又一一线城市公积金“认房不认商贷”，房地产行业将走向何方？

南方财经全媒体记者 吴霜 上海报道

继上海之后，一线城市中，北京也开始执行公积金“认房不认商贷”。

10月31日，北京住房公积金管理中心发布通知，优化公积金贷款住房套数认定标准，借款申请人在北京无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

北京住房公积金管理中心表示，此次公积金贷款政策调整后，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。

对于北京市无住房的公积金缴存职工家庭来说，就算此前有过商业贷款记录，只要无公积金贷款记录，就可执行首套住房公积金贷款政策。

今天以来，房地产领域政策频出，旨在降低购房门槛和成本，刺激房地产销售。但效果似乎尚未显现。国家统计局数据显示，1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

当前，我国房地产市场整体渡过了供不应求、长期过热的阶段。根据7月政治局会议对当前市场形势做出了新的判断，下半年调控政策走向要 “适时调整优化”。与此同时，我国经济仍处于恢复和复苏的阶段，外需减弱、内需不足，体制性与周期性问题交织叠加。

房地产未来走向何方？近日，在上海交通大学上海高级金融学院主办的“2023中国不动产金融论坛”上，多位专家从不同维度给出了解读。

住房供应体系要实现“市场归市场，保障归保障”

“住房制度改革25年来，推动中国经济和社会发生了两大变化，”中房集团前理事长、汇力基金董事长，中国基金业协会资产证券化专委会顾问孟晓苏表示。一是城镇居民实现了居者有其屋；第二是拉动了相关产业的发展，因此房地产业也被列为国民经济的支柱产业。

此外，根据英国、中国香港、新加坡在保障房建设上的经验，孟晓苏呼吁重视保障房建设，解决低收入家庭和新市民的住房需求。此外，还要加大共有产权房的供给，针对性地满足中产人群的住房需求。

“最后实现市场归市场，保障归保障，我们的住房供应体系就真正的完善了，”他说。

此外，孟晓苏认为房地产市场并没有过剩。他认为，众多低收入家庭和新市民家庭的住房需求还未被满足。从发达国家来看，住房问题仍然是一个待解的需求。

因此，他建议加大保障性住房的建设，实现各类保障房覆盖大城市的50%的家庭。购买保障性住房因为不含地价应当享受价格优惠。产权型的保障房可以收回资金，租赁型的保障房可以发REITs，通过保障房建设让低收入群体能够以相对低廉的价格买到房屋，并且能够获得未来的房屋产权，再过若干年之后补交钱让房产可以上市流通，进入商品房市场。

规模经济的潜力或将拉动房地产市场

与一般市场观点不同，中金公司首席经济学家、研究部负责人彭文生认为，长远来看是经济决定房地产，而不是房地产决定经济。

一般而言，房地产对经济的拉动作用，主要在于刺激需求，供给与需求的关系中，供给是生产端。经济学一般基本的观点是长期看供给，也就是长期看基本面，因此，彭文生认为房地产市场好不好取决于未来的经济情况，“经济好、就业增加、收入增加，当然会增加对房地产的需求”。

彭文生认为，未来发展的亮点是规模经济，简单来说就是产量越大，单位成本越低。背后原因，一是当下数字经济的发展将放大规模经济效应；二是逆全球化，“由于地缘政治冲突加剧，小国参与全球分工实现规模经济的空间比过去小了”；第三，绿色转型压力增加。

美国房地产2008年泡沫破裂，到2012年、2012年见底，大概5年时间；日本房地产泡沫破裂90年代初破裂，到2003、2004年触底，花了十余年时间。彭文生认为，从短期来讲，地产和金融重要的特征在于顺周期性，“目前我们处于下行调整阶段，下行调整持续多长时间未知，可能在日本和美国之间，很难比美国时间更短，因为他们通过金融危机的急剧的调整促进。所以对房地产未来下行的压力，要高度重视，不能太乐观”。

为什么现在房地产信贷的紧缩没有导致金融危机或系统性的金融风险？彭文生认为是政策性金融发挥了重大作用，基建、制造、普惠、绿色，这几项占新增贷款的比例从疫情之前的30%多达到目前的超70%。

但是政策性金融对经济增长的推动作用不大，彭文生认为，原因在于政策性金融帮助企业的最终产物有两个，出口和消费。在逆全球化时代，出口的环境已经发生了重大变化，而国内消费又比较弱，因此政策性金融对经济的拉动作用效果有限。

彭文生认为宏观政策的逆周期调节更多的要靠财政扩张，并且财政扩张应该主要助中低收入阶层，提高其社会保障和可支配收入，这样既能促进消费，稳定经济增长，也可以促进创新。此外，现在应注意避免出现供给有限，包括土地的供给有限所带来的对收入分配的不利影响。

明股实债导致房地产行业并购困难

目前，在经营性现金流不充足的情况下，房企的筹资活动非常重要，但也非常艰难。国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真认为，背后原因主要在于影子银行在过去的高速发展的情况，产生明股实债的问题，而股权不明晰很难进行下一步的收购。

蔡真认为，影子银行使得资金的流动性很脆弱，一方面是因为负债结构是高度短期化的，最主要还是因为结构比较复杂。他介绍，隐形债务主要有两种方式，一个以少数股东权益存在的明股实债，另一种是以股权投资存在的明股实债。

蔡真以从少数股东权益占比占并表所有权益的比例与少数股东损益占全部净利润的比例分析了多家房企纵向的隐形债务情况。“如果两者大致是一致的，那么它就是真投资，而不是去做明股实债。同时也需要考虑到在确认收入从负债转为收入时，大概需要一年半到两年左右的时滞”。

他发现，以2015年的棚改货币化为界，2015年之前的比例还是比较稳定的，在20%左右，但是2015年之后开始出现明显的上升趋势，虽说是行业的普遍现象，但是头部增势更猛。其中，超过50%的有25家，超过70%的有5家。