10月土地月报| 长沙土地市场均处于低温状态，月末土拍政策放松

引言：今年以来长沙土地市场持续处于低温状态，多频次少量供应成为常态化。在土拍市场低位运行的情形下，土拍规则调整，特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。继济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市落地“取消地价上限”以来，10月长沙也首次实施这一动作。让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪。

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10月挂牌4宗涉宅地

月末新增土地取消“双限”

10月共9宗土地挂牌，其中涉宅用地4宗，商办用地5宗。土地新增供应环比有所上升，达到90万方以上高位值。成交5宗土地中，3宗为商业地块，2宗纯住宅用地。中海地产和中国铁建各摘得1宗热门板块纯住宅用地。

从供地结构来看，商办供地有持续上升趋势，涉宅地呈现供地规模与起拍总价同时降低的趋势。10月挂牌4宗涉宅用地总建面36.82万方，单宗土地面积跌至10万方以下，为今年以来单宗建面最低值。月度涉宅地挂牌总价约179045万元，单宗总价下跌至44761万元，也呈下滑之势。供地表现为体量小，门槛低的特点。

10月长沙挂牌涉宅用地，均位于内五区二至三环间热点板块，地块位置优越。其中058号地块位于梅溪湖一期；059号地块限价12800元/平米，并未刷新板块限价；063号谷山地块取消“限房价竞地价 ”标签。

四宗地块分别位于高铁新城、梅溪湖一期、尚东以及谷山等热点板块，分析来看：

高铁新城的057号地块为第二次挂牌，地块本次起始价上涨2000万元，被美洲故事环绕，周边老小区较多，改善客源充足；

梅溪湖一期的058号地块位于梅溪湖一期，根据供地云显示，片区目前仅剩2宗涉宅用地，且从位置来看，该宗地块无论是教育还是景观都有一定优势；

尚东的059号地块也是重新挂牌，起始楼面价下降834元/平米；地块涵盖高品质住宅、酒店式公寓、等多种业态，定位为城市多功能综合体。靠近浏阳河，周边教育资源较好。

谷山的063号地块也是重新挂牌，前期为双限地块，本次调整后重新挂牌，取消了“限房价竞地价”标签。且在挂牌须知内，也没有再明确地块总价的竞价上限。

长沙市取消了土地的最高交易限价，并终止了土地熔断的摇号制度。根据这项新政策，土地的拍卖将不再设有价格上限，而是按照“价高者得”的原则进行，对于优质企业来说，土拍规则调整后，凭实力拿地的机会更大了，这意味着出价最高的竞买者将获得土地使用权，将导致房企之间的规模分化进一步加大。

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热点板块仍是企业布局的重点区域

拿地主体仍以国央企为主

10月土拍市场挂牌截止6宗经营性用地，成交5宗，1宗因无人竞价最终流拍。成交2宗纯住宅用地均位于热点板块。中海地产及中国铁建均有斩获，国央企仍是当前市场拿地主体。

大王山文旅新城044号：地块经6轮竞价，最终由中海地产以溢价4.98%，总价67482万元竞得。地块为纯住宅“双限”用地，住宅限价13200元/㎡，地块距离地铁3号线山塘站约400米，周边有湖南师大附中博才实验中学、雅礼洋湖实验中学、南雅湘江中学等众多教育资源，商品配套及景观资源丰富，地块无其他挂牌要求，整体质素较优。

省府南043号：地块临主干道天心大道，周边大交通可通达全城，但目前公共交通较为不便，未来天心大道上规划有地铁9号线，出让文件中明确配建品牌小学，和配套入读天心区政府建设的新昌中学 ，小学初中均有保证。城市更新叠加优质教育配套是地块的突出优势。

03

天心区预推天心中心、省府南、

省府北等片区高质素地

天心区加速推动土地入市，预计近期将供应5宗涉宅地，累计建面83万方。分别位于天心中心、省府北、省府南和解放垸板块等核心成熟板块和重点发展板块。

本次天心区预推土地以纯住宅用地为主，地块体量适中，位置较好，周边分布成熟商服配套，所推地块均靠近城市主干道，交通便利。

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土地市场小结

今年以来，长沙土地供求低位维稳，虽10月供应环比有所增加，但同比来看降幅仍在扩大。在大批优质地块于上半年出让之后，三季度土地平均质量有所下降，导致下半年流拍/中止率有所上升。企业资金方面，销售端和融资端依然未能提供强有力的资金支持。在投资节奏上，土地供应和企业投资均相应地放慢脚步。整体来看，四季度企业投资仍将保持谨慎的态度，投资继续低位运行。投资格局上，我们认为四季度仍将保持国央企为主、少数民企与城投为辅的格局。