商业故事丨硝烟弥漫下的万科与金地

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

金地被推上风口浪尖，是从凌克辞任董事会主席开始的。

2023年10月16日晚间，金地集团突然公告，凌克因身体原因辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。随后，资本市场用脚投票，金地遭遇股债双杀，金地也频繁密集地向外界释放积极的声音，履约偿债交付一刻也不停歇。

金地在努力地向市场证明，它经营仍然稳健。但市场对金地的信任度已然不高，更未曾预料，对金地的情绪会蔓延至同城的另一家混合所有制房企万科身上。

10月底，万科境内外债券出现较大幅度的下跌，引发市场对其经营的担忧。万科很快澄清回应，公司基本面没有任何问题，债券波动是受到市场情绪影响。但风波似乎仍未停止。这几日，市场对万科的讨论并未平息。

万科、金地，在房地产的黄金时代是当之无愧的好公司。它们有着相对稳健的财务表现能力、成熟的经营实力，产品、服务等关键指标在行业中也有口皆碑。

万科更是多年的房地产行业标杆，不仅是规模使然，更是文化和管理驱动——万科董事会主席郁亮、名誉主席王石，都是敢于为行业发声的企业代表，在行业中有不少拥趸。

不久之前，郁亮在一次公开场合还提到，“当下不必过于悲观。我相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。”

穿越了房地产行业高速发展的三十年，万科、金地到了发展的关键时刻：它们要活着，还要能活下去，甚至还要，活得好。

信心博弈

万科的债券跌势，在十月底来得十分猛烈。

10月31日，“21万科02”和“20万科08”跌超17%；此外，据DM查债通，今年8月上旬以来，万科多只美元债收益率开始突破10%，而10月下旬以来，债券收益率开始大幅度上升，多只债券收益率升至50%左右，最高接近60%。

其中，万科一笔于2024年到期、利率为4.2%美元债券每1美元面值下跌7.3美分，至77.2美分。

金地也不例外。在董事会主席辞职后，金地债券波动相当剧烈并持续了相当长的一段时间。10月31日，金地再现股债双杀，其公司债券“21金地03”跌超18%，“21金地01”跌超12%，“16金地02”跌近15%，“21金地04”跌近11%。

一位关注地产债券的私募机构人士对21世纪经济报道记者分析称，“金地债券下跌是因为董事长辞职触发，这被认为是很消极的因素，即使金地最近也在努力偿债，但是我们对它的判断是比较悲观的，年底或者明年初是关键的时间点。万科我觉得有点是被错杀，也不排除机构为了避险减配，但是现实就是万科要应对很多‘空方’。”

一位长期持有万科债券的人士也持相同的观点，他表示，“万科的基本面看起来并没有太大的变化，还是情绪的因素影响。万科是到期日比较远的债跌得比较多，这个可能也跟市场对中长期的房地产市场走势判断有关。”

万科和金地的共同点是，在股权结构上两家房企均为混合所有制。

万科的大股东是深圳本地国企深圳地铁，持股比例27.18%；金地第一大股东是富德生命人寿，持股比例为29.83%，第二大股东也是国资，由福田投资持股7.79%，第三大股东为大家保险，持股比例3.63%。另外，中国人寿、华夏人寿也位列金地集团十大股东，持股比例分别为1%、0.65%。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，民营房企出险之后，接着是混合所有制房企受到关注。

重要的是市场信心。“假如所有人都觉得这家企业迟早会遇到债务方面的问题，纷纷用脚投票，这种情况对于房企来说是很难应对的。如果没有金融端的帮助，仅靠销售端很多房企的持续经营能力肯定会受到影响。”一位头部房企的人士对21世纪经济报道记者分析称。

艰难自证

“如果事情有变坏的可能，无论这种可能性有多小，它总会发生。”这是心理学上著名的墨菲定律。房企的任何波动，也会传导到金融机构，那时房企的自证往往也显得苍白。

在遭遇债券价格剧烈波动后，万科在投资者交流的互动易平台上回复称，其基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关万科的不实猜测，导致美元债价格在上周尾出现大幅波动。万科同时强调，其财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。

随后，万科也很快地披露了最新的销售情况。

11月2日，万科发布销售简报显示，今年1月，万科实现合同销售金额318.3亿元，同比持平，并连续2个月销售近320亿元。今年前10个月，万科累计实现合同销售金额3124.4亿元。

