深度报告 | “工业上楼”的深圳实践

在城市快速发展过程中，城市空间和产业升级矛盾日益凸显，实现城市功能和产业功能融合成为大城市发展必须解决的核心问题之一。粤港澳大湾区城市中广州、东莞、深圳城市土地开发强度分别为48.9%，50%，53%，已经远超世界多数发达城市，并远高于国际城市土地开发警戒线。在此背景下，“工业上楼”成为城市空间优化拓展、产业升级发展新模式。“工业上楼”创新模式聚焦城市空间多维拓展与集约利用，有助于城市工业从土地开发向产业开发、空间价值开发转变，是新产业、新需求的新载体。

“工业上楼”背景及概述

1、“工业上楼”的早期萌芽

香港和新加坡工业进程比中国内地更快，率先开启城市“工业上楼”模式探索，而深圳全至科技创新园是城市更新背景下推动的国内第一个“工业上楼”项目。

20世纪50年代香港——工业大厦

在20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。该大厦地块容积率高，通常达到3.0以上，建筑高达百米，在有限的城市土地上聚集更多产业空间。随着产业不断更新升级，工业大厦主导产业门类也变成以服装、医药、电子等轻型产业为主。例如新梅怡广场，高达24层，曾经是香港电子生产的重要集聚地。

20世纪80年代新加坡——堆叠式厂房

新加坡与香港不同，由于产业相对偏重，主要发展堆叠式厂房。新加坡“工业上楼”起步于20世纪80年代，由政府扶持、政府下属官方机构——裕廊集团进行建设和运营，如新加坡最大的现代化工业基地裕廊工业区。堆叠式厂房通常为4-9层，以三层为一个单元向上堆叠，将容积率提高至2.0以上。厂房包含中试生产制造、研发办公、物流仓储三大功能，并配有直达货梯、装卸货平台等生产辅助设施。企业可以租或买一个单元作为自己的完整产业运行机构，也有多种不同类型的单元可供企业选择。

2012年深圳——“厂房+写字楼”复合建筑

和新加坡、中国香港等原因类似，中国内地珠三角地区开启“工业上楼”的探索也是源于城市发展面临着越来越严重的土地资源紧缺，制造业的转型升级催化了“工业上楼”的加速发展。2012年，全至科技创新园按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的摩天工厂，这些年来一直被誉为 “国内‘工业上楼’第一园”。全至科技创新园能够满足企业生产、研发、办公、检测和展销的一站式需求，引入企业150多家，其中国家级高新企业约70家。

2、工业上楼的迭代演进及定义

“工业上楼”1.0到3.0的演进

“工业上楼1.0”以土地节约为目的，这一阶段厂房多以生产为主，让容易上楼的产业先行上楼，如20世纪50年代的香港;“工业上楼2.0”则将产业链环节进一步细化，让研发创新环节上楼，主要特点为高层研发，新型研发的优先上楼，如20世纪80年代的新加坡;“工业上楼3.0”在“再工业化”推进进程下，结合1.0和2.0发展经验，对产业链发展环节进行拆分，并进一步细化产业方向，提倡可以上楼的产业引导上楼，如现今以深圳为代表的的大湾区城市。

“工业”上楼现今定义

“工业上楼”是指厂房从单层到工业研发、设计、生产、办公等多层建筑，层高为24至100米之间，又称高层工业楼宇，用地类型以M1、M0[ 目前依据《城市用地分类与规划建设用地标准》常见工业地块用地性质可分为M0、M1，M0为新型工业用地，M1为一类工业用地。]等新型工业用地为主。

3、现阶段发展工业上楼主要问题

在“工业上楼”发展的浪潮下，面向可持续的产业良性发展诉求，如何科学引导还需深入探讨。现阶段主要问题有：

产业载体形态和城市产业结构相匹配问题

曾经中国香港工业大厦就是因为产业载体资源和产业需求发生了错配，导致中国香港工业大厦大量空置。产业空间供给规模大，随之而来的产业导入问题也需要思考。产业导入可能面临的同质化问题，通过“工业上楼”所带来的“创新成果”和“投入成本”是否能相匹配。

