价高者得”。预计随着取消地价上限等此类调整逐步落地,土拍整体热度有望上升,成交也可能会迎来上升期。

诸葛科技:10月土地市场持续低温,一线城市收金涨势可观

备注:用地性质包含住宅用地、综合用地、商业/办公用地,下同。

分等级城市来看,10月一线城市土地市场成交活跃度上升显著,二线城市供需趋稳;三四线城市供应虽在持续增加,但成交动力相对不足。其中,一线城市供应收紧,成交显著上升,收金可观。数据显示,2023年10月,一线城市供应规划建筑面积同环比双双跌超60%,成交规划建筑面积同环比分别上涨3.65%、159.89%,土地出让金较上月翻倍。

二线城市稳态凸显,土地供应规模稳中趋降,成交规模与上月基本持平,收金小幅下滑。数据显示,2023年10月,二线城市供应规划建筑面积同环比分别下跌12.68%、2.72%,成交规模环比微增0.75%,同比下跌约40%,成交楼面价虽然较上月有所回落,但仍赶超去年同期10%左右。

三四线城市土地市场供应力度持续加大,成交成色相对欠佳,呈现“量降价稳”特征。数据显示,2023年10月,三四线城市供应规划建筑面积环比涨超70%,成交小幅下降4.42%,收金约664亿元,较上月增加1.46%。

02. 热度:溢价率、流拍率双双回落,一线城市热度小幅领先

10月土地市场延续低温,溢价率小幅回落,流拍加速改善。数据显示,2023年10月全国主要地级市溢价率为3.58%,环比下降0.55个百分点,同比上升2.36个百分点;流拍率较上月下降近4个百分点至13.1%。今年以来,土地市场热度大致呈现“先升后降”态势,自二季度以来,溢价率下行趋势显著,不排除是受房企销售回款不佳的影响,资金压力犹存,溢价空间明显被压缩。与此同时,底价成交现象增多,流拍现象有所改善。

分等级城市来看,10月各等级城市热度全部回落,但均高于去年同期的溢价水平。其中,一线城市溢价率5.1%居首,较上月下降1.31个百分点,已连续下降了2个月;二线城市次之,10月土地溢价率为2.91%,较上月下降1.21个百分点;三四线城市溢价率最低,为2.4%,较上月小幅下降0.4个百分点。

一线及三四线城市流拍率有所下降,二线流拍持续加剧。其中,三四线城市流拍率最高,达14.54%,较上月下降近6个百分点,但仍略高出去年同期0.3个百分点;二线城市次之,10月流拍率为12.26%,已连续2个月呈现上升态势;一线城市最低,为2.5%,同环比均降超3个百分点。

整体来看,一线城市表现较佳,热度领先于二线、三四线,且流拍率处于最低位;三四线城市虽然面临的热度及流拍压力均较大,但改善效果较为显著;然而二线城市当前土地市场承压突出,溢价水平几乎与三四线比肩,流拍现象持续加剧。不过,近期厦门、济南等多个二线城市已取消了地价限制,接下来,土拍热度有望回升,对二线城市土地市场的表现仍然充满期待。

03. 城市:10月8城土地收金超百亿,上海678亿元领跑

核心一二线城市收金表现持续突出,土地出让金TOP20城市中一二线城市占比超8成,上海、北京收金领跑。从10月城市土地出让金分布来看,华东地区土地出让活跃度较高,尤其是上海市及江浙两省收金更显亮眼。其中,上海678亿元收金大幅领跑,于本月开拍的第三批次土拍成交17宗地,触顶率近半,热度不容小觑。同为一线城市的北京,在10月开启的多轮土拍中,不乏热门地块,如10月31日出让的2宗丰台郭公庄地块,共吸引了中海、华润、金茂、大悦城等多家房企报名,平均溢价率高达11.37%。此外,苏州、无锡、南京、广州、常州以及西安6个城市的收金表现也不俗,10月土地出让金均超百亿。

04. 地块:徐汇区龙华街道地块约240亿成为年内上海总价“地王”

从地块成交总价TOP10榜单来看,重点一二线城市全覆盖,其中北上广3个一线城市共占据8宗,南京、苏州各上榜1宗宅地。从溢价情况来看,8宗溢价成交中7宗触顶,另外2宗底价成交。其中,上海市徐汇区龙华街道地块以240.16亿元位居成交总价首位,该地块由上海西岸开发联合中海以底价竞得,楼面价35674元/㎡,该地块超过了闵行区梅陇社区约75.49亿元的出让金,成为年内目前上海土地市场总价最高的地块。北京丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目1518-621、629、627地块位居成交总价第二,成交价为75.9亿元,该地块吸引了中建东孚、中海、华润、金茂、大悦城、首开等6家房企报名,经过现场27轮竞价触达地价上限进入摇号环节,最终由中建东孚摇中,成交楼面价45093元/平方米。

另外,除北上广8宗高价地外,南京和苏州还各上榜了1宗宅地,其中,南京建邺区兴隆街道兴隆大街以北、螺丝桥大街以西地块被绿城69亿元收入囊中,苏州竹园路绿化地南、大轮浜绿化地西地块被金茂摇中,成交价34.93亿元。

05. 房企:国央企持续担当拿地主力,10月中海稳居拿地金额首位

国央企持续担当拿地主力,“跨界”企业现身土拍市场或为“地产新势力”。从10月房企权益拿地金额TOP15榜单来看,中海本月拿地积极性持续较高,以270.83亿元高居权益拿地金额首位,近期中海拿地势头很猛,凭借资金等方面的优势,抓住拿地窗口期,加速重点城市布局,核心一二城市仍然是其主站场。上海西岸开发权益拿地金额120.08亿元位居第二,资金全部投入于联合中海摘得的上海徐汇区龙华街道这一高价地块。华润、招商、保利三大品牌头部国央企延续稳健的拿地姿态,本月分别凭借100.86亿元、97.19亿元、94.38亿元跻身权益拿地金额前五。

此外,可以看到,在本月众多高价地的“抢夺战”中,对房企资金实力的考验变大,多数地方城投类企业跌出TOP15。与此同时,在房地产行业格局重塑之际,一批地产跨界者开始“异军突起”,如本月东方雨虹全资控股公司北京虹曦置业以40.14亿元竞得北京丰台区南苑棚改地块等,不排除这一现象或将成为土拍市场的新趋势。

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上一篇 2023-11-06
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