从销售额来看，万科在艰难的市况之下，表现自然是优于同行。可供对比的数据是，今年10月，百强房企单月销售额同比下降33.5%，且有近半数百强房企同、环比双降。

此外，标普也在11月2日发布最新的评级报告称，万科流动性充沛、现金流十分健康，足以应对2023和2024年到期的境内外债，在房地产市场下行的情况下，万科将仍能继续维持稳健的财务状况。

标普还认为，万科持续恢复的销售表现和严格控制的拿地策略，将有力地支撑公司杠杆水平和流动性。其认为万科三季度指标符合预期，前10月合同销售优于百强开发商的平均水平。若销售规模可以维持，标普预计万科在未来12-18个月可以继续保持其经营性现金流为正。

同期，金地也在力证自己的稳健。据克而瑞研究中心统计，今年前10个月，金地全口径金额为1329.3亿元，位列全行业第十名，比九月提高一位。

万科、金地所做的这一些，无非是在向市场发出积极的自证信号。他们在竭力证明，自己的销售面稳健可持续，现金流能够维持。房企的努力，很难说能被投资者接纳或者消化。还是有不少的债权人或者投资者表示不解，“如果是有信心，为什么不回购债券呢？”

从信用和实操的角度，回购债券其实不会是企业的优选。

凌克曾投资者会议上表示，金地不是买债的公司，是地产公司。不能靠回购去解决债券价值被低估的问题。而实际上，如果房企在价格低位回购债券，尽管能够省下一些成本，却会对信用带来一些影响，在三大评级机构中，在低位报价回购债券的情形也可能被视作是“违约”的一种。

未来城不落

万科、金地在房地产行业中，算是行业的头部企业。

在很长一段时间内，由于房地产行业是金融驱动，因而对好公司的衡量标准中，财务指标占据了相当的比例。即便是从这个角度看，万科、金地都算是控制得当，万科经营性现金流连续14年为正，而且净负债率也一直保持在行业的最优区间；金地也以稳健著称，这两家房企在运营或者投资上，并未有明显的战略失误。

这一波市场情绪的波动，都是源于信心的动摇。一位了解这两家房企的人士对21世纪经济报道记者分析称，“只要不是被突然抽贷，融资渠道也正常的前提下，依靠销售现金流这两家房企应对债务高峰期没什么问题。”

但是，将这个前提放之于所有房企其实也是通用的共识。目前，房企之间最明显的分野在于对财务杠杆的运用，即便是被认为最稳健的房企，能够持续经营的基础仍然是基于融资渠道正常打开驱动投资常态化的前提下。

可以看到的是，国资成分的房企目前受到了市场的青睐，在融资上非常畅通，例如华发、越秀这两家深耕大湾区的房企，本质也是因为资金的推动而在规模上得到提升，这让他们有偿债上也有相对充足的腾挪空间。

但是，如果将商品房作为大宗消费品，被重视的方面更应聚焦于运营、产品和服务，在“一视同仁”的前提下，杠杆的得当应用是最基本的要求。

郁亮也说，无论大家是否愿意或接受，是否做好了准备，行业都将进入新的发展阶段，万科最关心的还是未来如何发展。万科要和客户、城市同步发展。目前，客户对于产品的要求越来越极致，导致行业越来越内卷，向消费行业看齐。虽然对行业和企业而言很卷，但这对客户有好处。

万科和金地不是没有提前布局。

万科联席总裁张海此前提到，企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。从入户大厅的门廊用什么材料，到线上直播如何吸引客户从交付前到入住后，万科在每个环节都进行了精细探索。与此同时，万科旗下的多元化业务也已渐成气候。

金地则是在提高产品力的同时，布局产业园区、长租公寓等赛道。尽管这是慢钱、小钱，但从长远的角度出发，这些布局都是这两家房企面向未来提升竞争力的例证。

郁亮说：“每十年左右就会有一种声音说纽约不行了，经过这么多年，纽约依然是全世界最发达的城市，所以我觉得城市永远不会落幕。如果一个企业能够跟着客户需求发展，跟着城市发展，我觉得就有机会。”

这是万科这些年来一直践行的逻辑，接近客户、了解客户，服务客户。城市不会落幕，但潮起潮落总难免。下一次激流勇进之时，万科、金科身处何方，取决于当下的这场对手十分强大的战役。