城市间竞争的问题

从大湾区看，几大城市相互到对方城市进行驻点招商的行为已司空见惯，各大城市产业招商间的竞争已是十分激烈。协同发展、错位竞争，通过城市间生产功能、生态功能、生活功能的有机协同实现良性发展。共同推动世界级的城市群的诞生，方能助力区域制造业向全球价值链的中高端迈进。

市场化发展的问题

地价租金、低内部收益率的指标设定会让市场化园区承受巨大压力，该如何应对。对于市场化园区来说，一方面需要随之相对调整园区价格以适应市场形势，一方面更需要市场化园区深耕运营，用差异化、专业化的服务来平衡厂房的价格优势。

安全隐患问题

例如爆炸、火灾、安全事故等。近年实施的“工业上楼”项目普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。过高的楼层使得消防梯难以到达，高层逃生的概率大大降低。安全隐患需要在实施“工业上楼”项目时更加警惕。

大湾区的有益探索

1、大湾区工业上楼发展情况

早期香港工业大厦的成功实践给深圳、东莞等地解决城市土地空间和产业升级矛盾提供了范本。2005年大湾区首个“工业上楼”项目在佛山试水，佛山因其制造业发达而用地紧张，需要集约化开发，率先开拓“工业上楼”市场，代表园区为顺德天富来国际工业城项目。2012年，深圳成为城市更新背景下第一个“工业上楼”成功实践的城市，随着东莞、佛山、广州等湾区城市出台大量政策鼓励发展“工业上楼”，“工业上楼”市场进入标准化、精细化发展时代。自此“工业上楼”项目在大湾区“遍地开花”。

2、大湾区相关政策梳理

最新提出“工业上楼”相关政策的城市是深圳，其次佛山、东莞，政策主要以开发建设基本要求、产品构成及开发模式标准化、建筑标准化、导向型扶持政策几方面为主。相比深圳、东莞等城市，广州市“工业上楼”政策出台相对较晚，主要为开发建设基本要求、导向型扶持政策等方面，在产品构成及开发模式标准化、建筑标准化相对欠缺。

3、大湾区工业上楼“先行示范”城市：深圳

从2022年二产增加值来看，广东省排名前四的分别为深圳、广州、佛山、东莞，后三者差距不到1千亿，而排名第二的广州距深圳相差4千多亿。在工业发展道路上，广州、佛山、东莞与深圳相差距离较大，而深圳在工业发展上也有很多经验值得参考借鉴。

2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，就明确提出要推广“工业上楼”模式。目前深圳在“工业上楼”政策、组织结构、工业厂房空间建设、特色园区发展成效、产业升级转型引导、配套设施建设等多方面均成为大湾区“先行示范”的代表城市。

重提“制造强市”，深圳谋求高质量发展

在深圳工业发展至今，也遇到发展难题：工业不连片、产业不成带、集聚度不高等，导致产业链过短、企业竞争加剧、企业成长性差等问题。因此，深圳谋求高质量发展与产业升级转型。一直以来，深圳市委市政府高度重视制造业发展，坚持工业立市、制造业强市战略，广东省委副书记、深圳市委书记孟凡利多次研究部署加快打造高品质产业空间工作，要求把工业空间作为城市基础设施加以保障，推动先进制造业园区建设提速，全方位夯实制造业家当。

深圳战新产业助推升级发展，“工业上楼”营运而生

1、深圳产业升级走在全国前列

深圳制造业领域产业产业转变。从深圳当前企业数量与工业增加值能够有效反映核心产业集聚情况，根据前瞻产业研究收集整理，文教、工美、体育和娱乐用品制造业，橡胶和塑料制品业，非金属矿物制品业，金属制品业等产业是深圳制造业领域产值及企业集聚最多的几大产业类型。

