东原致新王凌：城市更新是一场以自我更新为驱动的业务实践探索

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2020年以来，重庆城市更新迈入了系统性的有机更新阶段，城市更新行动加速推进，相关政策体系和项目实践双向推进。聚焦2023年，重庆城市更新的实践进一步落地：政府层面，“三师进企业，专项促更新”行动、《重庆市城市更新招商手册》发布、重庆中心城区旧城改造项目招商推介会成功召开……为城市更新项目的落地实施提供了坚实的保障；项目层面，下浩里、开埠遗址公园、栖息地等项目纷纷亮相，全景呈现，引发关注。

近年来，中指研究院重庆分院持续关注及研究区域城市更新市场，同时积极搭建交流平台，通过城市及项目考察、市场参与主体高层访谈、组织行业沙龙，赋能重庆城市更新行动。

临近年底，重庆城市更新行动的优秀参与者访谈启动。本期，我们聚焦城市更新运营方，邀请了领先企业东原致新，从长效运营视角，洞悉重庆城市更新的机遇与挑战、思考与实践。

【访谈对象卡】

东原致新

企业简介： A股迪马股份旗下城市更新服务平台，以“商业+”为主要产品类型，通过策规一体，复合空间经营和创新内容孵化，为客户提供城市更新全周期资产管理及运营方案。

擅长领域： 中小型非标商业及街区更新。

在渝案例： 一奥天地、后堡、栖息地、下浩里。

访谈对象

王凌先生： 东原集团助理总裁、东原致新总裁。

履历背景： 2016年加入东原，历经城市、区域到集团的全面经营管理，2022年接任商业公司总经理，负责城市更新赛道的拓展，为企业发展开拓第二曲线。经过两年的模式探索及项目实践，2023年10月正式开启城市更新及地产开发的业务并行。

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关于城市更新的理解——目的·时间·空间对城市更新的理解及认识，将会影响企业的价值判断及路径选择。东原致新是如何解读城市更新的呢？

目的

参与企业对城市更新的定位是目的还是手段，是用城市更新去改善资产价值、土地价值和人民生活还是套取土地，会导向完全不同的发展路径。东原致新的初心是推向真实的城市更新，以有机更新为导向，致力于推动城市机能提升及生活场景更新。

时间

基于这个价值选择，东原致新在城市更新上很有耐心。我们认为城市更新本就是一个摸索与实践的过程，是一场持续性的、与时俱进的迭代与更新，而非一蹴而就。

在这个过程中，所有的参与方都在不断的自我迭代及更新。像政府部门，相关的政策、手法也在完善优化；市区级城市更新平台公司也在和多元主体对接及城市/项目考察交流中，逐步完善认知并调整合作模式；作为城市更新的运营方，东原致新基于价值逻辑和项目实践，一直坚持自我更新。

准确来说，城市更新不仅仅是城市的更新，还是一场更新主体的更新。而伴随这个过程，有越来越多的内容被创造，越来越多的场景被营造，越来越多的空间被美化。

空间

2021年11月，住建部公布第一批城市更新试点名单，共涉及21个城市。不同城市的城市基因、更新底色、实施框架各有不同，决定了城市更新实施主体的不同打法。

以东原致新为例，目前东原致新重点聚焦上海和重庆两个城市。在上海，东原致新侧重实践产品和资管模式，这方面上海具备一定的发展土壤，我们也希望未来把实践出的成熟模式带到重庆。在重庆，东原致新侧重尝试与EPC建设联动，实现运营前置。因为城市更新项目从策划、设计、改造……以及价值兑现，最后都是以运营呈现出来的。

