北京二手房挂牌17万套创新高，300多万老破小，降价也卖不了

9月1日“救市”政策出台第一天时，北京链家后台挂牌量仅为15.1万套，两个月后，这一数据急剧攀升到16.94万套，创下历史新高。

作者｜郭亦非

出品｜腾讯新闻潜望

“认房不认贷”松绑两个月后，北京再出救市政策。从11月1日起，公积金贷款执行“认房不认商贷”。这意味着，在北京无房且在全国范围内无公积金贷款记录，便可享受更低的贷款利率和首付比例，减轻购房压力。

“反应慢了好几拍。”政策甫一出炉，林海发出这样的感慨。

身为头部房企北京朝阳区某项目营销负责人，他对“认房不认贷”政策出台的那天晚上记忆犹新：“晚上9点多就有客户冲进了售楼处，直到夜里12点多才关门，一晚上就卖出去三四套房。周六来了五十六组客户，又卖了十多套房，这顶得上过去大半个月的成交量。”

遗憾的是，热闹的场景太过短暂。

林海告诉作者，9月前三周，每天都能成交小30套，仅次于三月小阳春行情，但最后一周开始直线下滑，才成交了12套。进入10月份，市场愈发下行，周带看量从300组降至100组，成交量也降低了一半多，“完全没想到热度散得这么快”。

林海的个体观感多少能代表如今市场的冷暖情况，短期需求井喷式释放后，后续购买力并未接力跟上，市场明显退热。

北京住建委数据显示，10月份，新房住宅成交量为5177套，环比下滑12.1%；二手房更为明显，成交量为10653套，环比下降25.3%。

腾讯新闻《潜望》作者了解到，9月1日“救市”政策出台第一天时，北京链家后台挂牌量仅为15.1万套，两个月后，这一数据急剧攀升到16.94万套，创下历史新高。

此次公积金“救市”效力如何，能否带领市场走出下行区间，仍待时间验证，这也关乎后续是否有更多救市政策持续发力。

01

新房只热卖了半个月

“大家热度普遍仅持续2-3周，把之前观望犹豫、资格被卡的老客户收进来，吃的是老本，并没有大量新增客户进场。”一位头部房企北京区域营销操盘手对作者表示，如今市场最严重的问题就是，三四百万左右的“老破小”无人接盘，导致置换链条失灵，流动性枯竭，观望情绪浓厚。

北京是一座以存量房为交易主力的城市，新房与二手房占比达到3:7甚至更高。只有成功卖掉手里的二手房，才能拿到首套购房资格以及充裕资金，冲进市场购买新房或者二手房，“卖一买一”的置换链条构成市场主力。

在林海看来，按照过往的经验，二手房卖得好，月均达到1.5万套的荣枯线，下个月就会传导至新房市场。“这一次却是脱节了，大家都去买新房了。”

由于土地限价导致价格倒挂，叠加品质、户型、环境等因素，相比于二手房，新房更受青睐。“认房不认贷”政策下，新房还能撬动更大的首付杠杆。从数据来看，新房与二手房成交走势也出现背离。10月份，两者成交量分别环比下降12.1%、25.3%。

不过，随着头一波客户消耗殆尽，新房热度也戛然而止。

一位朝阳区改善项目营销负责人告诉作者，进入10月，一周带看量下降一倍至60组，回到了六七月份的水平。他透露，隔壁有的竞品带看量30多组，一周才卖一套房，为了抢客户，甚至提高了中介的分销费用，卖10套从3.5%直接跳涨至4.5%，这是远郊公寓项目才敢给的点。

在与众多客户深度沟通之后，这位负责人认为，实际改善需求仍大量存在，但多苦于手里的房子短期内卖不出去，他们这个800万以上的改善项目，甚至出现一边卖房一边退房的情况。“几位交了部分首付款的客户，自己房子多次降价后仍卖不出去，被迫要退房。大家都不会赌，很理性，必须要把房子卖了拿到钱，多方甄选对比后才会出手。”

另一个信号也值得注意。林海观察到，所在项目去年按揭贷款客户占比达到6-7成，眼下虽然“认房不认贷”政策降低了首付比例，但客户却不愿意增加杠杆，按揭占比整体下降到三成。

02

“老破小”无人问津

对于手里的这套“老破小”，宋佳已经彻底躺平了。

2017年北京“3.17新政”时，她匆忙上车，花了362万元买了昌平区回龙观板块70平米的房子。自那之后，尽管大盘时落时起，但房价始终未能回到高点。这轮救市潮袭来，等租客9月合同到期，她火速上架房源，期待解套，但时至今日，一个看房的客户都没等到。

