金域华府业主请求：多证红本合一

让涉及群众切身利益的历史遗留问题，成为历史，是ZF的担当。

对待难啃的“硬骨头”，要做到：

解决不彻底不松劲，群众不认可不罢休，用积极的成效推动发展。

当下东莞楼市，正是检验ZF“硬作风”时刻。

比如，最近业主呼声很高的“请求解决一房双证问题”。

01

解决一房多证问题呼声高涨

传东莞正制定多证合一细则

近期，有南城万科金域华府致信市住建局“关于请求解决一房双证问题”：

“一房双证除了在购房资格上可按一套房进行认定外，但在办理公积金、商业贷款、缴纳税费等其他方面仍按照两套房政策执行，核心矛盾并没有得到解决......”

“近来城区新建小区出现了很多建筑面积超过200，甚至300多平方米的大宅，而之前购置的150多平方房子却还背负两个房产证的尴尬境地，在二级房产市场难以交易......”

"相近的深圳、广州、佛山、中山等地，均已制订相应解决一房两证的政策，从根本上解决一房双证这个极不合理的历史遗留问题，希望东莞也能借鉴实行。”

图源社群，仅供参考

实际上，在东莞阳光问政平台上，有诸多双证合一诉求。

业主希望从办理公积金、商业贷款、缴纳税费等其他方面，根本上解决一房双证历史遗留问题。

图源东莞阳光问政网，仅供参考

面对东莞的“双证合一”问题，官方给出的最新回复：

目前，我市“双证房”并证问题涉及规划、设计、验收、登记等多个审批环节，按现行的政策要求暂无法实现并证。

为解决“双证房”并证问题，市政府多次组织召开相关会议，目前我局正根据市政府工作部署，会同自然资源等部门加快研究和推动“双证合一”工作。

图源东莞阳光问政网，仅供参考

据可靠消息：东莞正在制定“多证合一”细则。

图源社群，仅供参考

02

为何“双证合一”呼声高涨？

①核心区多证房高达约1.2万套

“双证房”，即一套房两个房产证或多个房产证，来源前些年执行的“7090”政策。

2006年，国家九部委发文明确要求：

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

政策的初衷，在于遏制高房价，解决大多数人的刚需诉求。

开发商为规避政策，开发了双证户型，将两套90平米以下的小户型房，拼凑成一个大户型进行销售。

东莞大量“双证房”，由此诞生。

去年10月仅公示东莞5个核心区域，双证房套数便高达约11841套，共涉及38个小区，单套房源最多高达5个房产证。

其中，南城江南第一城、万江上东国际、万科·翡丽山、天利中央花园、深业欧景城、世纪城国际公馆，以及松山湖万科金域松湖等小区，单项目双证房源超500套，为双证房高发区。

据第三方机构统计数据，早于“90/70”政策放松的2014年，“双拼房”常规项目占比高达约5%，部分高端项目双证比例高达10%-20%。

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②双证房劣大于优

东莞有些“双证房”，省了开发商用来隔开两套房的公摊面积，实用率会高些，但劣大于优。

首先，部分户型格局非市场主流。

虽为双证房，但交楼时是两套合并成一套的未隔断住房，上下水、电表等只有一户，部分户型非主流。

被拆开的双证房户型举例，来源社群，仅供参考

其次，首付、贷款利率、税费要求较高，且受到单证房“以价换量”冲击，多证房交易困难。

去年，东莞发布多证房合一新政。

但是，仅为购房名额合一，对于已全域放开限购的东莞，作用不大。

首付、贷款、税费等核心交易问题，并未解决。

前不久，房视君看了西城楼一套双证房“笋盘”，价格比同小区其它挂牌房源便宜约3000元/㎡。

图源中介朋友圈截图，仅供参考

虽然存在价差，但中介并无主推，其表示：

契税、贷款其中一套要求更高，且如今单双证都可以谈价。

说完双证房问题后，中介给我推了其它降价很多的单证房......

图源中介聊天截图，仅供参考

名额方面确实是按一套来计算，但双证房需按买两套房的标准来执行首付、贷款、税费政策。

比如，东莞名下没房，两个证的首付，分别按照首套房两成和二套房三成来计算。

东莞名下有一套房，则两个证要按照二套房三成和三套房不能贷款来交首付，以此类推，对首付要求更高。

据悉，有少量银行可将双证房按一套房申贷，但如果被银监会查到，存在补齐首付差额风险。

交易税费方面，假设一套建面约200㎡的满五唯一单证房，总价400万，税费按总价*1.5%=6万。

但如果拆开为2套建面约100㎡双证房来卖，税费按200万*1.5%+200万*2%=7万。

高首付、高房贷利率、高税费，导致双证房交易成本高企，难以流通。

最后，近期存量房贷利率下调，双证房业主，第二套房及以上无法享此福利。

实打实的真金白银，能省下来那是极好的。

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03

深圳/广州/佛山/中山已有示范

从其他各城来看，双证合一历史遗留问题，大多推进困难，但深圳/广州/佛山部分区域迈出了这一步。

①深圳，先还清房贷即可双证合一。

关于深圳双证合一办理流程，以下一些点可供参考：

红本在手，是否有抵押当下无要求；

复合要提交申请，测绘时间7个工作日，审批同意开始赎楼，办新证3个工作日，出新证再做贷款约10个工作日；

两个证需在同一人名下；

合并不产生税费，但合并后产证面积超过144平，再次交易按豪宅征税；

②广州部分区域

番禺房管局住宅合并登记办理指引文件

广州番禺虽可“双证合一”，需要同时满足以下条件：

房产权利人为同一人，或者夫妻关系；两个房产证，建筑面积之和，不超过180平；两房均无抵押状态；实地两证中间的墙体已经拆除。

惊喜的是，最快3个工作日就可以出证！

出证之后，无需新证满2年后才能出售，以合一前的双证登记时间为准。

③佛山部分区域

据佛山官方，若房屋因7090政策导致一套房拥有两个或以上不动产证的，可由开发商或业委会按栋为单位，向佛山市自然资源局南海分局递交调整商品房套型结构方案。

值得注意的一点是，两个不动产证需在无抵押、无查封、无冻结、权利人一致的情况下才能办理双证合并。

④中山

中山官宣：符合“70/90”政策的两套商品住宅，可合并为一套住宅！不会再占用贷款/购房的名额。

契税方面，原本按套数来交税，合并以后也只需要交一套的契税，减轻了压力。

周边“兄弟”都动起来了，东莞真正意义上的双证合一指日可待。

04

双证合一影响

假如，东莞能从根本上解决双证合一，你认为会有什么影响呢？

说下我的观点：

对于单双拼混合小区—>“双证合一”业主集中放盘 —>放盘量增加 —> 原单证业主单价下调 —> 吸引预算有限的片区客户来看房 —>小区整体交易量上涨 —>释放一部分改善置换购买力

对于全双拼小区—>“双证合一”，业主集中调价 —>评估价随着小区合证进度逐步上调 —>小区整体交易量上涨 —>释放一部分改善置换购买力

双证房合一政策，以目前东莞楼市环境看，影响不会很大，顶多释放一部分改善置换购买力。

但是，对于这类解决历史遗留问题的“惠民政策”，我认为应该大力支持，为广大群众省下一些真金白银。

你认为呢？欢迎下方留言评论！

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