东原 致新在渝城市更新项目|一奥天地 城市地下低效资产盘活

关于重庆城市更新的体验——看好·陪伴·挑战

作为重庆城市更新市场化参与主体，东原致新在重庆已落地实践了多个优秀的城市更新项目，当前，你们是如何看待重庆城市更新市场的？

看好。从大方向上来说，东原致新选择重庆首先是资产公允价值相对较低，但是消费活力十足，经营性资产具备升值潜力，能够满足未来做资管的前提条件。其次，受城市的地形影响，重庆有大量的中小型非标存量商业项目，有利于东原致新聚焦中小型非标商业打造差异化的运营能力。

东原致新在重庆市场的业务策略是怎样的？

陪伴。我们的策略是“看好重庆，主打陪伴”。

当前，重庆片区更新暂时还没有形成完整的商业路径闭环。前期，东原致新主要承接运营类的工作，通过近两年的项目实践，我们已经把自己的东西走通了。现在，东原致新主打以轻量服务跟政府达成点状合作。具体而言，东原致新与政府或平台公司的统筹主体保持持续性的深度沟通，并为其提供东原致新服务清单内的可选服务，帮助政府或平台公司解决阶段性的问题，以点及面推进长效合作。

东原致新认为当前重庆城市更新运营主体面临的主要挑战有哪些？今年有哪些可喜的转变？

挑战。当前重庆城市更新运营主体主要面临三个方面的挑战。第一，角色定位方面，政府及平台公司在内容、文化、业态组合、建筑改造等方面可以给予专业机构更大的施展空间，以激发更强的创造活力。第二，在供需匹配方面，一方面运营主体要明确自身定位及特色，提升目标共识达成效率，另一方，业主方也需要客观面对，不要对合作方抱有过多或者是不切实际的期待。第三，价值分配方面，由于当前运营方尤其是民营企业，他所创造的资产价值并未在分配中体现，仅靠运营收益来覆盖前期投入及运营费用，商业模式方面仍面临较大挑战。

当然，随着运营价值的逐步凸显，东原致新在重庆的业务接洽过程中，也感受到平台公司逐渐开始在合作模式上给予运营方更多的支撑。比如，客观评估了运营方的前期投入及资源能力价值，以合资模式开展合作；或者在收益方面优先运营方的投入回收等等。

东原 致新在渝城市更新项目|栖息地 小型商业街区改造焕活

关于东原致新的关键词——迭代·聚焦·兑现

东原致新认为，城市更新运营商将以何种心态推进城市更新业务的发展？

迭代

城市更新仍是探索性业务。东原致新自2021年深度参与城市更新以来，一直保持着迭代进化。在这个过程中，有做得好的地方，也有遗憾的地方。

在单体运营的逻辑上，东原致新积极承接最为擅长的中小非标商业，做好文化内容及经营内容。在片区规划上，东原致新以策规服务达成合作，为政府提供解决方案，在这个过程中，以切入后期的深度合作。

伴随着城市政策趋稳，东原致新全方位展现自己的身位，清晰的向外传达“我是谁，我能解决什么问题，能够带来什么价值，我擅长做什么”，而不是原先的逻辑“我什么都能做，我站在你面前”。并将我们在做的事情，通过案例的形式生动客观的呈现出来，实现清晰的供需匹配的关系。

聚焦

现在，我们对东原致新的定位越来越精准，精准到我们认为东原致新是一个城市生活场景更新的服务商。

通过对生活场景进行更新和升级，我们去改变片区里面大家的生活环境、还原生活场景，进而满足人的情绪价值。我们的第一选择逻辑是非标商业，因为只有做好商业，创造了价值，创造了内容，才能溢价到更新资管上。改造是东原致新本就拥有的技能，无论是几百万级的微更新或者几亿级的大型改造，都是适配内容的方法。但是项目能不能成，以及怎么成，其实是商业本身能不能活。

兑现

东原致新的长期主义决定了我们是真的用城市更新去改善了资产价值、土地价值和人民生活。城市更新是生产、生活、生态的三生融和，东原致新锁定了生活空间，而生活空间的切入则选择了覆盖人群足够广的商业。

