城市永不落幕，但地产商随时可能猝死

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最近，万科在西安开了一场媒体交流会，万科董事会主席郁亮及主要业务条线负责人都讲了话。

在外界看来，郁亮一如既往地为行业输出观点，给行业以坚持的信心，“行业阵痛比预想中更长、更痛，目前仍未结束，当前的状态有点像马拉松的‘撞墙’，熬过去就跑下去了。”

两三年前，地产行业的大佬都愿意为行业，或者为整个国家的经济发展各抒己见的，郁亮、孙宏斌、胡葆森、王健林、许家印、吴亚军、林中等，在各个场合，输出自己对行业的见解。

但在以结果论英雄的当下，随着各个房企出险或者遭遇困难，很多大佬都转向幕后，彻底噤声了。

这个时候，郁亮的声音就显得难能可贵了。

郁亮接过王石的大旗，扛起了中国房地产的大旗，回应外界关切的问题。

首先是房地产“过剩论”。郁亮表示，房地产“过剩论”并不正确，城市居民的住房面积被平均，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

根据第七次全国人口普查数据，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，折成使用面积只相当于日本40年前的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，据郁亮估计，目前的住房合理需求每年应该在12亿平方米左右。

不过，全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年开工量不到7亿平方米，回到了2006年的水平，是远低于合理需求的，因此，现阶段的住房建设水平显然超跌了。

这是郁亮第二次提到市场超跌的问题，在8月底的二季度财报分析会上，郁亮就说，“市场整体处于胶着状态，当前显然超跌了。”

“金九银十”已过，市场底仍未见。

其次是关于“政策救市的有用性”，郁亮的话显然代表着目前急需政策支持的房企态度。

郁亮认为，政策肯定是有用的，但不是万能的，不能指望一个政策就能彻底扭转局面。

从数据来看，自8月底全国主要一二线城市出台系列楼市优化政策后，市场已经出现回升迹象。

据中指研究院统计，在8月底各项新政实施后，尽管9月份全国房地产市场销售规模仍处于低位，但核心城市新房市场活跃度提升。当月，100个重点城市新建商品住宅成交面积环比增长约14%。

因此，郁亮建议各地要继续因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，未来可以有更多更积极的举措，比如对于库存过多的地区，可以暂时放缓土地供应节奏；对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，可以考虑转变性质。

其实关于政策救市的有用性，底层逻辑是行政化机制在房地产行业发挥作用的问题。

我们一直说，中国的房地产行业是一个半市场化的产业，因为行政化的措施干预太多，当行业出问题后，指望用市场化的手段来调节会比较漫长，企业等不起，民众也等不起。

兔主席在《房地产转型与重塑——探寻中国房地产新发展模式》一书中对市场化机制与行政化机制在当前房地产行业发挥作用的差别进行了对比。

“市场化机制往往有自下而上的性质，在推动中发现了需要决策的事项，发现了之前未考虑的因素，因此需要层层向上汇报，并且一路做动态调整，确保程序没有瑕疵。这里，每上一层都涉及更复杂的沟通，以及信息可能出现层层递减/折损，效率相对比较低。

行政化机制有更多的自上而下的机制。如果将当前的行业问题上升到最高度，由高层做政治/政策的诊断、决断，全国一盘棋，中央牵头，由上而下统一部署，那么从一开始就获得了最充分的政治政策授权与动员，效率自然是不一样的。”

当然，盲目地迷信行政化机制并不是长远之计，房地产行业之所以目前行政化机制比市场化机制有效，有两方面因素。

一是此前很多问题都是行政化干预引发的，所谓“解铃还须系铃人”，要解开这些结，还得行政化机制才有用。

二是在市场化机制与行政化机制的对比中，效率是一个很大的因素。解决当前房地产行业的问题，我们最迫切需要的是时间与效率，需要尽快解决问题。但市场化机制并不是时间的朋友。

所以包括郁亮在内，仍在等政策的“风”来。

1985年，巴菲特致股东的信中写到，“研究一家企业的失败比成功更有价值”，如果从这个角度看，研究恒大比研究万科更有价值。但如果对比万科与恒大，我认为更有现实意义。

在2017年的时候，万科就提出未来房地产行业要赚小钱、慢钱。基于这种认识，万科的转型都是基于房地产行业的外溢，除了物业管理之外，还有地产物流、商业地产、长租公寓等，甚至连农业都有参与，万科养猪一度在行业引发热议。

万科在新业务的探索过程中，也并非一帆风顺，比如长租公寓，万科在深圳的“万村计划”就折戟沉沙，也是行业转型过程中的阵痛，行业龙头万科也不能避免。

郁亮也说，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。

从万科的今天再来看整个中国房地产的发展，除了叹息还是叹息。我认为至少有三点是需要反思的。

首先是市场化与行政化。我们诟病房地产行政化干预太多，但事后发现，恰恰是很多地方的行政化监管不到位，才导致今天房地产行业的大问题，比如预售资金的监管，比如房地产金融化问题，比如公摊面积混乱问题，都是监管不到位的恶果。所以市场化和行政化，最后都要法治化，法律法规如果落实不到位，都是人情化、暗箱化。

其次是房地产公司的多元化问题。无论是个人还是企业，能力域都是有限的，业务是不可能真的无边界的。很多人不信邪，但最后发现，一旦风险来临，被拖死的都是那些多元化业务。如果说万科是一个正面例子，是“基于地产主业的多元化”，那么恒大则是一个反例，是“无边界的多元化”。

再次，企业如何穿越周期。对这个问题，很多人能给出不同的答案，但海尔的张瑞敏那句话是我认为最具代表性的，“没有成功的企业，只有时代的企业”，所有的企业，不管有意还是无意，踏准时代的节奏才能基业长青。

万科集团联席总裁在西安的媒体交流会上一句话让我感慨良多，他认为，今天客户对产品功能要求高，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分，企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。

你看，时代在变，如果你不能“推动变化，并成为变化”，那就很大概率在时代的浪潮中被拍死在沙滩上。

郁亮说，当下不必过于悲观，城市永不落幕。只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

只是，所有的机会都基于你仍未下桌。让自己永远在场上，某种意义上说，比所谓的创新、扩张更重要。保守主义者可能也是长期主义者。

「 图片 | 视觉中国 」

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