利好吗?合肥出了地王,芜湖楼市有了希望

接着昨天文章的尾巴,继续聊聊房地产市场普遍回暖的可能性。

取消土地限价之后,本周的土拍市场值得市场关注。

周一,济南先期进行了一场土拍,当日共有10宗住宅用地成交,总成交面积约29.6万平方米,其中4宗溢价成交,6宗底价成交,总成交额41.5亿元,其中有两宗地块溢价率超过50%。

周四,也就是昨天,合肥也举行了取消土地限价后首场土拍。这一次合肥土拍成功出让11宗地块,总成交金额约105.9亿元。其中市区出让了5宗地块,总成交金额约77亿元,地王来自滨湖区BK202305号地块,A地块楼面价17975元/平米,B地块楼面价28760元/平米,溢价率达到44.89%。

利好吗?合肥出了地王,芜湖楼市有了希望

一、面粉贵了,面包就贵吗?

取消土地限价的土拍最大看点主要有两个,第一个,在目前的行情之后能不能拍出地王;第二,如果地块能够成交,溢价率能达到多少。当然,地王和高溢价率都是出现在了热门地块上。

利好吗?合肥出了地王,芜湖楼市有了希望

把济南与合肥放到一起比较,实属巧合。除了都解除土地限价外,前三季度两个城市的GDP排位也是你追我赶,济南稍胜了一筹。

从两个省会城市的这两场土拍来看,都体现了土地市场的分化特征。单点论,济南的溢价率高,合肥出其不意地冒出一个的地王,居然还是国企拿地。

这个操作,不知道几个人能看懂。

我们之前聊过,取消土地限价是诸多刺激政策工具箱里一种,其目的还是通过取消限制的情况下,房地产市场能不能出奇迹。

其逻辑的起点还是,面粉与面包的关系。

用地王撑起价格的高度后,带动周边市场的稳定甚至上扬。昨天合肥的地王出现后,周边楼盘立刻就有了“新”动作,其实还是老套路——取消优惠,实现对客户心理上的逼定。

你看,面粉都这么贵了,面包还能便宜吗?快来买吧,不然就要涨价了。

这让我想起了电影《疯狂的石头》里面的一个桥段,黄渤饰演的黑皮在公交车上与同伙路演,假装易拉罐中了大奖,假装不知道怎么去领,然后开始倾情忽悠,拿着中奖信息,去骗公交车上的其他群众。

艺术源于生活。

如果放到现在的楼市里,我们或者可以说,这是一次努力的尝试。这个还是好的预期,是基于我们都认为一个结果:高价面粉做出来的面包,一定要比面粉的价格高。但与之相反的是,面粉如果发不起来怎么办?环境温度很低,或者发酵粉不够,面团没有发起来,万一烤出来的不是面包而是石头怎么办?

最近两年的房地产市场上就有这样的高价地块,到最后都是倒贴着出售呢。或者就是坚持着高价僵死在市场上。

二、一线楼市不行,遑论三四线

从土地市场延伸到楼市。

我们尝试着将楼市分成三个等级,第一个等级是北上广深这样的一线城市,第二个等级类似合肥,济南这样的强二线城市,第三个等级就是类似芜湖这样的三四线城市。

为什么楼市的等级要这么分呢?这个跟土拍是一样的逻辑,溢价率高的永远是地段好的地块,楼市也一样。

利好吗?合肥出了地王,芜湖楼市有了希望

李嘉诚不就非常非常强调地段的价值吗?

目前,楼市的刺激政策的路线基本上是清晰的,就是先把一线城市搞活。现在我们不需要分析什么数据,看什么GDP,分析什么产业。

就只看一点,一线城市的楼市热度,就大概能知道中国房地产市场回暖了没有。

一线还不温不火,二线城市即便搞得再热闹,也不可能遍地开花。芜湖市场好的时候,楼面价超过一万的地块是城南城东都有,这才叫好。如果只是某个地块的价格很高,那也不能就叫好。

利好吗?合肥出了地王,芜湖楼市有了希望

当马鞍山楼市能卖出1万楼面价的时候,中国楼市才叫真的火爆。

就目前的行情而言,分化还是很严重的。一线城市如此,二线城市如此,三四线几乎全军覆没,根本谈不上分化,是集体性的趴窝。

简单的做个结论,溢价率高也好,出现地王也好,那都是对利好政策的一个正常反应,但这个反应常常是临时性的,形成不了集体效应。

一二线城市尚且如此,三四线城市就更难了。

三四线城市想在土地市场上发挥刺激作用,借鉴一下合肥的“成功”经验,几无可能。合肥,DGP全国第18位的城市尚且如此,50名开外的芜湖就更难了。

如果说芜湖楼市还有希望,我们不妨等到明年再看看吧。

以上仅就房地产市场行情而言,并不是说芜湖城市发展不行。两者属于厚薄的关系,所谓厚积薄发。我是鱼眼,欢迎点赞留言交流,下期再见!

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