金融工作会议对房地产有许多新表述、新要求

中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

不难看出，此次会议对房地产有许多新的表述、新的要求。从相对宏观的层面来看，主要表现在两大方面：一是促进金融与房地产良性循环，二是构建房地产发展新模式。从相对微观的层面来看，主要有三大方面：一是健全房地产企业主体监管制度和资金监管；二是完善房地产金融宏观审慎管理；三是一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

宏观层面的表述、要求，与微观层面相比，“新”的程度可能稍稍差一点，类似表述已经有过，只是没有像这次这样紧凑与紧密。促进金融与房地产良性循环，无疑是针对目前房地产市场出现的问题，特别是大型房企发生暴雷，导致金融面临比较大的风险，因此，必须对房地产与金融的关系重新定位。而这个定位，就是两者必须良性循环，而不是一方冲动，另一方更冲动，一方失去理性，另一方更没理性。房地产领域之所以出现这么多的窟窿，与金融企业的盲目放贷、过度放贷是分不开的。今后，房地产与金融的关系，必须调整与优化，必须从恶性转向良性。

构建房地产发展新模式，更多的也是老话新说，是依据目前房地产市场雷声较大、风险较多的特点，要求更加突出保障房建设，满足广大居民“住”的需要，实际还是“房住不炒”定位的深化和细化，是要求更加聚焦于保障房建设，即便是刚性需求和改善性住房需求，也必须突出保障房建设，降低房价，让中等收入群体买得起，让低收入群体租得到、也租得起。

微观层面的表述，无论是内容和要求，都非常新。第一种表述和要求，强调了对企业和资金实行“双监管”。这是非常重要的转变，也是对经验和教训的总结，特别是教训，是这一新表述和要求的主要原因，也可以认为是问题导向的结果。也就是说，无论是企业还是资金，都要实行强监管、严监管，且不能一手硬、一手软。如果从房地产市场放开之日起，就对企业和资金实行严厉监管、严格规范，就不会出现今天这样的问题，开发企业不会负债累累，银行也不会风险很大。比如恒大，负债就不会失控，资金也不会严重外流。对金融部门来说，下一步必须严格按照此次会议要求，加强对企业和资金的监管，及时了解资金的动向和企业的变化。对地方政府和职能部门来说，也不能当甩手掌柜，而要密切关注企业的变化和资金、尤其是预售资金的去向，条件成熟的地区，应当取消预售制。

第二种表述和要求，是在进一步强调金融宏观审慎管理的同时，要求增强金融宏观审慎管理的调控性，能够依据房地产市场的变化，及时调整与优化金融手段、完善金融政策、提高金融运行效率。眼下，就是在房地产市场持续调整的情况下，有效、适度、阶段性地放松“三条红线”和“贷款集中度”管理，帮助房地产企业渡过难关。但是，决不能让政策退出或取消，也不会取消、不能取消，待房地产市场恢复常态化运行、房地产行业整体比较平稳后，在逐步完善和规范的基础上，提出更为科学、合理、有效的政策。

第三种表述和要求，可以三个角度来看。第一个角度，就是大、小企业一视同仁，不能只顾大房企、不顾小房企，特别是没有暴雷，但也有一定资金难度的小房企，更要加大支持力度，使其不要发生暴雷；第二个角度，就是国有、民营企业一视同仁，国有企业可以背靠大树，民营企业只能自己硬扛，这样的格局要打破，必须对民营企业当作“自家人”看待，需要帮助的，一定要提供政策、资金、资源等方面的帮助，同样的，出现了问题，不管是国有的还是民营的，都要进行责任追究；第三个角度，开发企业与租赁企业一视同仁。眼下，开发企业贷款仍然比住房租赁企业容易，而房地产市场发展的重点，要从开发为主、租赁为辅转向开发与租赁并重、租赁为主的新格局，因此，在金融政策等方面，也要转变，要更加积极主动地支持房地产租赁企业、尤其是保障性住房为主的租赁企业。