完善房地产金融宏观审慎管理 构建房地产发展新模式

证券时报记者 张达

作为我国金融领域最高规格的会议，近期召开的中央金融工作会议备受关注。值得注意的是，与历次全国金融工作会议内容相比，此次会议首次增加了房地产领域相关表述，并且放在了防范化解金融风险的框架下。

业内人士认为，有效防范化解房地产风险成为金融领域的重要任务之一，接下来需要重点关注相关举措的落地节奏与发力强度。预计监管部门将修改完善房企融资相关规则，“三大工程”或成明年拉动投资、改善销售的有力举措，未来部分城市需求端政策有望进一步放松，土地供应也有望进一步增加，从而带动市场预期改善。

明确监管新模式

中央金融工作会议对防范化解金融风险的表述占据了较大篇幅，这也是当前和今后金融工作的重点。其中，首次提及房地产领域的内容，并且着墨颇多。

对于此次会议首次提及房地产的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去房地产行业属于上升期，地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖比较完备。现在房地产风险冲击金融安全，房地产不良贷款率连续攀升，并且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑，导致的资金链紧张对风险的影响正在全面显现，需要金融体系全面应对房地产风险的冲击，有效防范化解房地产风险成为金融领域的重要任务之一。

房地产风险化解方面，会议首先提出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。

中指研究院企业研究总监刘水认为，会议首次提出健全房地产企业主体监管制度，表明政府将加快房地产企业监管制度建设，明确监管企业范围，系统重要性企业是重点监管对象，监管内容方面重点是预售资金的监管、企业债务及流动性的监管等。

李宇嘉进一步指出，会议提出房地产企业新的监管模式，即从主体和资金两条路径进行监管。对主体的监管，即夯实企业主体责任，对该主体全口径、全渠道的融资进行监管，以财务风险指标为手段，包括“三道红线”在内，构筑监管的底线，兜牢监管的架构，预警并防范企业出现风险并蔓延。对资金进行监管，即资金从金融机构流出到企业，以及企业后续资金的流转，要进行穿透式监管，确保资金符合最初设定的用途。

在应对房地产风险的同时，会议强调完善房地产金融宏观审慎管理。国泰君安研报认为，这意味着针对房地产领域宏观审慎角度的金融约束仍将依据行业不同阶段以不同形式出现。

“房地产金融宏观审慎管理主要目的是防风险，抑制房地产市场过热是防风险，适度支持促进行业修复也是防风险，未来一段时间房地产金融审慎管理的方向应该是适度支持。”刘水预计，监管部门将对房地产企业融资规则“三道红线”、银行房地产贷款“两道红线”相关参数进行调整，修改完善相关规则。

支持房企合理融资

不同所有制一视同仁

中央金融工作会议还明确提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

对于房地产企业的融资支持，去年11月的“金融16条”就提出，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。近期，央行行长潘功胜也提出，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。此次会议进一步明确，要支持不同所有制房企。

“目前融资困难的主要是民营房企。”刘水说，会议意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细，切切实实把“坚持两个毫不动摇”落到实处，支持民营房企发展。

中金公司研报指出，今年以来新房销售整体偏弱，1～9月商品房销售金额同比下降4.6%，对房企现金流形成持续压力；同时，民企销售表现明显弱于央国企，以百强房企中的42家央国企和32家未出险民企为例，1～9月销售额增速分别为+12%和-14%。在此背景下，本次会议提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，对于稳定房企现金流、缓释房企信用风险尤为关键。接下来需要重点关注相关举措的落地节奏与发力强度。

民生银行研究院预计，后续房企的中短期债务重组或将是缓解企业偿债燃眉之急、化解房地产市场风险的一个关键突破口，也有助于完成“保交楼”任务。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，如何解决已经出险房企的公开市场直接融资，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保“保交楼”和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行的关键考虑因素。

宽松政策可期

中央金融工作会议还提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

李宇嘉指出，“三大工程建设”包括保障性住房、城中村改造、“平急两用”基础设施建设，这是未来金融投向房地产的主要领域，也是房地产新发展模式。保障性住房解决住房保障短板，壮大住房保障在住房供给中的主体地位，推进供给侧改革；城中村改造帮助新市民等外来人口享受公共服务、住有所居。

国泰君安研报预计，“三大工程”建设将是未来我国房地产和基建领域重要的增量投资。

中金公司研报也认为，“三大工程”的建设可能成为明年拉动投资、改善销售的有力举措，须高度关注配套资金的落地情况。从中长期角度讲，这也是房地产新模式中构建多层次住房供给体系、推动宅地供需匹配的关键举措。

此外，此次会议重申“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”。

中金公司研报指出，今年9月各地出台的需求支持政策的频率和力度均达到本轮周期以来的峰值，但目前32个重点城市中，仍有17城留有不同程度的限购要求，15城的首套房首付比例要求高于下限，17城二套房首付比例要求高于下限，政策或仍存在调整空间。同时，此前政策效果更多体现在二手房而非新房，这也反映了需求支持政策和缓释房企信用风险政策相结合的必要性。

民生银行研究院预计，未来部分城市需求端政策有望进一步放松，土地供应也有望进一步增加，从而带动市场预期改善。