欲从校园物管中掘金 彩生活复牌后重启收购

观点网 非住业态较低的行业集中度以及宽阔的市场广度，极大地吸引着完成复牌的彩生活。而瞄准学校物业，成为该司寻求业绩增长的新锚点。

10月30日，据企查查公司信息显示，深圳市彩生活物业管理有限公司于近日完成对北京豪城物业管理有限公司的注资，注资金额约742万元，对应股权65%。

完成注资后，豪城物业将从北京师大资产经营有限公司的独资身份中脱身，转为由彩生活作为大股东。

据观点新媒体了解到，上述交易成为彩生活复牌后的首笔对外收购案例，也是该司继瞄准“微利”康养赛道后，业务触角进一步延伸到高校服务。

校园掘金

遥望2021年中，彼时彩生活仍是全行业收并购企业最多的物企，累计完成超200多家企业的兼并。复牌归来的彩生活，业务回归正轨的大趋势下，也再度起航寻求未来业绩增长。

据悉，本次彩生活注资企业系一家以服务高校、教研物业为主的物业企业，目前在管物业面积近百万平方米，经营业务包括学校公寓提供、环境保洁、绿化养护、场馆运行、接待会务、设备设施运行、商贸服务等各项物业管理和服务。

豪城物业自1993年成立至今，依靠北京师范大学背景，承接学校类的各种项目。彩生活参与北京豪城物业管理有限公司的增资扩股，最直接的目的便是拓展自身物业管理的业态种类，切入学校物管的细分赛道。

经查阅，注资标的北京豪城物业曾于2022年8月，在全国产权交易所挂牌过自身65%股权增资项目。彼时拟募集资金约1504万元，增资挂牌获北京师大资产经营允许，募资将用于扩大业务范围和渠道、增强企业竞争实力、补充流动资金等用途。

截至2022年6月30日财务数据显示，豪城物业实现营收687.55万元，净利润26.67万元，拥有资产共计921.76万元，所有者权益583.84万元，净利润率为3.87%。

彩生活向观点新媒体表示，本次交易的方式是全国产权交易所摘牌。认购对价共计人民币约1504万元，其中，742万元增加注册资本，其余761万元用于增加资本公积。

“本次增资完成后，彩生活持有公司65%的股权。这是一次物企积极求变的表现，相信更多的同行也在尝试更多元的探索。”彩生活方面如是说道。

本次收购完成后，彩生活的业务触角进一步扩展至校园物业这条细分赛道，但标的方的财务数据则显示，豪城物业作为专门承接学校业态的物管公司，公共服务的业务属性使得其利润表现上相对一般，3.8%的利润水平也远低于行业均值。

据观点新媒体观察，高校物管行业市场拥有广阔的增长空间以及相较住宅业态更稳定的收缴率、服务后期可观的议价水平，纵使存在公共项目低利润的情况，物企仍抢滩学校物业服务，纷纷争相抢占赛道。

根据教育部发布的《2022年全国教育事业发展统计公报》数据显示，2022年全国共有高等学校3013所，各种形式的高等教育在学总规模4655万人，比上年增加225万人。

其中，普通、职业高等学校的共有校舍建筑面积已超10亿平方米，达11.30亿平方米，按年增加4313.26万平方米，增长3.97%。学校数量和管理面积增加将助推学校物管市场发展，为物业服务企业提供了潜力巨大的市场。

根据采招网关于校区管理服务项目金额合同显示，1500万元-2000万元为高校采购物管企业服务的价格区间。按1500万元计算，3013所高校则对应有超450亿元的市场。

而早在前几年，龙湖智慧服务、世茂服务便通过合作及收购的方式，开始布局校园物管赛道。保利物业、中海物业、招商积余等物企同样发力于公建板块，聚焦在学校物管市场。

据悉，龙湖智慧服务选择与苏州相城高新控股共同组建“龙湖元龙城市运营”，首批次为苏州相城区15所学校提供校园综合服务；而世茂服务则是通过收购浙大新宇并介入运营，完成对高校后勤服务功能的构建。

以世茂服务的表现为例，2022财年，世茂服务旗下“浙大新宇”新增项目年饱和收入达2.89亿元，同比增长24%，实现合约面积3690万平方米。

到了今年中期，该平台已累计服务高校和园区270个，覆盖38个城市，其服务的985高校占比达23%，不仅帮助世茂服务构建合理的业务结构，也完成于学校这一细分赛道的深耕。

彩生活寻道

从业绩上看，在近年物管行业波动及出售核心资产邻里乐影响下，彩生活确实遭遇了不小的打击。

其复牌前夕补发的三份财报中，最明显的特征便是在管面积迎来了较大幅度的下滑。截至今年中期报告，彩生活的合约管理总建筑面积回落至3.84亿平方米，其中已经产生收益的建面为2.01亿万平方米。

而受益于彩生活在2021年坏账的计提充分，到了2022财年便已实现扭亏为盈。今年中期业绩则显示，该司毛利按年增加16.7%，归母净利润为3070万元，同比增长82.74%,逐渐开始回归正轨。

为了回归增长，摆在彩生活面前有两个最为紧迫的需求。一是规模补充的需要、二是对高毛利项目以及潜力业务的刚需。

现阶段，物企市场竞争日趋激烈，行业分化加剧，高毛利的优质项目则向头部企业聚集。且物企的毛利率下滑已是行业共性，来自地产关联方业务支持减少成为主要原因。

从彩生活近期的外拓与合作中，不难看出该司采取的是较为稳健的扩张方式，入局挣“慢钱”的赛道。

今年7月26日，彩生活宣布与光大养老形成战略合作，双方计划共同打造社区居家养老服务、智慧养老服务、适老化改造服务等多领域应用场景。

物管养老，亦或是社区物业养老的模式尚未出现清晰的盈利道路，加上养老产业低利润的民生属性，市场虽然前景巨大，但企业普遍面临着“微利”、甚至亏损的现状。

而对于彩生活来说，探索“物业+养老”模式的本质仍离不开居家养老服务、智慧养老服务、适老化改造这三项基础应用场景。也可以简单对应为该司的三项业务，即物管服务、增值服务及工程服务。

从收入结构上看，彩生活发展物业养老模式，除了物管服务是强项外，剩余两项业务均需要有所补强。2022财年，彩生活来自物管服务的业务贡献超9成，到了今年中期，该项业务收入贡献甚至来到了96%。

值得一提的是，彩生活也有意优化自身业务收入结构，并在新的合作中去践行落地。

今年10月，彩生活与居然之家新零售集团股份有限公司达成战略合作，就社区业主安心轻装修和翻新模式进行共同试点探索。未来，家居家装将是彩生活基于原有管理基础上，于社区场景中不可或缺的一项增值服务。

家装改造也能与社区养老服务中的适老化改造进行配合，帮助彩生活提升工程业务收入，进一步优化自身收入结构，寻找到回归增长的方法。

对于彩生活后续物管拓展方向及收并购态度，该司指出行业目前有逐步回暖的迹象，估值相对也有了一定的提升，这是一个非常好的讯息。未来，将围绕业主在衣食住行等方面的需求，积极拓展多元业务，但不一定是收购。

无论是养老业务也好，家装业务也罢，还是新拓的学校物管赛道，均需要时间去验证道路的正确性，现阶段三项业务的自身规模较小，难以短时间改变企业整体经营面，但好在彩生活开始走起来了。