楼市，国家这步大棋很多人没看懂？懂行：普通人要提前做2个准备

当很多人都认为房地产市场已无出路时，这个国家在不到一个月的时间里就上演了一场历史性的比赛。可能很多人对此不太理解，我们简单梳理一下。我们来看看是不是这样呢？

首先我们来说说房地产市场的逻辑。

调控房地产市场20年来，我们始终遵循“热时控、冷时拉”的策略，保持市场稳定发展。但结果显示，每次抽取，都会超越之前的峰值。我们很多人都说房价总是在上涨。但值得注意的是，这一波房地产市场调控明显改变了节奏，不再只是刺激房地产市场。为什么这么说？

不知道大家有没有发现，从2021年下半年到今天，我们刺激房地产市场的力度一直在慢慢沸腾，比如降息、发放住房补贴、增加储蓄等。基金借贷限制、放宽限购、降低首付比例。 ETC。有效果吗？它肯定存在，但影响是短暂的，市场的发展也不可持续。为了保持这种连续性，法子是否存在？答案肯定是肯定的，即继续提高房地产的财务杠杆。较低的首付和拆迁预计将增加购房者的杠杆率，而高溢价出售土地将增加开发商的杠杆率。正如中央媒体《经济日报》多篇文章所说，目标只有一个，就是促进房地产市场稳定和复苏。

很多人不明白国家的大动作？

现在看来，它们确实已经被使用了，无论是为购房者增加杠杆，还是为开发商增加杠杆。问题是如何处理后果？这样做，既要稳定和振兴房地产市场，又要防止金融风险在房地产市场蔓延。至少有两个障碍被实施。从目前来看，实际上已经形成了一个完整的闭环。让我们看看它是如何完成的。

恢复拆迁虽然是为了纾缓房地产市场，但却达到了“一石二鸟”的效果。

众所周知，在以往的拆迁中，拆迁户带着大量拆迁资金进入房地产市场。房地产市场库存迅速消耗，市场迅速升温。但这一次不同。例如，广州近期通过的《2021-2035年城市更新专项规划》提出“探索房票安置政策机制”，成为全国首个推进房票安置的一线城市。广州之前，已有30多个省市实施了房票异地政策。

为什么大家都用房卡而不是现金补偿呢？持房卡搬迁，就是按照拆迁标准给你发一张住房卡，允许你在某个地方买房。这个工作空间非常准确。在大部分有库存房的城市，这个范围的房票都可以使用。最终的效果是增加了房地产市场的交易量，并在不让热点变得更热的情况下重振市场。这是一种非常“隐蔽”的房地产市场去库存方式。因此，国家鼓励特大城市和大城市的城中村改造，以消除房地产市场的库存，同时避免市场过热。

让开发商加杠杆，通过传递土地市场热度进一步提振购房信心，但还有一个额外的锁定。

这是自然资源部向各省市发出的指导意见，要求取消土地拍卖价格上限，实行“价高就高”、“优质优价”。最近的土地拍卖，各个城市都实行了，有的城市也实行了。明确表示将在接下来的一系列土地拍卖中进行。不用说，土地拍卖的火爆对房地产市场的影响就是土地拍卖价格的放开，土地拍卖价格占房价成本的60-70%。每个人都知道目标是什么，那就是给购房者灌输信心。

但我们也更清楚，如果让开发商自由拿，即使民企不敢拿，国有企业也可以来拿。这是否意味着杠杆可以增加到无法增加的程度？如果发生这种情况，市场肯定会再次疯狂。但需要注意的是，这并不是国家的初衷，积累起来的风险也不是我们每个人都能承受的。因此，必须加锁来限制本地拍卖的价格。这是国家文件号的正式介绍。这两天被热议的14号房改，也被称为室内“第三次房改”。

很明显，国家文件没有。 14提出了两项​​任务。一是通过增加保障性住房供应，实现居者有其屋，二是让商品房回归宜居性，满足改善需求。这意味着什么？

一般来说，按照国际正常房价收入比，一个正常家庭在不吃不喝的情况下，6-7年就可以买一套完全经济适用房。现在我们看到一些城市正在建设安置房和经济适用房。以后就没有了。谁没有房子？这是国家提供的福利。房价涨不涨和你买不买这样的房子关系不大。此户型有保证。

当然，如果未来的市场只是这样建房、卖房，房地产市场就不可能真正达到稳定和复苏的目标。解决没有很多钱的人的住房问题，还是要让富人实现改善目标。那么就让改善后的商品房重新上市吧。你可以买尽可能贵的房子，只要你能买得起，就不会受到开发商的干扰。价格不会干扰购房，那些所谓的购房行政限制当然会立即取消。

这两个目标一旦实现，好处就是再也不会有人抱怨房价高、买不起房了。如果你想住上好房子，就努力工作吧。因此，据此，可以放宽地价限制，实施“优质好价”战略。好的土地和建成的房屋的价格很高。有钱的话就买吧。如果需求很高，可以使用抽签或设定更高的价格。这不仅会刺激房地产市场高价公寓的交易，还会创造大量的住房消费。为什么不？

我们可以说，文件号的两个目标。 14日，实际上是全面放开房地产市场行政管制的最后准备，这从根本上解决了“想要和需要”的问题。那么作为个人我们应该做好什么样的心理准备呢？从有识之士的角度来看，至少有两种。

首先，通过拆迁致富已经成为过去。就其本身而言，城市化进入后期后，拆迁越来越少。更重要的是，拆迁还承担着房地产市场定向去库存的任务。以后拆迁就给你房卡。我们之前提到过，如果给你一张在某个地区买房的房卡，就说明这个房子本身不太好卖。无论是位置还是配套设施都不是那么高品质。想要赚钱就得打折，哪能谈得上致富呢？ ？如果将来的拆除能够在保证成本的情况下进行，那就太好了。

其次，房价上涨的时代确实已经结束。不仅提供利润，还让好房子回归商品属性。有人为此创造了一个形象的比喻。未来，还会有优质的茅台酒。毕竟是有钱人的，而普通人家里都会喝“二锅头”酒。酒的香气确保每个人都买得起。所以，传统住房，尤其是老旧低质住房，本身就没有优势，随着少子化和城市化进程的放缓，低收入住房也面临着很大的竞争，即将大量启动。对于产品来说，我们可以想象价值的运动。

那么，您了解房地产市场的这种转变吗？