26年首提房地产！中央金融工作会议提出全面应对房地产风险冲击，有何深意？

本报记者刘诗萌 北京报道

时隔六年，五年一次的中央金融工作会议在当前这个经济形势面临复苏与挑战并存的时刻再次召开了。

据新华社消息，中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。针对房地产领域，会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

这也是中央金融工作会议及其前身全国金融工作会议在过去26年里，首次提及房地产。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，这个级别的会议首次提到房地产，主要是因为过去房地产属于上升期，地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。而现在的形势是房地产风险开始爆发，并以系统性风险的角度冲击金融安全，金融体系需要全面应对房地产风险的冲击。

“宏观审慎”有何深意？

2023年下半年以来，尽管房地产领域密集发布了多项放松政策，9月单月房地产调控甚至超过170次，包括四大一线城市在内购买首套房贷款“认房不认贷”，但市场边际走弱的趋势始终没有扭转。

根据国家统计局10月下旬发布的数据，9月份在70个大中城市中，除了一线城市新建商品住宅价格环比由上月下降0.2%转为持平、二手房价格环比连续4个月下降后首次转涨以外，二、三线城市的新建商品住宅和二手房价格均环比下调或持平。这说明，备受期待的“认房不认贷”政策，实际仅能短期活跃一线和强二线城市楼市，在其他地区效果在逐渐减弱。

从整体来看，房地产开发投资数据2023年以来跌幅始终在加深，全国房地产新开工面积同比增速已经连续25个月呈下跌态势。商品房待售面积也连续25个月正增长。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应。特别是经济转型期，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

在此背景下，中央金融工作会议提出，要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。易居研究院研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示，这次会议中有一句非常关键的话，即“所有金融活动纳入监管”。 因为房地产最近几年暴露的问题，包括烂尾楼、房企债务窟窿、存量房贷压力过大、二手房挂牌难以消化等，恰恰说明金融监管有漏洞产生了非常大的破坏性。所以房地产领域的各类金融活动都要纳入监管，包括房地产企业金融问题的导火索“商票违约”事件，就涉及到房企“空头支票”缺乏监管，进而导致风险持续扩大。要深入系统解决这些问题，必须要结合经济形势和改革内容，不断完善房地产金融宏观审慎管理。

镜鉴咨询创始人张宏伟向《华夏时报》记者指出，资金监管的目的是确保已经出险的房企项目资金封闭运行，避免挪为他用，确保“保交楼”的顺利进行；同时，通过地产金融宏观审慎管理，确保房地产行业的风险不再扩大，不再有房企出险。

化债措施正在路上

房地产市场的低迷，受到影响的不仅仅是开发商、购房者，地方土地财政也在持续承压。

财政部数据显示，1-9月累计，全国政府性基金预算收入38683亿元，同比下降15.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3048亿元，同比下降7.9%；地方政府性基金预算本级收入35635亿元，同比下降16.3%，其中，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。

据民生证券团队数据，2023年前三季度，全国土地出让金同比下滑20%，仅有天津、宁夏、江苏、北京、浙江实现同比正增长。而中指院数据显示，前三季度全国300城住宅用地成交规模和土地出让金累计同比分别下降33.4%和26.4%。

会议也强调了，要建立防范化解地方债务风险长效机制，建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，优化中央和地方政府债务结构。

张宏伟分析认为，同2017年的全国金融工作会议相比，本次会议强调了化解风险，其中既包括地方债的风险，也包括房企的出险等等。近期各地方政府大规模发行地方特殊债券，通过发新债还旧债等方式来化解短期内的债务风险，其实就是一个明显的动作，预计后期化债的其他具体措施还会落地。

据不完全统计，10月以来，天津、贵州、辽宁、云南、内蒙古等多省发行了特殊再融资债券，其中部分省份发行规模超过800亿。此外，中央财政将在今年四季度增发1万亿元国债，全部通过转移支付方式安排给地方，全国财政赤字将由3.88万亿元增加到4.88万亿元，预计赤字率由3%提高到3.8%左右。

财政部副部长朱忠明表示，这次增发1万亿元国债的主要目的是落实中央政治局常委会会议的部署，支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力的项目建设。当然，国债资金投入使用后，客观上也会有利于带动国内需求，进一步巩固我国经济回升向好态势。

国家金融与发展实验室发布的2023年三季度季报认为，当前我国居民、企业与地方政府的资产负债表扩张均受限，有些部门甚至有收缩风险，而中央政府资产负债表相对健康且有扩张能力。从这个角度，通过中央政府资产负债表的扩张，使得其他部门资产负债表有所修复来提振经济，或许是逆周期宏观调控最为关键的一招。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