变成森林城市！吉安第四代住宅要来了~

如果把第一代住房叫做“茅草房”、第二代叫做“砖瓦房”、第三代叫做“电梯房”的话，那么第四代住宅建筑就应该叫“庭院房”。

近日，《吉安市中心城区城市绿色生态住宅试点工作方案》已经市政府研究同意，并且下发至井冈山经开区管委会,各县人民政府,庐陵新区管委会,市直有关单位。标志着 “第四代住宅建筑”建设试点正式启动，这有可能给吉安带来一场重大的“居住革命”。

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文中没有直接提到“第四代住宅”但文件中所描述的“城市绿色生态住宅，层层有街巷、户户有庭院的住宅”这就是大众概念中的第四代住宅又称“城市森林花园住宅”。

城市绿色生态住宅是一种将空中花园与现代建筑相结合的高品质住宅，主要特征为住宅户内设置业主专有的庭院花园、户外设置业主共享的立体式公共休闲绿化平台，形成层层有街巷、户户有庭院的住宅，

以下就是试点方案的原文内容：

吉安市中心城区城市绿色生态住宅试点工作方案

为加快吉安市中心城区生态园林城市建设，提升城市品味，满足市民对高品质住宅的需求，推动城市绿色生态住宅试点工作有序开展，制定本方案。

一、城市绿色生态住宅试点范围

吉安市中心城区范围内在土地出让公告或规划条件中已明确为城市绿色生态住宅试点的地块；

《吉安城市规划管理技术规定》中划定的吉安市中心城区新城区范围内已出让但尚未批准规划设计方案的纯开发性住宅地块，经申请批准后可纳入城市绿色生态住宅试点范围。

二、城市绿色生态住宅试点内容

建筑设计要求

城市绿色生态住宅是一种将空中花园与现代建筑相结合的高品质住宅，主要特征为住宅户内设置业主专有的庭院花园、户外设置业主共享的立体式公共休闲绿化平台，形成层层有街巷、户户有庭院的住宅，其建筑设计须同时满足以下要求：

1.户内庭院花园：须具有两个及以上自然层通高或奇偶层错层设置；应设置在建筑主体结构之外，外挑宽度或出挑深度不应小于3米；平台不封闭、无围护结构；绿化部分应采用降板处理，覆土深度不小于0.5米，面积不小于户内庭院花园水平投影面积的65%；每户只能设置一处，水平投影面积不得超过40平方米。

2.公共休闲绿化平台：平台开放不封闭、无围护结构、连接各住户并供业主共享；层高不小于两个自然层层高；水平投影面积不小于所服务楼层建筑面积的30%、且不小于150平方米。

以上部位的设计应充分考虑结构荷载，满足安全性、抗渗性、耐久性、抗震等要求；应适当加高临空围护设施高度，确保使用安全；应设有灌溉、排水系统和相应的保温防冻措施，满足植物生长环境要求。

3.建筑底层设置层高不低于3.5米、不高于4.5米的架空公共休闲活动空间；标准层层高不低于3米、不高于3.2米。

4.住宅产权面积不得小于140平方米，并满足消防、采光等规范要求，不得出现“黑房子”等设计缺陷；为保证住宅的私密性，户内庭院花园所对应的其它住户的外墙面不得开窗。

支持政策

1.满足以上建筑设计要求的住宅，其户内庭院花园、公共休闲绿化平台按水平投影面积计算建筑面积，但不计入容积率和产权面积；在核算配套公共服务设施配建规模时，不纳入计算基数；在核算装配式建筑比例时，不纳入计算基数。

2.住宅建筑密度按首层建筑基底面积计算；已出让地块的住宅建筑高度在规划条件的基础上可适当提高。

3.城市绿色生态住宅试点项目规划建筑之间的间距可按建筑主体测算；户内庭院花园挑出部分可不计入建筑面宽和进深；日照可按建筑外边沿测算。

4.城市绿色生态住宅试点项目每套住宅的户内庭院花园水平投影面积占建筑套内面积的比例提高至不大于20%。

5.城市绿色生态住宅试点项目增加投资部分纳入开发建设成本，可适当上浮商品住宅销售申报价格。

建设管理要求

1.城市绿色生态住宅试点项目户内庭院花园、公共休闲绿化平台的景观绿化应与工程项目同步规划、同步实施、同步验收，统一管理。

2.城市绿色生态住宅试点项目户内庭院花园、公共休闲绿化平台的绿化实施情况纳入绿化工程验收范围。验收不合格或擅自改变功能的，不享受试点支持政策，按违法建设进行处理。

3.建设单位须严格按照批准的规划设计方案进行建设，不得擅自调整；须将户内庭院花园、公共休闲绿化平台的用途及相关责任义务纳入房屋销售合同，明确业主后期管理和维护责任，并签订相关承诺书。

三、依申请纳入城市绿色生态住宅试点的程序

已出让国有建设用地如需申请作为城市绿色生态住宅试点，应由土地受让人向市自然资源局提出申请；

市自然资源局研究同意后，报请市政府审批。经市政府批准后方可作为城市绿色生态住宅试点项目。

四、部门职责和监管要求

市自然资源局。负责牵头组织相关部门对城市绿色生态住宅试点申请进行审核；负责对城市绿色生态住宅项目规划设计方案审批、规划许可、竣工规划核实等工作；负责制定和完善与职责对应的配套管理措施。

市住房和城乡建设局。负责指导城市绿色生态住宅试点项目的施工图审查工作；负责指导和督促有关政府相关部门加强对城市绿色生态住宅试点项目物业服务企业的监管，要求物业服务企业按照物业服务合同约定加强对公共休闲绿化平台、架空公共休闲活动空间的管护；负责审批城市绿色生态住宅试点项目商品住宅销售价格；负责拟定城市绿色生态住宅试点项目房屋销售合同中明确业主、物业服务企业责任义务等相关条款；参与城市绿色生态住宅试点项目规划设计方案审查，负责监督城市绿色生态住宅试点项目验收工作；负责制定和完善与职责对应的配套管理措施。

市城市管理局。指导和督促有关政府相关部门做好城市绿色生态住宅试点项目竣工验收后的违法、违章建设及损坏绿化行为的查处工作；按照部门职责负责城市绿色生态住宅试点项目相关违法行为查处等相关工作。

辖区政府。指定相关部门对城市绿色生态住宅试点项目户内庭院花园、公共休闲绿化平台日常巡查工作；公布举报电话、受理相关举报事项，指派相关主管部门及时制止城市绿色生态住宅试点项目业主违法违规使用、封闭空中花园、改变绿化等用途的行为并依法进行查处；组织开展联合行动，以及其它与职能相关的工作。

五、附则

非住宅地块如需纳入城市绿色生态住宅试点范围，按照“一事一议”的原则，经市政府批准后参照本方案执行。

各县可结合本地实际参照本方案执行。

本方案试行期两年，执行起止时间为2023年10月20日至2025年10月19日，由市自然资源局、市住房和城乡建设局、市城管局等相关部门负责解释。

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