广州探索房票安置 将能发挥多大作用

近日，《广州市城市更新专项规划》《广州市城中村改造专项规划》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。

其中，引人关注的是提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。

广州此前城中村改造的补偿方式，以回迁房补偿和现金补偿为主，“房票安置”是第一次出现在相关文件中。

值得一提的是，广州不是第一个探索试行房票安置政策的城市。自2022年以来，全国已有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等数十个大中城市对外宣称已出台房票制度。但在一线城市中，广州是首个明确提出“探索房票安置政策机制”。

什么是房票安置

房票安置是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人，也即拆迁户可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算。

建议稿曾在网上流传

2023年8月，一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法》的文件在网上流传。该文件对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定。

为了鼓励拆迁户采用房票安置，建议稿提出了不少优惠政策，包括给予2%至5%的政策性奖励和3个月的临迁费，享受税收减免优惠，使用房票所购买的商品住房不计入家庭限购套数，超过使用期限可兑换现金，名下已有一套商品房的村民还可将房票转让给符合条件的第三方等。

根据建议稿，房票的使用规则主要有以下几点：

1

所有房票纳入专门系统进行闭环管理，每一张票面金额由基础补偿金额和安置政策奖励两部分组成。基础补偿金是由几个核定的安置房价格换算过来的；奖励则分中心区和外围区按不同标准叠加，不包括直接发放的3个月临迁费现金。具体奖励标准仍有待最终确定。

2

房票有2年的使用期限，过期不代表权益作废。持票人看中一套房，若房票金额不够，可以办理商贷和公积金贷款来补齐。房票金额超出这套房的房价，多余的钱2年内未使用，若低于原票面金额15%，可直接申请兑换现金；超过15%的，要剔除政策额外奖励的部分才能兑现。

3

房票只能买参与房票安置工作的房企提供的房源，包括一些没有参与改造但自愿报名参与入库的企业提供的房源。原则上，村民只能购买本辖区内的房源，只有在房源不够的情况才能统筹参与到其他辖区的交易。此外，要想买非住宅类物业，必须先拥有一套住宅。

4

用房票买房不受当地限购政策限制，并享受免征契税的优惠。只有一种情况是受限制的，即手持的房票是由他人转让过来的，一张受让房票抵一个购房名额。名下未持有住宅的持票人不得将房票转给第三方。

5

每张房票实名制管理。持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现，也不能跨行业消费，只能用来买进入房票系统登记的房源。

针对建议稿，广州市规划和自然资源局曾回复媒体称，近期有一些部门在开展房票安置可行性的研究工作，但还处于初步研究阶段。对于房票这种直接关系到人民群众切身利益的重大举措，一经通过，会第一时间对外公布。

房票安置让拆迁户多一种选择

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，城中村改造的资金投入压力很大，房票政策有助于减轻资金压力，因为采用房票安置，就不用支付拆迁安置费用或建回迁安置房了。

以往城中村改造后，选择房屋补偿的拆迁户只能在本村的安置区拿回补偿的房子。在李宇嘉看来，不管是就地安置，还是集中建设安置区、产权调换等，可能都无法满足居民差异化的住房需求，“与其如此，不如让大家到供应多、品类多、范围广的市场上选择房源”。

李宇嘉表示，广州外围区去库存压力很大，广义库存要5年到8年才能去化，通过房票安置一定程度上可以实现去库存。不过，他也强调，房票安置并不是强制每个项目都要实施，应该把它理解为拆迁安置补偿的一种方式，给拆迁户多一种选择。

易居研究院研究总监严跃进表示，广州此次引入房票安置，表明其城中村改造在加速，且与房票安置政策相结合效果会更好，房票安置政策发挥了双向的效应，既降低了政府财政方面的支持，也更好地去库存。

中指研究院市场研究总监陈文静同样认为，房票安置作为特殊的货币化安置方式，有助于锁定购房需求在本地释放，有利于去库存，对市场销售可以产生一定积极带动。

房票安置的难点

另一方面，房票安置的匹配度还需要探索。李宇嘉表示，目前库存主要集中在城市外围，而近期推进的城中村改造，主要是主城区及靠近主城区的区域，这些区域目前库存并不大，不一定有可对应的项目来让拆迁户选择回购。而对于很多城中村村民而言，还是想居住在原来的区域，因为他们祖祖辈辈都住在那里。

李宇嘉建议将二手住房纳入到房票安置的范畴，“如果二手房不纳入其中，房票安置的房源选择非常有限，很难达到效果”。

此外，如今房地产市场观望情绪较重，持有房票的拆迁户未必会马上入市，而无论买或不买，都相当于做了一次投资行为。假若选择失误，房票无法覆盖房价，可能会引发一轮对房票安置的情绪反弹。这也是一些城市规定房票使用期限普遍不长的原因。

而且，房票安置要大面积推行也面临一些挑战，例如接受房票的项目要承担较大的资金压力，因此市场的接受度还有待观察。

总的来说，推行房票对房地产开发商来说，无疑是一次很好的机会。但推行房票的政策初衷并不纯粹只是为了帮助去库存，而是让人民群众在不断追求更美好生活需要的过程中拥有更多的选择权。因此，能否实现政策预期，就看相关设计能在多大程度上满足居民的实际需求了。