长期主义导向下，东原致新的商业逻辑是追求全链条跑通的。因此，区别于市场上部分运营商的操作手法，东原致新更看重长期价值，更重视交付允诺。在强交付的自我要求下，东原致新致力于将运营平台及运营能力打造好。通过长效运营，将价值呈现到经营现金流以及资产价值，并希望后续延伸至重资产，博取超额收益。

对于政府，对于片区的价值，对于资产的价值，东原致新不做零和博弈，希望客户的资产价值及模式是真实建立的。

东原 致新在渝城市更新项目|后堡 老旧社区人居环境提升与社区经济焕活

关于东原致新的工具箱——内容·运营·资管

在城市更新全链条上，东原致新认为关键的内容是什么？

东原致新所说的“内容驱动”，其中“内容”向下分解一个是文化，另一个是社群。

就文化而言，当所有的城市把自然因素跟人为因素排掉，在地文化就成为了城市间的区分。东原致新以在地文化商业化，赋予每个项目独有的气质跟特质。

在社商的维度，东原致新则是以生活品质提升实现客单价提升。同时，以内容驱动，把品质烟火做好以提升复购率。东原致新也希望以营销活动、社区社群共治共创，让社区的参与者们自己来定义这个项目，甚至包括个体创业，开店，我们也愿意孵化。

在城市更新全链条上，东原致新认为关键的能力是什么？

我们认为运营一定是打开未来企业转型的钥匙。在城市更新实践中，很多维度都可以随着能力的嫁接跟平台的搭设，进行阶段性的补足，但运营一定要靠自己养成的实力。

首先，运营离不开平台能力；其次，运营要有孵化期和内容、资源导入，只有长期运营才会沉淀出资源库。

2022年初，东原致新完成更名，最主要的想法就是把运营这把钥匙练好，在没有练好这把钥匙的前，我们不希望它的平台属性过于放大。经过这些年的打磨，今天我们认为这把钥匙的雏型已经有了。这是能够真正带动开发企业业务转型的契机跟方法。

对于整条链路，从资产端到EPC建设端到O运营端，我认为它是全拉通的。现在，东原致新开始在上海尝试以运营的角度来介入到重资产的价值。

基于内容驱动的商业运营，下一步东原致新的价值模式是怎样的呢？

东原致新通过长效运营实现资产价值拉升。

在上海，东原致新的商业模式是以运营能力去对赌重资产收益，同时业主方也可通过入股等方式对穿东原致新的运营。目前，在这方面东原致新已经有了相对比较清晰的路径。

在对接了大量政府和平台公司以后，东原致新开始思考怎么样给业主方一个涵盖退出路径的解决方案。这需要前期以Pre-REITs基金的形式进入，然期以REITs形式退出。东原致新通过在上海探索模式，跟基金展开合作，以获得基金方对东原致新运营价值的认可。后期，若基金方进入重庆市场，那么东原致新所推荐的项目就具备优选性。

东原致新在渝城市更新项目|下浩里 历史保护建筑活化利用

结语

城市更新行动中，运营机构扮演着重要的角色，以其专业的技术、经验、平台、资源、能力，协助政府、平台公司等业主方，上下游延展逐渐贯穿城市更新项目全生命周期。区别于前端空间改造的短平快，后期的内容经营、社区营造等需要以价值为导向的长效运营，以此保障项目的可持续性，并推进相应的社会、经济、人文、环境等价值兑现。重庆“三师进企业，专项促更新”行动，将商务运营纳入“三师”，运营的价值和重要性逐步提升。

中指研究院亦积极挖掘优秀的城市更新参与主体，通过案例研究、对话访谈、项目考察等多中方式，以优秀企业启迪行业发展，群策群力共谋城市更新未来发展。再次感谢本期东原致新带来的优秀实践观点、经验分享。期待在单体更新、片区更新领域，东原致新能带来更多的案例及佳绩，以更新致敬城市，为美好的这一刻！

报告下载

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