深圳创新资源领跑全国。目前深圳创新载体共3223家，其中国家级达153家，省级达1278家;PCT国际专利，申请量稳居全国首位;2022年知识产权质押融资项目数694个，质押金额194.77亿元，全省第一;专业技术人员228.28万人，中级技术职称以上64.63万人;工业全员劳动生产率36.05万元/人，从多项指标来看，深圳创新资源仍是全国领先地位。

深圳战新产业增加值位居全国前列。2022年深圳战略性新兴产业增加值合计1.33万亿，占GDP比重高达41.1%，在全国各大城市中位居前列。

2、深圳极力保障战新产业用地

20大先进制造业园区为战新产业提供空间为了突出高端先进制造，深圳在宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、深汕等区，规划建设总面积300平方公里左右的20个先进制造业园区，形成“启动区、拓展区、储备区”空间梯度体系，加大园区土地连片整备力度，建设一批定制化厂房，为战略性新兴产业发展提供坚实的空间保障。

20大科技创新产业集聚区，为战新产业提供有力支撑。为有效支撑先进制造业的发展，凸显创新驱动制造的作用，规划全面统筹了各类科技创新空间，横向充分对接国家高新区、自主创新示范区、高等教育等空间的布局，纵向重点衔接光明科学城、深港科技创新合作区等重点科创片区的规划方案，划定20大科技创新产业集聚区，总面积约190平方公里。

3、深圳工业土地空间仍然告急

据公开数据，目前深圳全市面积仅有1997.47平方公里，，仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。而深圳基本生态控制线范围内的土地面积为974.5平方公里，占比48.76%，接近深圳市总面积的一半。尽管为支持战新产业发展，深圳提供了300平方公里左右的20个先进制造业园区和190平方公里的20大科技创新产业集聚区，对于要以“工业立市、制造强市”的深圳而言，战新产业的发展用地仍然非常稀缺。

4、深圳“工业上楼”探索新空间新突破

深圳 “工业上楼”是在制造业高质量发展新格局和资源紧缺双背景下的探索，是新空间、新裂变、新势能的突破。2023年是深圳实施“工业上楼”计划的第一年。深圳市举行“20+8”产业2000万㎡“工业上楼”厂房空间项目招商大会，大会透露，深圳各区已规划72个“工业上楼”项目，目前正加大土地整备力度，确保所有项目能够于2023年6月份开工建设。

“工业上楼”困难重重，深圳多措并举勇往直前

1、工业上楼发展初期，园区企业不愿参与

深圳在实践“工业上楼”过程中，因没有以往可参考经验，背后存在若干难点：厂房建设不能满足需求：普通厂房高楼层的层高与承重难以满足生产需求;设施配套不符要求：重型设备，不易上楼，传统货梯运输效率低，管理无序，影响企业生产;投资大：工业上楼项目的投资回报周期较长，通常需要数十年才能收回全部投资，因此很多开发主体不愿意建设相关项目。

2、政府重大政策指引，多项措施共同保障

《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》和《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》两大政策从实施模式及审批机制层面为“20+8”空间落位保驾护航，为深圳“工业上楼”提供指引，在多方面保障“工业上楼”项目实施。

政策保障组织结构。《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》中提出，坚持三个原则：政府统筹、市场运作;分级联审、封闭运作;一园一策、政策支持。其中组织结构上，按照“1+1+12”的架构成立“工业上楼”三大推进工作专班，形成三层审核机制，以细化职责分工，加快项目审批。