宋佳沮丧地告诉作者，这次挂365万元，本来想着底价350万能卖，结果小区同户型的挂牌价才349万元，听说是着急卖，已经降了两次价了，但中介说整个小区40天没有成交。“现在换房预期彻底改变，不想在房子上有任何投入，周围也很少有人聊房子了。”

从经纪人的视角来看，除非强学区加持，老旧小区的价值属性正在急剧弱化，次新日渐成为焦点。

一位海淀区西三旗板块的资深经纪人告诉作者，以2000年左右建成的硅谷先锋小区为例，66平米的主力户型，今年初成交价普遍在420-440万元，如今价格下滑到390万元，顶层的房子360万都没客户来看，这两个月小区几乎没有成交量。

“从5月份起，我们团队就把精力全部转到次新小区，2010年左右楼龄，物业、品质等都更为抗跌。”上述经纪人表示，目前主流认知就是老旧小区未来不好出手，除非价格足够吸引客户，否则我们都不会推荐给客户。他坦言，如今客户量下滑严重，原来一位经纪人每周能带看三四组，现在骤减至一两组甚至没有，成交周期也在拉长；现在更为讲究深耕社区，维系好与客户的信任关系，重要性远大于流量关系。

就在9月26日，北京规模最大的经纪品牌链家宣布降低中介费率至2%，并转变为买卖双方共同承担中介费。官方称这一变动原因之一，即为“结合当前市场供求关系”，这被外界解读为“北京已进入买方市场”。

麦田房产数据显示，10月份调整挂牌价的房源中，降价房源环比增加11个百分点，越来越多的业主想通过调低挂牌价的方式增加房源竞争力。与此同时，10月份成交房源的议价空间，也环比扩大1.66个百分点，创下年内新高，“新政1个月后，买方又重新占据议价主动”。

从成交量角度来看，中原地产首席分析师张大伟撰文指出，“认房不认贷”政策影响集中在9月上半月，市场原本预计二手房成交达到2万套，但实际只有1.5万套；受长假影响，10月成交量有所下行属于正常现象，但却低于去年同期，不足1.1万套。整体看，之前的稳楼市政策效果出现了明显衰减，预计11月-12月很可能在1万套上下徘徊。

03

救市工具仍多，但落地不易

“假设在乐观、中性、悲观情形下，一线‘认房不认贷’政策落地后4个月内，商品住宅销售面积同比增速，较之前4个月分别提升30、20和10个百分点。”西部证券一份研报曾预判称。

从实际落地效力来看，上述预判可能过于乐观。开发商暴雷风险、居民收入预期和消费信心等因素，依然在拖后着楼市回暖的进度，市场急迫期待政策的持续发力。

“京沪两城政策优化对市场带动作用最强。”中指研究院市场研究总监陈文静在近期一次分享中表示，广州、上海优化限购政策之后，北京、深圳相关政策亦有松绑的预期。

除了刚宣布的公积金新政，北京市场调控工具箱中，仍有不少利器可用，比如上调普宅标准线、降低首付比例、取消土地限价、新房自主定价等等。这其中，效仿广州放松远郊等局部区域限购的传言一直不断。

一位头部房企北京区域高管告诉作者，他们此前曾与住建委沟通，希望解除通州区“双限购”政策，但碍于市场影响大，最终无果。作为北京城市副中心，该地“双限购”已持续8年，需同时满足北京市和通州区限购政策才能购房，去年全域仅台湖和马驹桥两个板块解除限制。

从拿地来看，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地取消土地限价，重回价高者得。虽然北京仍未跟进，但依然是房企重仓争夺之地。就在10月31日，丰台区郭公庄板块两宗地，吸引了中海、华润等6家央国企竞拍，合计拍得130.3亿元，平均溢价率达到11.37%。

不过，市场乍暖还寒之际，即便幸运摇号拿到地，卖房也是考验。

上述营销操盘手对作者感慨称，为了能从集团抢到拍地资金，大家都会拍着胸脯保证去化，但现在客户量骤降，为了抢客户，只能疯狂去卷竞品，价格、得房率、装标，能用的手段都使劲上，“但最怕的就是客户对你说，‘对不起，我觉得后面还有更好更便宜的，我再看看’”。