李宇嘉：新一轮“房改”要解决哪类住房问题？

　　中新经纬11月1日电 题：新一轮“房改”要解决哪类住房问题？

　　作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

　　近日，《关于规划建设保障性住房的指导意见》关于住房体系的新表述引发热议。“14号文”提出两个任务“加大保障性住房建设和供给”和“推动建立房地产业转型发展新模式”。这是为解决当前楼市哪些突出问题？将如何影响楼市发展？

　　李宇嘉

　　楼市新模式离不开住房保障

　　当前，楼市新开工回落、商品房销售回落、房价阴跌等现象存在。但同时，我们也发现需求潜力还很大。而沿用传统的管理模式，即需求端各种激励措施，比如给资格、加杠杆、降门槛等，让市场提振信心、扭转预期等，作用空间已经很小。

　　问题的症结就在于供需错配。当前，房改也好，打造新模式也好，强化住房保障也好，就是要解决这个问题。基本逻辑就是，通过政府主导的保障房，让住房困难人群享受城市化的公共服务，从而成为市民，构建“先租后买”“先小后大”“先上车后改善”的住房资产拥有阶梯，最终成为城市的有产者。这样，商品房市场有效需求不足，导致的需求断层和库存高压，才能破解。

　　事实上，住房保障工作一直在做，但其中仍有几点问题，一是，由于商品房价一直在上涨，而产权式保障与市场销售是打通的，始终难以避免寻租或套利的局面，导致有的无法配置给需要的人。二是，住房保障主要局限于有户籍低保低收入的，尽管有的城市也在扩面，但力度还不足。三是，住房保障还需适应人口结构的变化。四是，保障性住房与商品住房，在区位、品质、公共服务上的差距明显。

　　推动新模式落地需要两个抓手

　　目前，楼市进入“下半场”，上半场的动力褪去，而中间层未经由保障房的扶持而成为有支付能力的购房群体，于是就出现需求断层。

　　此次，“14号文”关于配售型的保障性住房，最大的特征体现在成本价供应和封闭管理。对该类型住房，土地是划拨的，资金来自低息贷款或债券，建设主体的国企城投。这样的组合能最大限度降低建设成本，实现成本价供应，让困难群体纳入保障。封闭流转，一方面能杜绝寻租或套利，使得房源分配给最需要的人群；另一方面，也能避免后期套现导致二手房挂牌量大幅度增加，冲击商品房市场。从人群来看，则主要关注户籍无房户、新就业大学生、为社会提供基础服务的工薪阶层三类群体。

　　未来的住房保障，则分为两大块：一是配租型的，包括针对城市低保低收入群体供给兜底式保障，即公租房；也包含保租房，针对收入不太低，不符合公租房条件，但也买不起房的群体。二是配售型的，即针对有一定收入积累，想获得产权住房，但支付能力弱的购房困难群体。

　　目前来看，户籍低保低收入的群体，基本上实现了“应保尽保”。未来，应该学习新加坡、德国等发达国家，在住房问题基本解决的基础上，将住房保障的范围扩大到所有住房困难群体。而推动新模式落地，有两个抓手：一是规划建设保障性住房，推进产权住房供给侧改革；二是推进城中村改造，推进租赁住房供给侧改革。二者共同的目的，就是以供给侧改革来纠偏供需错配，让有效供给顺应有效需求，解决需求断层的问题，促进“先租后买”“先上车后改善”的健康循环。

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责任编辑：张芷菡