新一轮“房改”到来，买房逻辑有无变化？

这几天，关于“新一轮房改”的消息不断刷屏，各种解读不胜繁多。

根据经济观察报披露 ：8月25日 国务院 常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

这份意义重大的“14号文”，或将重塑整个房地产行业格局。

「双轨制」：“房改”新方向

“14号文”对未来我们房地产行业给出了一个非常明确的指导意见，内容非常广泛，涵盖了改革的目标，方案、以及从哪里开始试点。

对于普通老百姓而言，最重要的是明确了两大目标：

一、加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二、是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这次新房改参考新加坡模式，未来房地产市场将实行保障房和商品房“双轨制”。

一方面，把保障房发展起来，让大批工薪群体“居者有其屋”，消除买不起商品房的焦虑。

但注意，这部分房子跟市场无关，只为保障民生，价格和销售渠道都有管制。

本次“14号文”将在人口300万以上的大城市率先探索实践。

制图：城市财经

值得一提的 是，一线城市在2020年7月30日后发布的《城市十四五规划》中，全部增加了保障房的供给量。

一看就知道，难度系数很大，是个大长期目标。

另一方面，未来商品房除了居住属性，也有商品属性。

意思就是，凡是市场能做到的，交给市场。未来商品房的价格，完全由市场决定，价高者得，抢着买的就得涨，没人要的就要跌。

商品房回归商品属性，放开管控。不再限制供应，也不再限制价格和投资属性，允许“高价地”和“高价房”的出现。

9月底，自然资源部已经跟进，给各省市自然资源主管部门下发了文件， 建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率1.0限制，相当于取消了远郊地区的“禁墅令”。

鼓励开发商打造高端产品，解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。

用直白的话来解释一下，就是说没钱的，感觉房价高买不起的，可以以较低的价位买保障房，满足你的居住属性。

有钱的或者想炒房的，允许你买入大面积高品质的正常商品房。让商品房回归商品属性，你有需求，你炒就炒。

这，对地产行业有什么影响？

很重要的一点是，这次的14号文在「保障房」和「商品房」之间，划出了一条清晰的界限。

两者之间泾渭分明，彼此独立，不能互相流通。

这，对地产行业有什么影响呢？

进一步分化。

首先，商品房，将彻底高端改善化、豪宅化。

目前，针对高端改善产品的限制政策，几乎已经全部放开。在土地限价解除、容积率限制放松后，产品线向高端上移的趋势，会进一步加快。

资产上涨的红利跟大部分普通人没有关系，底层刚需住着保障房，也不用关心房价的涨跌问题。

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其次，拿地标准要进一步提高。

用于建设商品房的地块，必须具备投资属性。三个核心要素：核心城市、稀缺资源、高端品质，至少具备两个，才能满足要求。

土地限价解除后，这类地块的获取难度也会水涨船高，这会更加考验房企的财力和判断力。

珠江江景实拍

再者，未来政府代建，将是房企的新赛道。

其实，近两年作为「新房改」的铺垫探索期，头部代建企业就已经尝到了政府代建的甜头。

金地集团副总裁郝一斌也表示，“代建赛道渗透率在不断提高，未来仍有3到4倍的成长空间，有较大发展潜力。”

具体来看，TOP30代建企业中，既有在代建领域深耕多年的企业，如绿城管理、蓝城集团等，这些企业布局时间较早，目前已形成了较为完整的产品体系与业务模式。

还有一些新入行业的后起之秀，如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。这些企业代建业务扩张时间相对较晚，但发展迅猛，目前也具备了较大的业务版图。

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广州的房子，何去何从？

看回广州市场，新一轮“房改”政策将导致外围不限容，核心不限价，所以接下来广州也将全面走向改善。

近远郊差的地段，将配建高品质不限容的别墅产品，未来慢慢地往好的地段迁移。

一江两岸的核心地段，也将从高容积率的大平层，慢慢转变为高品质的“天价”真豪宅。

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少年君有几点买房建议，仅供大家参考。

1、买房子，往核心区靠拢。

核心区核心地段的房子，能拥有更多城市景观资源、醇熟的配套、密集的尖端产业资源赋能以及住房支撑力等。

总之，未来核心地段的房子，进可攻退可守，有更大的自主定价权。

2、老破小和小户型，受到保障房直接冲击。

目前，不少品牌房企项目陆续推出小户型房源。未来的保障房产品必然比较刚需，且新房小户型的价格不算低，两者形成价差，“小户型”将会首当其冲。

若是不限购的小户型，护城河会更低，这类资产很可能会出现明显贬值。

当然，保障房有条件限制，也需要时间成本。若是如今急着置业，选一个条件能接受并相对便宜的产品，也未尝不可。

3、只有少数的高端改善，才有独立行情。

目前，商品房市场供应已经十分饱和，千万级物业越来越多。

怎么的房子能穿越周期？怎样的产品能在数年之后，依旧比较抢手？怎么的板块在卖房外之后会没有声音？

这些问题同步考验着开发商和买房者。

少年君看来，好产业地段+好景观+高端产品的顶豪项目、核心区地段+好学位+近地铁+实用产品的改善项目，会比较容易赢得市场。