万联证券：土地市场表现仍较弱，土拍规则持续优化-汇君网

乐居财经李礼 10月31日，万联证券发布房地产行业跟踪报告。

行业核心观点：

　　尽管8月底9月初以来行业需求端利好政策陆续出台，但是销售端修复趋势较弱，土地市场整体表现仍承压，近期自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，同时10月以来已有多地取消地价限制，随着行业持续降温，土拍制度有望持续优化以适应行业当前的发展环境，土地市场的改善仍更依赖于行业资金面的修复情况，建议持续关注销售端表现情况以及房企融资面的改善情况。

　　投资要点：

　　整体：9月各线级城市土地成交规模进一步收缩。根据中指研究院数据统计，2023年1-9月，300城住宅用地成交规划建面为2.22亿平，同比下降33.58%，较1-8月下滑幅度扩大3.28pct；2023年1-9月，300城住宅用地土地出让金规模为15,705.13亿元，同比下滑26.4%，较1-8月下滑幅度扩大5.95pct。9月，300城住宅用地土地出让金规模为2,083.98亿元，环比-11.87%，同比-50.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为386.14亿元、1130.13亿元、567.71亿元，同比分别变动-76.7%、-41.7%、-4.7%。9月溢价率同环比均上升，9月300城住宅用地平均溢价率为4.33%，同比上升1.37pct，环比上升0.26pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为6.58%、4.51%、2.51%，同比分别变动+3.09pct、+1.73pct、+0.14pct，环比分别变动-1.75pct、+1.03pct、+0.71pct。9月300城流拍率同环比均上升，一线城市流拍率回落至较低位。9月300城住宅用地流拍率为18.7%，环比上升0.8pct，同比+6.6pct。一线、二线、三四线城市土地流拍率分别为4.3%、10.3%、25.0%，环比变动-7.4pct、+0.1pct、+1.0pct，同比变动分别为+3.1%、+4.9pct、+5.7pct。

　　城市：集中度下降。2023年1-9月，300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模合计为1.27万亿元，占300城总体土地成交金比重80.75%，同比下降0.09pct，较1-8月下降0.44pct。

　　房企：央/国企仍是主力，中型房企拿地强度环比有所下降。根据中指研究院拿地排行榜来看，23年1-9月央国企仍是主力，前30家企业中央/国企背景房企占绝对多数。2023年1-9月中指研究院权益拿地排行榜前30房企以规划划分的大中小型企业2023年1-9月拿地强度分别为23.1%、34.3%、31.0%，较23年1-8月分别变动+0.7%、-1.3%、-2.5%。

　　风险因素：销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。