第六次中央金融工作会议透露出的房地产五大信号

第六次中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。此前，党中央、国务院自1997年起先后召开过五次全国金融工作会议。作为金融系统最高规格的会议，每次全国金融工作会议均对我国下一阶段金融领域重大改革方向和政策“定调”。本次金融工作会议也是在中央金融委员会组建后的首次会议，且对于房地产行业未来发展方向及相关要求着墨较多，值得业内人士深入研究。

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过去五次全国金融工作会议的背景

及对房地产行业的影响

第一次全国金融工作会议是在1997年11月，背景是亚洲金融危机，会议的核心内容是金融系统大变革，建立健全符合我国国情的现代金融体系和金融制度，加快国有商业银行的商业化步伐，发行特别国债，且成立了四大AMC。对于房地产领域的影响是1998年后房地产政策走向宽松。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。

第二次全国金融工作会议是在2002年2月，背景是我国刚加入“WTO”，金融市场未来要逐步开放。会议的核心内容是推动国有独资银行的股份制改造，并对证券及保险体系改革作出重大部署。对于房地产领域的影响是2003年首次表态房地产行业是支柱产业，金融政策向房地产行业倾斜，从此奠定了房地产行业快速发展的基础。

第三次全国金融工作会议是在2007年1月，背景是“次债危机”的前夜，加入WTO后，我国经济发展进入快车道，金融领域需要进一步改革来适应经济发展以及国际化的需求。会议核心内容是继续深化国有银行改革，加快建设现代银行制度，大力发展资本市场和保险市场，构建多层次金融市场体系等改革，并提出要提高金融监管能力，保障金融稳定和安全。对于房地产行业的影响是，2008年11月国常会上提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，4万亿投资入市，政策效果非常显著，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60％，销售金额同比上涨75.50％。

第四次全国金融工作会议是在2012年1月，会议背景是“地方债”压力较大，如何化解资金投入“脱实向虚”以及防范系统性金融风险的问题。会议的核心内容是围绕防范系统性金融风险、提升金融服务实体经济发展功能两大主题，民营银行试点、沪港通试点等相继推出，利率管制全面放开，存款保险制度正式落地，改革步伐明显加快，使我国金融改革能够在一个更高的平台上继续拓展。对于房地产行业的影响是2014年楼市调控再次转向。2015年12月中央经济工作会议，“扩大有效需求，化解房地产库存”的定调，从此开启了由“去库存”战略开启的新一轮房地产市场上行周期。

第五次全国金融工作会议是在2017年7月，背景是宏观经济由以前的“高增长”转向了“新常态”，金融创新与金融监管矛盾突出。金融领域“脱实向虚”、影子银行等问题突出。会议的核心内容是提出了金融工作要把握回归本源、优化结构、强化监管、市场导向的四项原则，为全面深化金融改革勾画了蓝图，我国成立国务院金融稳定发展委员会，组建中国银行保险监督管理委员会，进一步扩充和强化人民银行相关职能，将过去地方政府的协调机构升级为实质性的监管机构，形成了 “一委一行两会一局+地方监管局”的新金融监管格局。对于房地产领域的影响是由楼市调控以及资管新规的穿透式监管开启了房企“去杠杆”的调控之路，此后，三道红线以及贷款额度集中管理等政策相继出台，扭转了房企激进投资扩张的局面。

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本次全国金融工作会议的核心内容

本次会议延续了此前对金融工作的定位，会议强调，金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的重要组成部分，要加快建设金融强国，全面加强金融监管，完善金融体制，优化金融服务，防范化解风险，坚定不移走中国特色金融发展之路，推动我国金融高质量发展，为以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业提供有力支撑。

会议的几大看点：

第一、 防风险：防范化解金融风险，特别是防止发生系统性金融风险，是金融工作的根本性任务，当前主要包括地方债务风险以及房地产领域的风险；

第二、 货币政策方面：会议指出，切实加强对重大战略、重点领域和薄弱环节的优质金融服务。“保持货币政策稳健性”，“注重做好跨周期和逆周期调节，充实货币政策工具箱”， “保持流动性合理充裕、融资成本持续下降”；

第三、 资金结构方面：会议指出，优化资金供给结构，把更多金融资源用于促进科技创新、先进制造、绿色发展和中小微企业，大力支持实施创新驱动发展战略、区域协调发展战略，确保国家粮食和能源安全等。做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融五篇大文章；

第四、 金融监管方面：会议指出，切实提高金融监管有效性，依法将所有金融活动全部纳入监管，全面强化机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管，消除监管空白和盲区，严格执法、敢于亮剑，严厉打击非法金融活动；

