289亿！8大建筑央企，要杀入广州旧改市场！？

又一央企布局广州旧村改造项目！

11月2日，中国建筑股份有限公司发布公告称，其子公司中建八局已通过公开挂牌交易方式竞得广州知城宏胜投资有限公司100%股权，参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目，该项目预计总投资额约289.3亿元。

今后一段时间，建筑央企或将成为广州旧改的主力军。据房地产导刊记者从业内人士处获悉，目前，广州市正在大力鼓励建筑央企参与投资城中村改造项目，相关企业包括中国建筑、中国交建、中国铁建、中国中铁、中国电建、中国能建、中国中冶等八大建筑央企。

无独有偶，11月1日，中国交建董事会秘书、公司秘书周长江公开称，公司近年来深耕“大城市”业务领域，在建设经验、设计资源、资质资格、全产业发展方面具有独特的资源整合优势。目前公司已在上海、广州等地中标城中村相关项目。

据悉，今年7月以来，“城中村改造”系列政策陆续出台，广州、上海、深圳等地相关计划已接连启动，“城中村改造”已经成为市场关注的重点发展领域，市场容量和市场前景值得期待。

央企杀入黄埔双沙旧改，预投289亿！

11月2日，中国建筑股份有限公司发布公告称，子公司中建八局已通过公开挂牌交易方式竞得广州知城宏胜投资有限公司100%股权，参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目。

本项目位于广州市黄埔区，绕城高速以西，黄埔东路两侧，南临珠江，紧邻双轨站点，占地面积约112.15万平，项目规划分为复建区及融资区两部分，其中：复建区建设类型主要包括安置住宅、集体物业、公建配套等，融资区建设类型主要包括住宅、保障房、公建配套、产业用房等。

本项目是通过土地原权属方广州市黄埔区红山街双沙股份经济联合社公开招商选择合作企业成立广州市弘鑫房地产开发有限公司，项目公司负责项目拆迁、复建区建设、融资区开发及相关运营。

本项目预计总投资额约289.3亿元。中建八局通过收购知识城投资集团有限公司的全资子公司宏胜公司100%股权的方式间接持有项目公司约34.3%股权。

上述股权收购完成后，双沙经联社、中建八局、知识城集团持有的项目公司股权比例分别为51%、34.3%、14.7%。复建区交付后，双沙经联社以约定的价格将持有的项目公司51%股权转让给中建八局和知识城集团，并完全退出项目公司。中建八局和知识城集团将按照70%:30%股权比例继续合作开发融资区地块。

一波三折的双沙旧改迎来曙光

双沙村位于黄埔临港经济区，南临珠江，西连文冲，东至庙头，毗邻地铁13号线的双岗站与南海神庙站，以及即将开通的地铁5号线东延段，交通十分便利。

最重要的是，项目地理位置也十分优越，属人工智能和数字经济试验区范围，是黄埔区临港经济区的重要功能节点。

图源：广州乐居

据此前公布的实施方案，项目建新范围内总建筑面积近240万m²，是临港片区少有的巨无霸旧改项目，定位为“海丝国际创新城”。

产业上，计划形成科创产业总部集聚区及研发孵化基地，构建大湾区智创总部基地及智创扬帆基地两大科创单元；

教育上，15处教育设施，包含1所54班完全中学、1所42班九年制学校、1所48班小学等等，利于改善区域教育水平。

如此大体量的旧改，一旦成功“熟化”，进入市场，势必会引发不小的震荡。

值得一提的是，该旧改项目也可谓是一波三折：

· 2018年3月9日，双沙村旧改通过改造意愿表决；

· 2019年3月25日，双沙社区集体物业正式开拆；

· 2020年2月28日，双沙社区“TOD智航中央商务区”启动施工建设；

· 2020年9月20日，拆补方案表决通过80%；

· 2021年2月3日，双沙社区启动房屋拆迁签约仪式，签约工作启动不到一周，就实现签约房屋从0到100的突破。同月，双沙社区城市更新项目复建一区开工；

· 2021年3月31日，双沙社区城市更新项目样板房开放；

· 2021年4月8日，双沙社区城市更新项目复建二区开工。

· 2021年4月30日，村旧改合作企业表决通过，合景泰富成功拿下双沙。

· 2023年2月，知识城通过投票表决，取代合景成为双沙旧改的大股东。

· 2023年8月，知识城以底价10.06亿元挂牌知城宏胜股权。

· 2023年11月，央企中建八局，正式进入广州黄埔双沙村旧改......

