首提房地产新监管模式！金融如何更好支持房地产？

金融与房地产关系密切，二者互相促进、互相制约。在房地产的良性循环中，金融起到重要作用。

近日，中央金融工作会议在北京召开。会议重点强调加强金融监管，对房地产金融相关工作指明了新的发展方向……

01 楼市复苏动能仍显不足

据中指研究院数据显示，2023年1-10月，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%；TOP100房企权益销售额为36181.6亿元，权益销售面积为21297.6万平方米。综合1-10月，千亿以上阵营企业数量有所减少。

从三季报业绩来看，上市房企流动性分化显著，短期偿债压力略有缓解。其中，现金及现金等价物余额均值同比下降6.8%，短期有息债务同比下降13.1%，现金短债比踩线企业较上年同期持平，短期流动性压力略有缓解；总有息债务同比下降2.1%，长期债务负担仍较重。从现金流结构来看，经营性净现金流同比显著增加，筹资性现金流持续净流出，现金流量净额仍为负。

有业内专业人士认为，尽管政策端持续宽松，但受制于收入及房价预期，楼市复苏动能仍显不足。短期随着年末开发商推盘上升，百强销售环比或延续改善，但市场景气度仍将底部徘徊，在防风险背景下，更多金融支持仍值得期待。

02首提房地产新监管模式

近日，中央金融工作会议在北京召开。在涉及房地产领域，此次会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

这是中央金融工作会议首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，为房地产行业的监管指明了路径和方向。

此次会议延续2022年以来监管当局对房地产的一贯态度，无论是去年11月，监管部门先后向房地产业射出“三支箭”，在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，还是今年以来，各地限贷政策优化，均体现出对房企合理融资需求、对刚需及改善性需求的支持。

易居研究院研究总监严跃进认为，会议中“所有金融活动纳入监管”这句话非常关键，对于房地产市场有非常大的启发。近些年房地产暴露出的问题，说明金融监管存在漏洞，所以房地产领域的各类金融活动都要纳入监管，包括此前提及的商票等。地方政府和金融机构若能仔细研究并尽快落实此次金融工作会议的精神，后续房地产行业发展有望迎来一波回暖。

有业内专业人士表示，预计后续将会进一步强化新房预售资金监管和使用、存量房甚至租赁房领域出台更加完善的资金监管政策，这些措施的出台都将有力保障购房者利益不受侵害，重塑全社会对房地产行业的信心，实现房地产行业健康平稳发展。

03 金融助力房地产

除了进一步健全房企主体及资金监管，此次会议还明确了构建房地产发展新模式的突破点。包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”是构建房地产发展新模式的重点突破方向，也是未来金融支持房地产的主要领域。

事实上，“三大工程”在今年重要会议中已被多次提及，保障性住房建设方向已经明确。

4月28日，中央政治局会议指出，规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。

7月24日，再次提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，指出保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易。

易居研究院研究总监严跃进指出，“三大工程”有望成为未来重要的投资方向。尤其在热点城市，“三大工程”有较大的市场空间。

就广州而言，早在2020年，广州市住建局就印发了《广州市共有产权住房管理办法的通知》，明确“共有产权住房产权流转实行封闭运行；今年9月，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，在供给端提出加大保障房建设和供给。此外，广州还探索房票安置政策，拓宽城中村改造资金支持渠道提升改造效率。

而对于如何加大对保障性租赁住房建设的金融支持，中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬认为可从创新政策工具、稳步扩大公募REITs试点、进一步盘活存量资产三个方面入手。