专家解读：中央金融会议对楼市释放监管、融资等重磅信号

中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。值得注意的是，此次会议罕见地对房地产工作作出部署。

会议提出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资。

因城施策，用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

复杂的经济形势及房地产行业持续下行，是此次会议的背景。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读，“过去房地产属于上升期，地价和房价等资产价格对金融安全的敞口覆盖是比较完备的。现在的形势是房地产风险开始爆发，并以系统性风险的角度冲击金融安全，房地产不良贷款率连续攀升，并且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑，导致的资金链紧张对风险的影响正在全面显现。需要金融体系，全面应对房地产对风险的冲击”。

信号1

对房企的监管上升到首位

此次政策对房地产金融的表述，最先提及的一句话是“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。这句表述过去是没有出现过的，所以信号意义非常强。

李宇嘉解读，从两条路径进行监管，一是对主体的监管，即夯实企业主体责任，对该主体全口径、全渠道的融资进行监管，以财务风险指标为手段，包括三道红线在内，构筑监管的底线、兜牢监管的架构，预警并防范企业出现风险和蔓延，二是从资金进行监管，即资金从金融机构流出到企业，以及企业后续资金的流转，进行穿透式监管，确保资金符合最初设定的用途。

“最近几年出现的金融风险问题，包括债务违约问题、保交楼问题等，都和房企的经营等有关。所以此次抓住了防范房地产市场风险的关键内容，即要把房地产企业主体的监管制度进行健全，具有非常好的导向”，易居研究院研究总监严跃进表示。

本次中央金融工作会议还提到了房地产宏观审慎管理。事实上，这一概念是2018年央行在工作会议中首次提到，即“继续实施‘分城施策’差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理”。

但是今非昔比。严跃进进一步分析称，由于当前房地产供求关系发生了重大的变化，房地产金融宏观审慎管理的政策内涵也有了变化。比如近年来出现的烂尾楼、房企债务窟窿、存量房贷压力过大、二手房挂牌难以消化所产生的问题，都具有非常大的破坏性。因此要结合经济形势和改革内容，不断完善相关的房地产金融宏观审慎管理。

简言之，宏观审慎管理是指采取宏观、逆周期、跨市场的策略，重点要以防范系统性风险为主要目标，同时减少金融出现跨市场风险传染。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，“其实监管也好，审慎管理也好，主要是针对已经出险的房企，这些出险企业的项目未来重点的保交楼，因此，资金监管的目的就是确保项目资金封闭运行，避免挪为他用，确保保交楼的顺利进行；同时，通过地产金融宏观审慎管理，确保房地产行业的风险不再扩大，不再有房企出险，未来要通过平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式化解行业已经出险的企业风险，重塑需求端和房地产行业发展的信心。

信号2

满足不同所有制房地产企业合理融资

据克而瑞统计，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%。从融资量来看，房企境内债权融资同比下降9%至3737亿元，资产证券化同比下滑49%至495亿元，境外债权融资同比下降72%为325亿元。

另外，剔除已经提前赎回部分后到期的境内外债券规模合计超5220亿元，债券发行规模远不及到期债务偿还规模，且2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比和同比均呈加速下滑态势。

这也说明，房地产行业融资面仍处于筑底阶段，对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信还是偏向支持财务状况良好的优质房企。在行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

如今政策面已经再次定调，满足不同所有制的企业的合理融资需求，这进一步说明接下来在融资工作中，会严管“挑三拣四”“挑肥拣瘦”等操作，确保各金融机构积极有序、一碗水端平地提供各类融资，支持各类房企的健康发展。

不过，张宏伟也提出，“对于已经出险的民营房企来讲，从实际执行的角度来看，很难说一视同仁获得融资，目前民营房企已经没有什么可抵押物，也没有资本市场信用，如何解决已经出险的房企的公开市场直接融资，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保保交楼和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键”。

信号3

构建房地产发展新模式

此次会议强调，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

对此，张宏伟认为，“其实就是两件事情：一是市场归市场，保障归保障，住房双轨制继续升级，也就是二次房改的过程中，保障房的托底作用未来越来越明显；二是楼市步入存量市场，存量市场的最大特征就是企业要靠各类存量的物业运营来获得发展”。

市场层面，据中指研究院统计，2023年1-10月，全国已有超200省市优化调整房地产政策，出台调控措施超500次。据初步统计，10月份有43省市出台政策46条，各地政策出台频次放缓，部分城市继续落实首套住房“认房不认贷”，上海、杭州等地优化限购，北京、上海等多个城市优化公积金贷款住房套数认定标准。

从市场表现来看，受部分城市优质改善项目入市带动，2023年10月，百城新建住宅平均价格为16195元/平方米，环比上涨0.07%，涨幅较9月扩大0.02个百分点；同比跌幅收窄至0.02%。不过，百城二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.88%。二手房业主积极以价换量，二手住宅价格继续承压。

这也看出，在当前市场环境下，除个别城市政策进一步显效外，多数城市市场仍有调整压力。若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。

“三大工程”建设，是今年历次重要会议上多次强调的重点领域，包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施。

“这三大工程都是房地产新发展模式重要组成部分。其中，城中村改造可解决新市民及外来人口享受到公共服务、住有所居；保障性住房将解决住房保障短板，壮大住房保障在住房供给中的主体地位，推进供给侧结构性改革。”李宇嘉表示，未来金融资金将重点投向这些领域，对房地产发展新模式形成支持。

早在今年8月，审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出，要做好保障性住房的规划设计，用改革创新办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。这是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。按照政策部署，保障房建设重点是人口净流入的超大特大城市，以及建城区常住人口在300万以上的城市，包括深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州等35个城市。

严跃进表示，支持“三大工程”的相关金融工作，预计在全国35个重点城市中将有更大的作为。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