快评｜证监会首提“防爆雷”：做好房地产等重点领域风险防控

11月3日，据《中国证券报》报道，证监会债券部有关负责人表示，下一步，证监会将深入贯彻党中央、国务院决策部署，激发债券市场活力。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。

证监会债券部有关负责人还表示：“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持‘一企一策’，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务‘防爆雷’作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。”

这是证监会有关负责人在中央金融会议后的最新表态，也是证监会首次提出“防爆雷”的说法，下一步，证监会将把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重。

证监会首提“防爆雷”

对于近期部分房企新增公开市场债券违约现象，证监会予以了高度的重视，并将“防爆雷”列为了工作的重点。对此，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，近期，部分大型房企的爆雷引起了新一轮的爆雷预期，而近期境外资本也频频做空国内优质的房企，导致国内部分优质房企的股债价格下降。这些现象都不利于当下房地产市场复苏和回暖。

对于证监会相关负责人的此次表态，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“这是对中央金融工作会议的贯彻落实，也就是落实主体监管和资金监管，推动宏观审慎管理。从近期央行、金融监管总局、证监会的表态来看，对房地产金融监管略显粗放，要么大规模的支持，要么一味地紧缩，没有做到监管的精细化区别对待，特别是对项目和资金流向的差别化。”

那么，如何进一步防止房企出现公开债务违约的现象？张宏伟建议，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券的违约风险。不过，这在执行上有一定难度，因此接下来应该有具体的企业层面一企一策的指导文件，在融资审批上怎么样更多地支持行业尤其是接近爆雷房企的公开市场直接融资，以缓解行业的融资压力，防止再有新的企业爆雷。

另一方面，“防爆雷”也意味着相关部门可能将出台相关政策，进一步支持房企合理的融资需求。当前，民营房企依然面临着融资难的困境。李宇嘉指出，支持合理融资需求，不能一味地在行业整体下行时期紧缩对行业的融资规模和占比，而应该对于健康的企业和项目、能够实现资金闭环的企业和项目提供合理的融资支持。

“只有一线城市、强二线城市的购房需求释放，才能带动其他城市逐步复苏。随后，政府层面介入，国企、央企、资产管理公司等各类主体通过销售回暖化解当前民营房企资金面危机的可能性才会实现。这才是最佳的‘防爆雷’的措施。”张宏伟如是说。

而对于已经出险的房企来说，也需要防止其风险的进一步蔓延。张宏伟称：“对于已经爆雷或出险的民营房企来讲，从实际执行的角度来看，很难说一视同仁获得融资。目前，一些民营房企已经没有什么可抵押物，也没有资本市场信用，如何解决已经出险的房企在公开市场直接融资，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保保交楼和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。这也是防止企业未来‘二次、三次爆雷’的关键。”

持续推进完善REITs市场体系

此次，证监会相关负责人还表示，下一步将持续推进完善REITs市场体系，稳步推动多层次REITs市场建设，不断推动REITs市场高质量扩容增类，助力实体经济高质量发展和现代化产业体系建设。

具体来看，一是尽快推动首批消费基础设施REITs平稳落地，助力消费基础设施领域企业构建“投融建管退”的良性循环，促进扩消费、稳增长；二是支持更多符合条件的项目通过首发和扩募上市，进一步拓宽REITs试点范围，尽快覆盖到水利、新基建等基础设施领域，推动REITs市场扩容增类；三是加快建立多层次REITs市场，研究发展私募REITs市场，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协同发展，服务基础设施全周期投融资需求；四是坚持规范与发展并重，持续加强REITs监管，优化信息披露要求，建立完善符合REITs市场规律、具有中国特色的监管制度安排。

从房地产行业来看，推进完善REITs市场体系也具有重要意义。比如，证监会此次提出进一步拓宽REITs试点范围，尽快覆盖到水利、新基建等基础设施领域，推动REITs市场扩容增类。

张宏伟指出，比如消费、新基建等概念，REITs通道打开后，有助于盘活这些低回报、长周期的基础设施资产，盘活资金后可以用于基础设施再投资，整个企业的资金面盘活了，不再在基础设施领域沉淀那么多资金了。

“在自持的重资产方面，比如购物中心、长租公寓、养老公寓等，往往是国企、央企布局的领域，而大部分民营房企走向了轻资产运营的道路。”张宏伟表示，从长期来看，“国央企重资产投资+民营房企轻资产运营”这样的主流模式，将为未来此类项目进行REITs退出奠定基础，涉及消费、基础设施等概念的公募REITs也将在这样的市场背景下快速发展。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 张彦君