政策保障透体系完善。深圳通过政策性园区供给解决产业供需失衡的市场失灵问题，其成功实施需要专业系统的体系保障，主要从三方面加以保障。“工业上楼”为准公共品：“工业上楼”模式诞生的本意，是为了缓解工业用地紧张，提升土地利用效率，促进产业“腾笼换鸟”。这意味着“工业上楼”项目必会在政策驱动、政府引导下进行。在这种趋势下，“工业上楼”项目大概率也会依照“总成本+微利”的方式向社会供应，以实现优质产业空间供给与优质成长企业需求的精准匹配。厂房建设标准化、规划化：政策体系逐步完善，推动“工业上楼”标准化、规范化发展。一是建筑指标的标准化;另一类是产品构成的标准化。促进“工业上楼”数智化：从建设上来看，需要为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件，这无疑需要借助更加先进的数字化技术和工具。从管理上来看，需要落实生产、生活、生态“三生融合”的要求，这需要更加精细化的数字化管理，来实现“工厂”和“园区”的协同。

形成国资带头效应。《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》，提出以“政府主导+国企实施”为原则，采用“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的供给模式，抓紧建设一批低成本、高品质、符合现代企业需求的优质产业空间，并以“总成本+微利”的价格面向符合条件的企业进行分割销售。国资引发带头效应，将“腾笼换鸟”演变为深圳新时代的“换笼留鸟”和“建笼育鸟”。深圳市“工业上楼”实施主体主要为“三深三特一万”，即深投控、深国际、深业集团，特区建工、特区建发、特发集团，及万科。从七大国企平均来看，每个单位每年建设286万㎡，投入229亿元，5年每个单位累计建设1430万㎡，投入1145亿元，自持沉淀资金763亿元。

构建“专精特新”工业上楼解决方案。深圳政府在加大“专精特新”企业培育扶持发展力度的同时，也逐步构建“专精特新”工业上楼解决方案。深圳产业园区聚焦打造专业化主题产业园区，服务深圳“20+8”产业集群发展。形成一个园区一个专业主题定位，一个园区集聚发展20+8产业集群中的一个产业集群，上下楼就是上下游的发展态势。在光明区建设生命健康产业专业化园区的开发主体属于这方面的代表之一;在龙华区成功建设运营了生命健康产业园;在坪山区产业拿地建设生命健康产业园;开发主体成为横跨深圳东中西部三区布局，建设运营生命健康产业园的市场主体，成为生命健康产业领域专业主题产业园区运营商的标杆企业。通过“专精特新”发展方案，能更精准地为企业提供定制化建设，推动“工业上楼”向精细化、规范化方向发展。

深圳“工业上楼”经验总结

目前深圳全市共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万㎡，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万㎡。前瞻总结了深圳市“工业上楼”的创新实践，希望从政策、规划、招商等多个维度“工业上楼”为其他城市的实践推广提供启示。

1、政策驱动，扶持上楼

“工业上楼”项目前期固定资产投资大。为解决产业项目前期投入大的问题，需要通过引导政策，调动政策性开发银行、大型国有商业银行等金融机构和民间资本的参与积极性，并灵活运用政府专项债、RETIs等金融工具，助力和扶持“工业上楼”投资建设。

2、规划先行，搭梯上楼

不是所有工业企业都适合上楼;不同的行业或细分领域，对“工业上楼”产业空间的差异化要求不同，涉及承重、层高、物流、环保以及整体布局等多重指标，如医疗器械领域企业，是否需要设置危废暂存空间等。产业规划先行，明确具体项目的产业方向或细分领域，确定对应的规划设计基本要求，是解决“工业上楼”适应市场需求的关键。

3、需求导向，吸引上楼

很多企业有空间需求，但是很难找到满意的、符合企业个性化需要的产业空间。通过招商前置，以需求为依据，设计和建设符合企业需要的产业空间，是吸引和推动“工业上楼”的重要举措。2023年1月，深圳市“工业上楼”产业空间招商，明确300多家企业超过500万㎡的厂房需求，直接完成“工业上楼”的规划设计与企业个性化的需求对接。

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来源 | 前瞻产业研究院

内容合作 | bjzhouyanjun