从增城到黄埔 敏捷集团羊城旧改潜行

观点网 广州黄埔区又一旧改项目尘埃落定，日前黄埔区长岭街水西社区旧村改造项目资格审查结果公示，广州市敏捷房地产开发有限公司通过资格审查。

在羊城旧改玩家中，敏捷集团不算新面孔，但却一直低调。

在元贝旧改之前，敏捷曾在2020年、2021年接连拿下增城两个旧改项目。其中，2020年拿下的泮霞村旧改为增城第二大城市更新项目，总投资高达100亿元。这也是敏捷集团第一次通过参与正式竞标村民表决的方式参与羊城旧改。

作为老牌粤系房企，敏捷集团鲜少出现在聚光灯下，然而，在不少民营房企出险后不得不退出部分旧改项目的背景下，敏捷集团选择继续在旧改中掘金。

元贝旧改

在经历一年多的暂停后，广州今年旧改又重新提速，2023年计划推进127个城中村改造项目，包括49个续建项目、20个新开工项目和58个前期项目。

黄埔元贝旧改实施方案在今年7月获黄埔区政府批复，正式进入实质性改造阶段。彼时敏捷集团也官宣了这一消息，称意味着该项目取得了阶段性进展。

元贝旧改的整体推进速度较快，2020年改造意愿通过，2021年拆补方案表决通过，签约拆除率达99%；2023年，控规调整方案专家会通过，实施方案取得正式批复。

资料显示，该项目已列入《广州市黄埔区、广州开发区2019年城市更新年度计划》和《广州市2023年城市更新项目年度计划》。

从区位上看，该项目位于黄埔萝岗长岭居核心地段，南临广佛肇高速，西临北二环高速，东至萝峰社区，北至长平社区。测量范围用地面积20.64公顷，其中已纳入标图建库图斑面积共计14.08公顷；建新范围用地面积28.74公顷，其中已纳入标图建库图斑面积共计10.92公顷。

改造范围总用地面积有28.74公顷，规划计容总建筑面积90.07万平方米，采取全面改造方式，以合作改造模式打造IAB产业示范基地、元贝双创社区。改造成本为20.91亿元。

另外根据项目规划设计方案来看，该旧改将规划多栋100-200米的地标建筑，形成错落有致的城市天际线建筑群。

项目规划有1所63班规模的九年一贯制学校，初中21班，小学42班；2所幼儿园，并将配建一所500平方米图书馆。

据了解，元贝旧改所处的长岭居板块，新盘有开控城投·云锦、中冶逸璟台、天健天玺、五矿壹云台、长岭雅居等，在售项目参考价格从3.3-6万元/平方米不等。

按照规划，长岭片区共有四个更新单元，总面积1.81平方公里，包含长平社区、水西、水西、长龙村等项目。其中长平社区和水西社区旧改项目均由区属国企科学城集团操刀，长龙村则在去年由深圳民企勤诚达签下。

值得注意的是，元贝旧改的周边，还有6块规划的居住用地待出让，加上片区水西社区、长龙村、长平村等旧改的住宅部分，未来该片区将有大量住宅供应。

敏捷不“敏捷”？

作为一家拥有三十年历史的房地产开发企业，敏捷集团在行业内的存在感并不强。事实上，这家以珠三角为起点的粤系房企，也曾有过快速发展的高光时刻。

官网显示，敏捷集团创立于1993年，1998年正式进入民生住宅开发领域，位于番禺的锦绣生态园，便是敏捷集团在广州的第一个项目。

2013年，敏捷集团销售突破两百亿，登上广州销售面积第一的宝座。然而，敏捷集团的高光时刻仅是昙花一现。

据了解，当时敏捷集团推出一种低价拿地、拿地后快速开发的“敏捷模式”，开发楼盘从竞地成功到取得预售证，曾经创下最快100天的纪录。

低价拿地、快速销售回笼资金成为敏捷集团早期的生存法则，但随着当时广州房地产市场陷入低迷，市场库存压力持续攀升，敏捷集团陷入资金链断裂的传闻，上市计划也随之戛然而止。

后来的敏捷又陷入一片寂静中，直到2017年销售额才重回200亿元，2019年销售达到500亿元。但错失一段发展的黄金时期，要想重新回到牌桌也不是那么容易，敏捷已被大多同行甩在身后。

即使是近些年的敏捷集团，在公开市场拿地也并不积极。据不完全统计，从2019年至今，敏捷控股在五个省份拿过八块地，战略十分分散。

截至2023年3月31日，敏捷控股土地储备权益建筑面积及权益可售面积分别为约72400平方米及约55400平方米，2022年分别为约168300平方米及约135700平方米。

对于较少拿地的敏捷来说，通过旧改注入土储或是一种补充货值的途径，旧改的发展空间和价值兑现，也对房企有着天然的吸引力。

2020年3月，敏捷集团被确定为增城泮霞村旧村全面改造项目合作企业，改造投资额为100亿元。同年5月，敏捷进军南沙旧改，成为大岗镇马前村旧改项目合作企业，改造金额约13.97亿元。

2021年6月，广州增城区荔城街新联村举行了选择合作意向企业的表决会议，敏捷正式成为新联村旧改合作意向企业。

此外，敏捷还在中山、河南等地成功孵化旧改项目，积极参与广州多区旧村的前期服务工作。

但与一般土地招拍挂不同，旧改项目程序更复杂、前期沟通成本高，回报周期长，这对操盘企业的现金流将是更大的考验。

数据显示，敏捷控股从2019年中期开始就陷入亏损境地，截至2023年3月31日止，录得公司拥有人应占经审核亏损8700万港元，较相应年度拥有人应占经审核亏损减少约10%。