130.3亿元 中海、中建东孚“分食”北京南四环外郭公庄两宗宅地

央广网北京10月31日消息10月31日，在北京本轮供地中备受关注，位于南四环外的地铁9号线郭公庄站附近的两宗土地成功出让，共计收揽土地出让金130.3亿元。

其中，丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目1518-614、L08 地块被中海拿下，成交价54.4亿元，溢价率6.67%；丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目1518-621、629、627 地块被中建东孚“顶格”摇号摘得，成交价75.9亿元，溢价率15%。

丰台重点板块供地 周边二手房价坚挺

从地段看，两宗地所在的位置不算差，位于北京主城区之一的丰台区，靠近南四环，毗邻总部基地、丰台科技园、丰台创新中心等产业园区。两宗地隶属的丰台科技园板块，是丰台区重点发展的板块之一。

区域生活配套算得上完善，2公里范围内有万达广场、永旺梦乐城两座商场，不到3公里处坐落着北京三甲医院之一的首都医科大学附属北京天坛医院。

临近的郭公庄地铁站为地铁9号线和房山线的换乘站，距离项目约900米还有白盆窑地铁站。通过轨道交通，换乘10号线、16号线也十分便捷，可联通丽泽商务区、首经贸、北京西站等地。公路交通方面，通过樊羊路、丰科路可快速接驳南四环，今年能够在实现两条道路快速切换的六圈路也已通车。不过，地块周边还有部分支线道路有待开通。

从区域存量住宅看，该区域缺乏高端改善型住宅。两宗地几乎被回迁房、共有产权房、限竞房包围，其中京投发展·臻御府、诺德春风和园、诺德逸府均为限竞房。而5年前，限竞房地块入市时，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，且最高销售单价不超过71087元/平方米。从成交看，实际销售价格虽未达到这一数字，但相差并不远。

周边二手房价格也较为坚挺。链家网数据显示，当前首开华润城的挂牌均价已经达到9.1万元/平方米。而在2016年首开华润城开盘售价约7万元/平方米。2014年，京投银泰万科西华府二期售价约4.2万元/平方米，当前挂牌均价已经为7万元/平方米。

未来新房指导价9.2万元/平方米 配建或致两宗地热度不同

自2019年京投发展·臻御府所在地块成交至今，接近5年时间，郭公庄地铁站附近再次供地，房屋性质和售价发生显著变化。限竞房逐步退出北京新房市场舞台，高端改善住宅占据市场主力。本次供应的两宗住宅用地，未来商品房销售指导价也已经达到9.2万元/平方米。

值得注意的是，两宗地尽管位置临近，现场竞买时企业出价总体上都比较审慎，但受欢迎程度还是有所差异。其中，面积较小的614地块仅有中海、“华润+首开”联合体参拍，621地块则吸引到中建东孚、中海、华润、金茂、中粮、首开等6家企业角逐。

公开资料显示：614地块建设用地面积约5.84万平方米，地上建筑面积约12.47万平方米，起始价51亿元，土地合理上限价格约58.65亿元。该宗地块中含有建设用地面积约1.88万平方米、地上建筑面积约3.76万平方米的养老设施用地；住宅容积率为2.2，建筑控制高度约80米。

土拍现场，中海、“华润+首开”联合体并没有过多纠缠。在经历15轮报价后，就被中海以54.4亿元价格获取，溢价率6.67%。

而621地块建设用地面积约7.01万平方米，地上建筑面积约16.83万平方米，起始价66亿元，土地合理上限价格约75.9亿元。该宗地块中含商业用地面积约2.12万平方米，建筑面积约5.29万平方米；托幼用地约0.44万平方米；住宅容积率2.5，建筑控制高度60米。

现场竞拍过程中，参拍企业都比较谨慎，主持人给出一口报价后场上便出现短暂停顿，最终由中海打破“尴尬”，华润跟进。现场双方的角逐并不“痛快”，场上进行了多轮三次报价，最终该宗地在27轮角逐后还是达到了土地合理上限价格，进入摇号环节。

摇号时，中海、华润、中建东孚、首开4家企业参与，金茂、大悦城退出。颇具“戏剧性”的是，虽然全程没有参与现场竞价，最终中建东孚却成功摇中。

分析两宗地的成交热度情况，地产业内多位人士认为是受限于地块配建影响。其中，北京链家研究院分析师岳微认为，两宗地都有不小体量的配建要求，对开发企业的资金实力、建设能力、操盘营销水平都有较高要求。

中指研究院土地市场研究负责人张凯则表示，两宗地块体量大、总价高，要求配建养老设施和商业设施，非常考验开发商的综合开发实力。同时，赶上年末倒计时，企业购地资金所剩有限，所以参与此次拍地的基本都是深耕北京市场的央国企。

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