此前中交已成功拿下珠江村旧改

此前8月15日，广州市黄埔区珠江村宣布，旧改项目正式牵手中交第四航务工程局有限公司。目前，下沙经联社及下沙一二三社与中交四航局已在工商部门办理项目公司“珠景公司”的股权变更登记，股权比例变更为下沙经联社及下沙一二三社持有51%、中交四航局持有49%。珠江村旧村改造项目合作企业正式变更为中交四航局。

中交四航局成立于1951年，是广州市土生土长的本土企业、世界500强央企中国交通建设集团的全资二级子公司。珠江村旧改是中交四航局首个核心城市城市更新项目，将投资超90亿元。

9月，广州黄埔珠江村旧改规划方案公示，拟调整项目位于黄埔区南部滨江区域，珠江前后航道交汇处，北至中山大道，南接港前路，西至茅岗路，东至荔香路。

根据规划，改造项目范围用地面积约25.05公顷，安置房项目用地面积约0.7公顷，涉及黄埔区AP0514、AP0515、AP0519规划管理单元，这部分用地总面积为297.34公顷。

据方案显示，项目在原来商住地性质上，增加了商业用地和中小学用地等。控规调整后珠江村旧村改造范围内建筑总量达73.72万㎡，比先行控规增加27.26万㎡。新增4条支路，新增公交首末站1处。旧改范围内，公共服务及市政公用设施总建面6.57万㎡，占住宅总建面的13%，独立占地公共服务设施有2处，其中包含一所九年制学校，涵盖30班小学和15班初中。

据最新计划，2023年四季度珠江村旧改项目首开区动工，预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。

图源：珠江村旧村改造

政策利好加持下黄埔旧改要抢跑

近日，《广州市城市更新专项规划》《广州市城中村改造专项规划》审批通过。

预示着广州未来十年的城市更新和城中村改造专项规划正式敲定，这两份文件的重要性不言而喻，它们为广州未来的城市发展确立了大方向。

根据规划，到2035年，广州将累计推进城市更新约300平方公里，推进旧改项目291个，同时探索房票安置政策，分步推进旧改，前期将重点推进中心城区旧改。这些目标的实现将为广州的城市发展注入新的活力。

在分区实施策略图上，可以看到，广州的城市格局再一次重塑。

在最新的战略规划实施策略图中，广州中心城区的范围进一步扩大，黄埔的科学城和老黄埔被纳入其中。而接下来的重点城市更新区域主要集中在中心城区，如白鹅潭、海珠、金融城、老黄埔和白云新城等区域。具体请看下图：

291个旧改项目的具体名单，此次并未公布。这个数字，在今年2月份的公开征求意见稿中，是297个。最终审批通过的版本是砍了6个，调整幅度不大。

根据征求意见稿的版本，黄埔的旧改项目量最大，共有70个；其次是番禺，共34个。中心四区则共有63个。

最近，黄埔旧改动作频频！近来茅岗路以西城中村改造项目、大塱村更新改造项目都透露摇珠分房的消息。

鱼珠旧城更新改造项目回迁安置房首开区正在如火如荼施工、庙头村首开区正式开工、黄埔区港湾一二村更新改造项目改造实施方案公示、鱼珠片珠江村连续发布了项目设计施工总承包、项目工程全过程监理相关消息。广州市弘鑫房地产开发有限公司日前公开了双沙旧村改造项目融资区项目的开发计划。塘头村改造回迁意向户型第五次征求意见......

图源庙头项目

另悉，2023年黄埔全区需完成城市更新固定资产投资573亿元，批复不少于20个旧村改造项目实施方案。

任务多，且紧迫。 因此，对旧改的调整，自然就会成为接下来的重点。

例如黄埔官方在8月发布的《广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引的通知》中，重点提及“鼓励具有城市更新开发经验的国企参与”。

据不完全统计，自房企接连爆雷以来，黄埔至少有12个旧改村确认更换合作开发商，15个旧改村疑似更换。

国企的介入，不仅提供稳定的资金投入，还提供了强信用背书，增强市场信心。

当然，还有此前政策提出的“做地模式”，也同样由国企推进。

为了解决资金投入的问题，房票安置的补偿办法在此前纳入讨论之中，也能缓解房企的资金压力。 另外还有城中村改造纳入专项债，并且已有广州项目申请。

今年一系列的政策加码，也为市场注入一剂强心针，同时众多旧改项目也都在提速。

来源：中国建筑公告、黄埔微生活、广州乐居、合富AI广州站等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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