河北三十五中地块，流拍的背后……

最近，天津主城出让了两宗地，一宗是双林地块，这个前两天我们已经分析过了。

另一宗就是流拍的三十五中地块。

透过现象看本质，这地块流拍背后大有“深意”。

表面看，是因为算不过账来。

现在开发商拿地都相当谨慎且“精明”，没有合理利润根本不会拿。

甚至有房企已明确要求，净利润必须在10%以上。

而且还都不敢下重注。

成交总价大多都控制在10个亿以内。

而按照这个标准，三十五中地块明显不符合。

①利润空间小。

该地块降过地价后，楼面价还13239元/平米。

未来市场价得卖到2万5、6。

而临近的十里观澜高层特惠房2万6，还近乎现房，天阅海河也曾卖2万5。

所以，且不说流速，利润就难保证。

②资金成本高。

房子还没建，21.5亿先“押”上了。

短期内又无法回笼。

它不像青云阙这样的小体量盘，就500多套房子，“快进快出”，卖完“收工”。

三十五中地块，两个子地块加起来，超16万平米。

按照一套100平米简单粗暴计算，那也是1600多套房子。即便按照月均40套的流速算，也得去化三四年。

对于开发商来说，资金要求高，风险大。

往深层次看，与河北区楼市脱不了关系。

自从被市场打回原形后，河北区楼市就一直萎靡不振，要量没量，要价没价。

主要两个原因：

1）河北区楼市没有A类。

像河东的海河沿线，就是河东的A类地段，红桥也有铃铛阁。

它们既是区域的门面担当，又能承接南开、河西、和平的外溢，带来增量需求。

比如，中海云麓公馆的成交客户很大比例就来自南开鼓楼、广开等。

中交春映海河也有约四成的河西需求。

但，河北区A类地段没有新房。

更重要的是，没有A类地段，区域楼市就失去了“参照系”。

A类就是用来拔价的。

有了A类，B类才会相对便宜。

没有对比就没有性价比。

2）河北区楼市也没有C类。

像河东的路劲太阳城、红桥的中交春风景里，就属于各区的C类，卖的都是市区门槛。

它们“负责”的是流速。

仅路劲太阳城一个盘，就扛起了河东超三成的市场份额。

但这一类，河北区也很欠缺。

所以只能靠本地购买力。

这就很局限。

一方面，市场蛋糕小，另一方面，需要卖一买一阶梯置业。

而河北区二手房又卖不上价，

从贝壳二手房成交分布也能看出，河北区二手房卖得最好的总价段，主要集中在100-150万之间，其次是80万以下。

流速上也不及河西、南开、河东。

要知道，在天津二手房交易中，约四成都是新天津人。他们买老破小的目的很明确，落户+上学。

河北区在教育上的优势并又不出挑。

所以被河西、南开吸走很多需求。

好在，现在河北区也在发力引进优质教育。

天津一中河北学校已开建，近日又与南开“牵手”，建设教育发展共同体。

以提升对刚需的吸引力，让二手房流动起来。

综上可见，河北区市场若想盘起来，卖C类地是条出路。

因为河北区A类地块没有地了，只能拓C类。

可以卖1万左右边缘地，做200万左右的市区门槛。

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