第五、 房地产领域：促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

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本次全国金融工作会议对房地产行业的影响

及未来趋势研判

第一、房地产行业风险化解的方案：唯有销售去化才能挽救房地产行业，尽管本次会议提到一视同仁满足房企的合理融资需求，但是预计大部分民营房企还是很难融资。大部分房企的资金来源是销售回款，因此，本次会议提出要更好支持刚性和改善性住房需求。因此在刺激需求端还会有至少两轮政策出台，第一轮，就是针对一线及少数二线城市的“双限”进一步优化，有可能会逐步取消。分析的逻辑我们在前两篇文章中做过详细的分析；第二轮就是在一线城市具备一定热度的情况下，开启全面加杠杆的政策支持，届时预计首套和二套房的首付比例会有明显的下降。

第二、稳住房价。当前房价高是不争的事实，面临购买力低迷态势，以价换量是传统套路，但如果房价大面积下跌就会导致押品资产大幅缩水，金融系统的风险及地方城投债务压力会大幅上升。稳房价就是防风险。大力发展租赁及可售保障住房就是既默认房价高，又接受很多工薪阶层买不起的现实，进而推出租赁或者低价住房的策略。

第三、拉动经济。大量民营房企因为债务问题已经暂停了拿地及投资活动，商品住宅投资开发持续负增长，拖累了GDP增长。如果房地产投资继续低迷，就有经济降速的风险。明年GDP的增速预期中值在4.5%左右，从拉动GDP的角度来看，商品住宅与保障房或者租赁住房对于钢铁、水泥、玻璃等上下游的需求拉动是无差异的，通过地方国企大力发展保障房可以起到稳定经济的作用。这也是最近14号文重点强调保障房的原因。

第四、时间只会换风险，高库存及烂尾楼潜在风险较高。由于销售去化放缓，楼市库存快速上升，截止到今年9月底，商品房待售面积超过6.4亿平米，达到2015年3月份“330政策”颁布救市时的水平。通过测算，截止到目前仍然有7.5亿平米的房屋处于停工状态，由于房企现金流紧张，很多项目的施工计划被后延，如果考虑到债务偿还因素的影响，部分施工项目或者地块可能处于长期不复工、动工状态。也就是说对于大部分民营房企来讲，时间只会换来风险，拖得越久，风险越高。

第五、房企资金面会进一步紧张。会议提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，但也仅限于优质的央国企及少数区域性优质民企，已经出险的房企及项目布局在三四线城市的房企融资难度会越来越大，即使政策鼓励给这些企业放贷，金融机构基于风险的角度，也不会放款。更值得注意的是，会议提出了加强资金监管。并非只针对出险企业，在未来所有企业的所有项目都会进入强监管阶段，基本实现资金封闭管理，直至项目竣工。目前金融机构对于按揭贷款的发放已经根据工程进度做了调整，开发商的回笼资金的节奏也在放缓，因此，房企的资金面在未来会进一步紧张。

从30个大中城市房地产成交数据来看，10月份较9月份下降了4.7%，楼市下行的压力进一步增加。这意味着9、10两个月的救市政策没有起到预期效果。政策层面的弹性空间已经很小了，仅仅剩几个核心城市还有“取消限购”、“取消限价”等优化空间，大部分城市已经完全取消了限制性政策。也就是说，再一味地在城市层面按照原来的救市逻辑也不会起到明显的效果。由于楼市下行趋势没有改观，地方政府的财政压力上升，房企面临二次“违约潮”，大面积停工、烂尾的项目待解决。

基于此，单个政策或者仅仅是需求端刺激已经很难实现房地产行业健康持续发展了，因此，需要构建一个新的房地产发展模式，本次会议也提到了未来的房地产发展新模式。新模式战略实施已经开始，今年7月份政治局会议提出的城中村改造及最近具有“二次房改”意义的14号文就是战略中的一环。

10月26日，媒体披露：8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。14号文的核心内容有两个方面：第一、加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；第二、推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

之所以称14号文开启“第二次房改”是因为从本质上改变了住房的两大核心属性：第一、资产的金融属性；第二、资产的所有权与附加服务均等化。从长期来看，依靠买房坐等升值的时代一去不复返了，随着现代财税制度的完善，资产升值所对应的权与责也会对等，届时房地产税将会全面铺开。资产的所有权与所对应的服务将会解除绑定，租售真正同权可能存在一定难度，但是公共服务均等化将会是发展趋势，这也在14号文中有所提及，未来租赁住房以及保障房的业主在享受公共服务方面与普通商品住房的业主将会逐渐一致。

图1：房地产长效调控机制构建的双轨制蓝图

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