视点丨中央金融工作会议强调房地产监管意义重大

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■中国经济时报记者周雪松

中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行，会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，中央金融工作会议首提健全房地产企业主体监管制度，将加快房地产企业监管制度建设，加强房地产企业监管，此举意义重大。

建诚智库负责人苑承建在接受中国经济时报记者采访时表示，整体来看，中央金融工作会议对房地产行业的表述是积极的，特别是针对企业融资方面，明确表示“要完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。房地产行业目前遇到较长周期且力度很大的调整，与房地产行业压降杠杆有一定关系，很多房企特别是民营企业出现爆雷，债务违约、现金流断裂无法正常施工等，都是因为企业面临了销售回款下降和融资现金流收紧的双重打击，现阶段房地产市场依然处于深度调整中，市场恢复的预期基础较弱，支持房企融资，特别强调“不同所有制”的企业要一视同仁，在年底偿债、贷款还款和交房多个高峰期叠加的时期，有利于房企恢复或者保持正常运营，稳定社会预期，促进房地产企业和行业健康发展。

与此同时，“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，也针对过去存在的资金缺乏监管或者监管保障措施不到位，导致新房楼盘烂尾、资金挪用、放大企业杠杆等引起社会预期不稳、购房者利益受损等进行完善，后续将会进一步强化新房预售资金监管和使用、存量房甚至租赁房领域出台更加完善的资金监管政策，这些措施的出台都将有力保障购房者利益不受侵害，重塑全社会对房地产行业的信心，实现房地产行业健康平稳发展。

中指研究院企业研究总监刘水对中国经济时报记者表示，首次出现“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”这种提法，表明政府将加快房地产企业监管制度建设，明确监管企业范围，系统重要性企业是重点监管对象，监管内容方面重点是预售资金的监管、企业债务及流动性的监管等。

“中央金融工作会议提出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。我理解，过去考虑房地产企业是非金融机构，没有参照金融企业那样对其建立严格的主体监管制度。但房地产是重资产、高负债率行业，占用金融资源较多。三道红线、贷款集中度制度是对房地产企业主体监管制度的初步探索，防范房地产企业债务风险进一步扩大，但在特定经济环境下也伴随风险释放。”中国信达资产管理股份有限公司首席不良资产研究员王洋在接受中国经济时报记者采访时表示，房企资金监管过去主要是预售资金监管，但在一些地方也没有有效落实，给目前一些保交楼项目带来很大的困难。

王洋表示，下一步，完善主体监管，就要进一步压实房地产企业主体责任，依据一定的财务风险指标，对其全部融资来源进行有效监管，对债务风险有效管控。完善资金监管，就要对金融机构资金进入房地产企业和房地产企业获得资金、使用资金的全过程进行穿透式监管，确保资金运用依法依规，防范潜在风险。

中国社科院金融所副研究员王桂虎在接受中国经济时报记者采访时也表示，中央金融工作会议提出健全房地产资金监管，就是要防范像恒大、碧桂园这样的大型房地产企业出现债务风险，健全房地产企业主体监管和资金监管，就是为了防止房地产领域局部或个别企业债务引发系统性风险。

对于中央金融工作会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理”，刘水认为，预计这将对房地产企业融资规则“三道红线”、银行房地产贷款“两道红线”相关参数进行调整，修改完善相关规则。房地产金融宏观审慎管理主要目的是防风险，抑制房地产市场过热是防风险，适度支持促进行业修复也是防风险，未来一段时间房地产金融审慎管理的方向应该是适度支持。

刘水表示，从这次会议来看，预计将加大对民营房企融资支持。去年“金融16条”就提出，对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁。近期央行行长也提出房地产企业融资一视同仁。这次会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，目前融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细，切切实实把“坚持两个毫不动摇”落到实处，支持民营房企发展。

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